Особенности аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания, сооружения– это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды здания, сооружения является: 
1) реальным – считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем; 
2) возмездным; 
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Источники правового регулирования: 
- § 4 гл. 34 ГК РФ; 
- § 1 гл. 34 (нормы общих положений об аренде); 
- Земельный кодекс.

Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный).

Передача арендованного имущества  осуществляется путем составления  передаточного акта или иного  акта о передаче (ст. 655 ГК РФ). Отказ  стороны от подписания передаточного  акта рассматривается как отказ  от исполнения договора и влечет соответственные последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется также путем составления передаточного акта, подписанного сторонами. Расходы по передаче, по составлению акта несет передающая сторона, если иное не установлено соглашением.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Существенные условия договора: предмет, размер арендной платы.

Предметом договора аренды здания, сооружения является здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей и являются недвижимым имуществом.

Здание — родовое понятие, обозначающее постройку капитального характера, с фундаментом; видовое понятие  — его составляющие (жилые и  нежилые). ГК РФ отказался от понятия «строения», однако под строением следует понимать временные переносимые строения облегченного типа без фундамента (ларьки, киоски и т.д.).

Здания могут быть как жилыми, так и нежилыми. К нежилым относятся  здания, используемые для лечебных, административных, учебных, складских и других целей. Жилыми являются те, которые используются для жилья. Закон ограничивает аренду жилых помещений: 
- юридическое лицо вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан; 
- граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключения договора найма жилого помещения.

К сооружениям относятся постройки  технического характера — инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и т.д.

 Арендатор здания или сооружения  приобретает также право на  пользование в течение срока  аренды той частью земельного  участка, которая занята этой  недвижимостью и необходима для  ее использования (п. 1 ст. 652 ГК  РФ). Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка 
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

 
Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. Арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст.654 ГК РФ).

Обычно арендная плата устанавливается  за единицу площади арендованного  здания — 1 кв.м. Размер арендной платы  на практике зависит от следующих  показателей: 
- места расположения здания (центр, окраина); 
- технического состояния объекта (степень износа, строительный материал); 
- назначения помещения (биржевая, банковская, научная деятельность, игорный бизнес и т.д.); 
- принадлежности здания к памятникам истории и культуры, архитектуры; 
- степени обустройства (лифт и т.п.). 
вида помещения (основной или вспомогательный). 
- коммунальной платы для юридических лиц (вода, тепловая, электрическая энергия), она оплачивается арендатором сверх арендной платы по установленному тарифу.

Форма договора 
– письменная. Он заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. 
Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 ГК РФ). 
Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.