Принятие решения о финансировании объекта недвижимости

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………... 3

1. Исходные данные………………………………………………………….. 6

 

2. Моделирование будущих денежных потоков на оценочный период….. 7

 

1. Расчет чистого операционного дохода от использования объекта …….. 7

 

2. Определение ставки дисконтирования на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала………………………………………… 9

 

3. Определение цены перепродажи объекта ………………………………10

 

4. Оценка изменяющихся доходов….. ……………………………………..11

 

5. Определение текущей стоимости объекта недвижимости... …………..13

 

3. Принятие решения о финансировании объекта недвижимости…. ……14

Вывод…… ……………………………………………………………………….15

Приложение…… ………………………………………………………………...16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

Инвестирование  в недвижимость, как и любой  инвестиционный процесс, имеет целью  получение будущих доходов от вложения средств сегодня. Лицом, принимающим решение о финансировании инвестиций в объект недвижимости, является инвестор собственного капитала. Кроме него, в процессе инвестирования могут принимать участи кредиторы, если проект частично финансируется за счет заемных источников финансирования.

Инвестиции  в объект недвижимости могут выступать  в форме вложений в строительство, покупку и реконструкцию объекта. При принятии решения о финансировании инвестиций в объект недвижимости возникает  проблема оценки недвижимости, которая является многоплановой и связана с решением ряда других практических задач, таких как продажа и покупка объектов недвижимости, аренда, определение залоговой стоимости, формирование ипотечного кредита, определение цены жилищного сертификата, оценка имущественной составляющей при формировании уставного капитала.

Существуют  различные методы оценки, основными  из них являются:

• Цена приобретения (рыночные методы);
• Цена разработки (затратные методы);
• На основе капитализации дохода.

Третий способ является наиболее интересным с практической точки зрения, так как базируется на оценке экономического эффекта, экономически наиболее значим, и соответствует  общим принципам инвестиционного  анализа.

В соответствии с доходным подходом стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной и продолжительностью получения доходов, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем. При этом цена производительности на основе определения чистой текущей стоимости (NPV) будущих доходов. С этой точки зрения задача оценки состоит в том, чтобы привести приносимый объектом эффект в единую сумму текущей стоимости.

Процесс определения  текущей стоимости будущих доходов  носит название капитализацией доходов. Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Основные принципы, применяемые приоценки недвижимости доходным методом – это принцип ожидания и принцип замещения.

 В соответствии  с принципом ожидания, сегодняшнюю  стоимость недвижимости определяют  будущие доходы, которые она может принести. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок прогнозирования доходов.

Принцип замещения  применительно к доходной недвижимости исходит из того, что максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой можно  приобрести другой доходный объект, характеризующийся  аналогичными будущими доходами и рисками.

Вложения средств  в недвижимость легко можно заменить другими вложениями капитала, и спрос  на приносящую доход недвижимость зависит  от величины доходности альтернативных вложений.

Целью курсового  проекта является овладение методическими основами и навыками анализа инвестиций применительно к приносящей доход недвижимости. Методика оценки недвижимости, исходя из ее доходности, основывается на принципах сложного процента.

Для принятия решения  о финансировании инвестиций в объект недвижимости в курсовом проекте применяются два основных метода оценки недвижимости по доходу: метод анализа дисконтированных денежных потоков и метод прямой капитализации. Оба эти подхода основаны на преобразовании дохода, приносимого объектом недвижимости, в стоимость недвижимости в соответствии со стоимостью денег во времени. Различаются они методом преобразования. 

Процесс принятия решения об инвестировании, основанный на методе дисконтирования денежных подходов включает:

• Получение исходных данных, необходимых для оценки объекта.
• Моделирование будущих денежных потоков на период достоверного прогноза, который рассматривается как оценочный период.
• Расчет размера чистого эффективного дохода на оценочный период.
• Определение ставки дисконтирования (нормы доходности) на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала.
• Расчет остаточной стоимости объекта (стоимости на конец оценочного периода).
• Пересчет доходов от функционирования в текущую стоимость.
• Принятия решения о финансировании инвестиций в объект недвижимости.

Детальное планирование денежных потоков для определения  стоимости остаточной стоимости  объекта на конец периода достоверного прогноза используется метод прямой капитализации. При этом делается допущение, что в дальнейшем доход от объекта  будет изменяться регулярно. В качестве объекта производится на период, в течение которого возможен достоверный прогноз денежных потоков (период достоверного прогноза). Для определения базового дохода и для определения остаточной стоимости объекта используется значение чистого операционного дохода за последний год достоверного прогноза (в курсовом проекте в качестве оценочного интервала выбран 1 год).

Оба подхода, названные выше (метод дисконтированных денежных потоков  и метод прямой капитализации), при  их использовании предполагают применение инструментов финансового анализа для определения доходов от недвижимости. При этом доход от использования объекта недвижимости определяется как годовой стабильный доход от сдаваемого в аренду объекта при его наилучшем и наиболее эффективном использовании в типичных рыночных условиях. При прогнозировании чистого операционного дохода учитывается множество факторов, включая: поведение и тенденции рынка, качество и местоположение объекта, объявленные изменения в системе землепользования, качество управления объектом, показатели, характеризующие состояние национальной экономики. Прогноз основывается на логической оценке того, как перечисленные факторы способны повлиять на количество, качество и продолжительность получения доходов от объекта.

Таким образом, для оценки дохода аналитик должен получить и проанализировать информацию о доходах и расходах не только по оцениваемому объекту, но и по аналогичным объектам на рынке недвижимости – проанализировать рынок оцениваемого объекта.

 

1. Исходные данные

Вариант №12

Показатель	Обозначение	Период
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1. Сведения  об объекте
Приведенная стоимость  инвестиций в объект	V0	250 000
Остаточная  стоимость объекта	Va	200 000
Сумма годовых  амортизационных отчислений	Ам	8 000
Общая площадь  объекта	St	1 000
Полезная площадь  объекта	Sui	800	800	800	800	800	800	800	800	800	800
Ставка арендной платы в 1-ый год	R	300
Темп роста  арендной платы	t	4%
Площадь земельного участка	Sr	500
Ставка аренды земельного уч.	Rr	25
Средний процент  неплатежей	Kp	4%
Срок экономической  жизни объекта	N	40
Горизонт планирования	n	10
2. Информация  для расчета издержек
Оплата управленческого  персонала	OРc1	4000
Постоянные  коммунальные платежи	OРc2	3500
Коммунальные  платежи, зависящие от загрузки объекта (% от ПВД)	W1	1%
Заработная  плата обслуживающего персонала (% от ПВД)	W2	2%
3. Финансирование
Объем собственных  источников	E	50 000
Требуемая норма  доходности собственных средств	IE	30%
Ставка процента по кредиту	Id	10%
4. Общая  информация
Ставка налога на прибыль	T	32%
Ставка налога на имущество	TP	2%
Метод рекапитализации		Инвуд

 

2. Моделирование будущих денежных потоков на оценочный период.

 

1. Расчет истого операционного дохода от использования объекта.

При планировании и анализе будущих доходов  по объекту недвижимости выделяют 4 уровня:

• Потенциальный валовый доход – ПВД, который определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы. Это максимальный доход, который может быть получен от объекта недвижимости;

Для определения потенциального валового дохода необходима информация о параметрах объекта недвижимости – общая площадь объекта и рыночная информация о размерах арендных ставок по объектам, аналогичным оцениваемому.

В курсовом проекте  потенциальный валовый доход  от использования объекта рассчитывается по формуле:

;

ПВД₁=1000·300(1+0,04)⁰=300 000

Результаты  расчета ПВД и др. показателей  за следующие 9 периодов представлены в приложении.

• Действительный валовый доход – ДВД, который определяет валовые денежные поступления от объекта за вычетом потерь от незанятых помещений и потерь при сборе арендной платы. Он получается путем вычитания из ПВД поправок на недозагрузок и потерь при сборе арендной платы. Действительный валовый доход рассчитывается на основе рыночной информации, прогнозов загрузки объектов, аналогичных оцениваемому, и информации о степени оплачиваемости арендаторами сданных в аренду помещений:

;

ДВД₁=300 000(800/1 000)(1-0,035)=231 600

• Чистый операционный доход – ЧОД, который представляет собой действительный валовый доход за вычетом операционных расходов:

;

ЧОД₁=231 600-31 200=200 400

Операционные  расходы, ОР. Текущие операционные расходы  могут быть разделены на 2 категории – постоянные и переменные.

Постоянные расходы  – это расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта. В курсовом проекте рассматриваются следующие постоянные статьи расходов:

• Оплата управляющего персонала (задается в исходных данных);
• Коммунальные платежи (отопление, телефон и т.п. – задается в условиях);
• Аренда земельного участка (рассчитывается как произведение площади участка на ставку аренды земельного участка);