Ипотечное кредитование в современной экономике

При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.

 

 

 

Риски и ответственность  заёмщика.

При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски  для заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами:  
1) неплатёжеспособностью банка и  
2) неплатёжеспособностью заёмщика.

1). Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки, которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жёсткий отбор.

После получения кредита и покупки  квартиры заёмщик становится собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем  и квартиры, не пострадает. Сохранность  внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы.

2). Если заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.

Квартира, из которой выселяют семью  заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются  обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован для  покупки другого жилья. Кроме  того, в Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на правах найма.

2.3. Взаимодействие  банка и заёмщика. Платежи при  ипотечном кредитовании.

Схема ипотечного кредитования:

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники Банка  анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспособность  и при положительном заключении  выносят заявление заёмщика на  заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный комитет  приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает  в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

5. Банк выдает заёмщику  на руки Ипотечный сертификат  с указанием суммы утвержденного  Банком размера кредита.

6. Заёмщик самостоятельно  или с помощью риэлторских  компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После проверки документов  на приобретаемую квартиру и  при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец  жилья и Банк заключают трёхсторонний  договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк перечисляет  (или выдаёт с лицевого счёта  в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.

12. Банк уступает Московскому  ипотечному агентству право требования  по договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.

14. После полного выполнения  заёмщиком своих обязательств  по ипотеке (погашение долга  по кредиту и выплата процентов)  оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

Документы, необходимые  для рассмотрения вопроса о кредитовании:

Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы  заполняет в Инвестсбербанке  заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы:

• Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.
• Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.
• Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).
• Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.
• Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.
• Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).
• Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы).
• Контракт с работодателем (если имеется).
• Документы, подтверждающие образование.

 

 

 
 

Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового  механизма ипотечного кредитования.

В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них:

• отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования,
• отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу,
• несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

С целью совершенствования последней  проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

• уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,
• обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане,
• создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Речь идет о правах пользования  жилым помещением членами семьи  собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

• жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
• проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время норма, предусмотренная  статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия  на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.

Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.

Кроме того, есть необходимость в  обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.

Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых  помещений в случае обращения  взыскания на заложенное жилое помещение.

Необходимо внести изменения и  дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе  РСФСР (а в последующем и в  Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.

Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане

Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.  

 

Заключение.

Одной из основных задач  банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать  значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются  меры по стабилизации экономики и  реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного  кредитования становится одним  из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.