Сущность доходного метода оценки недвижимости

2) поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна  первоначальной инвестиции. То есть  стоимость актива не изменяется, и доход можно капитализировать по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования:  . Если в конце инвестиционного проекта стоимость недвижимости полностью или частично обесценивается, возврат начального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов. 

Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т. е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций. 

Общий коэффициент капитализации должен включать норму прибыли на капитал (У0) и фактор фонда возмещения (SFF), который позволяет сформировать фонд возмещения, соответствующий полному возврату первоначальных инвестиций. Базовая формула расчета общей ставки капитализации, если актив полностью обесценивается:  . 

Особенность метода Инвуда – формирование фонда возмещения осуществляется по норме прибыли на инвестиции. 

Метод Хоскольда применяется при равномерно поступающих потоках дохода, в этом случае сумма возмещения поступает каждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Метод предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. В этом случае, чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т.е. по безрисковой ставке. 

В отличие от метода Инвуда, при котором используется ставка прибыли на инвестиции, метод Хоскольда, основанный на использовании безрисковой ставки как основы для возмещения капитала, применяется значительно реже. 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение можно сделать следующие выводы. При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации. 

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов. 

В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи. 

 

Задача 6

При внесении процентных корректировок, какая из нижеперечисленных должна быть проведена первой?

1. а) размер, м²

    б) время продажи

    в) местоположение

    г) качество строительства

2. а) условия финансирования

    б) зонирование

    в) физические характеристики

    г) время продажи

3. а) местоположение

    б) условия продажи

    в) переданные  права на недвижимость

    г) время продажи

4. а) зонирование

    б) местоположение

    в) физические  характеристики

    г) характеристики  дохода

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 37

Земельный участок площадью 1265 м² куплен сегодня по цене 950 д.ед. за м². Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 4% в год. Предполагаемый период владения равен десяти годам. Какова ожидаемая продажная цена через 10 лет?

Первоначальная цена участка = площадь участка × цена за м² = =1265×950 = 1201750 у.е.

Цена участка через 10 лет = 1201750 × (1,04) ^ 9 = 1710464,971 у.е.

 

Задача 49

Исходные данные:

• Общая площадь здания 1200 м²
• Свободная площадь 60 м²
• Ставка аренды для арендованных площадей $100/ м²
• Операционные расходы $64 000

Выдан ипотечный кредит на следующих условиях:

• Срок 15 лет
• Годовая процентная ставка 8%
• Платежи ежемесячные
• Платежи по обслуживанию долга $30 200
• Коэффициент ипотечной задолженности 80%
• Стоимость земельного участка $60 000

Задание

1. составить баланс
2. составить отчет о движении денежных средств
3. найти:

• потенциальный валовой доход

• действительный валовой доход
• чистый операционный доход
• денежные средства до налогообложения
• ипотечную постоянную
• сумму ипотечного кредита
• стоимость собственного капитала
• стоимость улучшений
• общую стоимость недвижимости
• общую стоимость улучшений
• коэффициент недоиспользования
• коэффициент загрузки
• коэффициент самоокупаемости (точка банкротства)
• коэффициент операционных расходов
• коэффициент покрытия долга
• мультипликатор валовых рентных платежей
• общий коэффициент рентабельности
• ставку дивидендов на собственный капитал

 

Потенциальный валовой доход = общая площадь здания × ставка аренды для арендованных площадей = 1200×100 = $120000

Недоиспользование = свободная площадь × ставка аренды = 60×100 = =$6000

Действительный валовой доход = потенциальный валовой доход – недоиспользование = 120000-6000 = $114000

Чистый операционный доход = действительный валовой доход – операционные расходы = 114000-54000 = $60000

Денежные средства до налогообложения = чистый операционный доход – платежи по обслуживанию = 60000 – 30200 = $29800

Ипотечная постоянная = 10,2 (срок 15 лет, годовая процентная ставка 8%)

Сумма ипотечного кредита = платежи по обслуживанию долга / ипотечная постоянная = 30200/0,102 = $296078

Стоимость объекта недвижимости в целом = сумма ипотечного кредита/ коэффициент ипотечной задолженности = 296078 / 0,8 = $370097

Собственный капитал = стоимость объекта недвижимости в целом – сумма ипотечного кредита = 370097 – 296078 = $74019

Стоимость улучшений = стоимость объекта недвижимости в целом – стоимость земельного участка = 370097 – 60000 = $310097

Коэффициент улучшений = стоимость улучшений / стоимость объекта недвижимости в целом = 310097 / 370097 = 0,84

Коэффициент недоиспользования = стоимость земельного участка / потенциальный валовой доход = 60000 / 120000 = 0,05

Коэффициент загрузки = 1 – коэффициент недоиспользования = 1 - 0,05 = 0,95

Коэффициент самоокупаемости (точка банкротства) = (операционные расходы + затраты по обслуживанию долга) / потенциальный валовой доход = (64000+30200) / 120000 = 0,78

Коэффициент операционных расходов = операционные расходы / действительный валовой доход = 64000 / 114000 = 0,56

Коэффициент покрытия долга = стоимость земельного участка / затраты по обслуживанию долга = 60000 / 30200 = 1,987

Мультипликатор валовых рентных платежей = стоимость объекта недвижимости в целом / потенциальный валовой доход = 370097 / 120000 = 1,987

Общий коэффициент рентабельности = стоимость земельного участка / стоимость объекта недвижимости в целом = 60000 / 370097 = 0,162

Ставка дивидендов на соответствующий капитал = денежные средства до налогообложения / собственный капитал = 29800 / 74019 = 0,4

 

Отчет о движении денежных средств:

Потенциальный валовой доход $120000

Минус: недоиспользование $6000

Действительный валовой доход $ 114000

Минус: затраты по обслуживанию долга $30200

Денежные средства до налогообложения $ 29800

 

Баланс $:

Активы	Пассивы
Земля 60000	Ипотечный кредит 296078
Улучшения 310097	Собственный капитал 74019
Всего 370097	Всего 370097

Список использованной литературы

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Уч. Пос., С-Пб – Питер, 2000; 
2. Виноградов Д. В. Норма дисконта: сущность, методы определения. // Энциклопедия оценки: Рыночная стоимость — MARKETVALUE.RU, 2006. 
3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. – 3-е изд. Перераб. И доп. – М.: Изд-во Проспект, 2004; 
4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
5. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. – С-Пб.: Издательство "МКС", 2003; 
6. Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
7. Оценка недвижимости: Учебник – Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Фефотовой, М.: Финансы и статистика, 2002;