Порівняльний підхід до оцінки нерухомості

Тема 8 . Порівняльний підхід до оцінки нерухомості.

 

1. Особливості застосування порівняльного підходу.
2. Основні розрахункові операції.
3. Корегування та методи їх здійснення.
4. Вибір елементів для порівняння. Оцінка об’єкту нерухомості методом аналізу ринкових продаж.

 

1. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди на ринку з аналогічними об'єктами на ринку нерухомості і порівнянні об’єкту, що оцінюється з об’єктами-аналогами.

Переваги порівняльного  підходу:

1. найбільш простий підхід,
2. статистично обґрунтований,
3. передбачає методи коригування,
4. формує дані для інших підходів.

Недоліки порівняльного  підходу:

1. потребує активного ринку,
2. не завжди наявні достовірні порівняльні дані,потребує внесення поправок, більша кількість яких здійснює вплив на достовірність результатів,
3. базується на минулих подіях, даний, не беручи до уваги майбутні очікування.

Джерела інформації: дані страхових  компаній, реєстраційних служб, періодичних  видань з нерухомості, архіви оцінників.

Оскільки не існує двох абсолютно однакових об’єктів нерухомості  за всіма параметрами (економічними, фізичними, правовими), виникає необхідність внесення поправок в ціни об’єктів аналогів. Внесення поправок, які враховують відмінності між оцінюваним об'єктом  і аналогами, дозволяє визначити  ціну продажу кожного аналога, немов  би він мав ті ж самі основні  характеристики, що й оцінюваний об'єкт. Відкоригована ціна дає оцінювачу  можливість зробити висновок про  те, що найбільш ймовірна ціна продажу  аналогічних об'єктів відображає ринкову вартість. При цьому, варто  запам’ятати: корегується ціна продажу порівнюваного об’єкта аналога для моделювання вартості об’єкта оцінки. Оцінюваний об’єкт ніколи не піддається коригуванню.

 

2. Основним принципом порівняльного підходу до оцінки нерухомості є принцип заміщення.

Оцінки нерухомості порівняльним підходом проходить переважно в 4 етапи:

перший етап  вивчення стану, тенденцій розвитку та особливостей того сегменту ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний об’єкт;

другий етап збір і перевірка інформації про об’єкти-аналоги, аналіз зібраної інформації та порівняння об’єктів-аналогів з оцінюваним;

третій етап внесення поправок до ціни продажу порівнюваних об’єктів;

четвертий етап узгодження відкоригованих цін об’єктів-аналогів і виведення величини ринкової вартості об’єкту нерухомості, що оцінюється.

При проведені оцінки об’єкти  і суб’єкти повинні бути подібні:

-  об’єкти - за призначенням використання, якістю, місцезнаходженням, правами, які передаються, фізичними характеристиками;

- суб’єкти - за платоспроможністю, можливостями фінансування, інвестиційною мотивацією.

Крім того, об’єкти-аналоги  повинні: належати до одного сегменту ринку нерухомості; угоди з ними здійснюватися на типових для  цього сегменту ринку умовах:

• терміні окупності,
• незалежності суб’єктів угоди,
• інвестиційної мотивації.

Сегментування ринку — це процес розбивання ринку на сектори (сегменти), які мають подібні об'єкти і суб'єкти.

Термін експозиції — час, протягом якого об'єкт повинний знаходиться на ринку, для того, щоб бути проданим.

Під незалежністю суб'єктів угоди розуміють, що угоди заключаються не за ринковими цінами і дані цих угод не можуть використовуватися для порівняння, якщо покупець і продавець знаходяться в родинних відносинах, або є представниками холдингу і незалежної дочірньої компанії, або мають іншу взаємозалежність і взаємозацікавленність.

Інвестиційна  мотивація визначається: аналогічними мотивами інвесторів, аналогічним найкращим і найбільш ефективним використанням об’єктів; степенем зносу будівлі, споруди.

 

3. Основними критеріями  при виборі порівнянних об'єктів  (аналогів) є:

1) Право власності на  нерухомість.

2) Умови фінансування.

3) Умови і час продажу.

4) Місце розташування.

5) Фізичні характеристики.

Одиниці порівняння

Пи проведенні порівняння проданих об'єктів-аналогів з оцінюваним спільним знаменником коригування даних є фізична одиниця (ціна за 1 м², за 1 га тощо), або економічна одиниця порівняння (валовий рентний мультиплікатор чи загальний коефіцієнт капіталізації).

Валовий рентний  мультиплікатор (ВРМ) – співвідношення ціни продажу до потенційного валового доходу (ПВД), або до фактичного валового доходу.

(Розрахунок ВРМ:

Ймовірна ціна продажу  об’єкту оцінки буде визначатися  за формулою:

Цоб = ЧОДоб/Ккап,

де Цоб – ймовірна ціна об”єкта оцінки,

ЧОДоб – чистий операційний прибуток об”акта оцінки,

Ккап – коефіцієнт капіталізації, який розрахований із ринкових даних за співставимими аналогами.

Загальний коефіцієнт капіталізації  визначається відношенням ЧОД співставимого аналога до його ціни продажу

Ккап = ЧОДа/Ца,

 

де, Ккап – коефіцієнт капіталізації;

ЧОДа – чистий операційний прибуток аналога,

Ца = ціна продажу аналога.)

Класифікація  і внесення поправок

Коригування ціни продажу  об’ктів-аналогів за наявними відмінностями між ними і об’єктом, що оцінюється, здійснюються за допомогою поправок (рис.8).

 

 

 

 

Рис. 8. Класифікація поправок.

Процентні поправки, як правило, вносяться шляхом множення ціни продажу аналога чи його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відбиває ступінь розходжень у характеристиках об'єкта-аналога й оцінюваного об'єкта. Міркування при цьому зводяться до наступного: якщо оцінюваний об'єкт кращий порівнянного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищувальний коефіцієнт. У противному випадку до ціни порівнянного аналога застосовується понижуючий коефіцієнт.

До процентних поправок можна  віднести, наприклад, поправки на місце  розташування, знос, час продажу.

Грошові поправки, внесені до одиниці порівняння (1 Га, одиниця щільності, 1 сотка), змінюють ціну проданого об'єкта аналога на визначену суму, у яку оцінюються розходження в характеристиках об'єкта-аналога й оцінюваного об'єкта. Поправка вноситься позитивна, якщо оцінюваний об'єкт краще порівнюваного аналога. У противному випадку до ціни порівнюваного аналога застосовується негативна поправка.

До грошових виправлень, які вносяться до ціни проданого  об'єкта аналога в цілому, варто  віднести поправки на наявність чи відсутність додаткових поліпшень (складських прибудов, стоянок автотранспорту й ін.).

Для розрахунку і внесення поправок застосовуються різні методи, серед яких виділяють:

—  метод парних продаж;

— експертні методи розрахунку і внесення поправок;

— статистичні методи розрахунок поправок.

Під парним продажем розуміється продаж двох об'єктів, які в ідеалі є точною копією один одного за винятком одного параметра (наприклад — місця розташування), наявністю якого і пояснюється різниця в ціні цих об'єктів. Цей метод дозволяє розрахувати поправку на вищевказану характеристику і застосувати її для корегування ціни продажу порівнюваного з об’єктом оцінки  об'єкту-аналога.

Основу експертних методів розрахунку і внесення поправок, за звичай процентних, складає суб'єктивна думка експерта-оцінювача про те, наскільки оцінюваний об'єкт гірший чи кращий порівнюваного аналога.

Даний метод використовується, коли неможливо розрахувати досить точно вартісні поправки, але наявна ринкова інформація про процентні  відмінності.

Серед статистичних методів найчастіше використовується кореляційно-регресивний метод. Суть цього методу полягає в допустимій формалізації залежності між змінами цін об’єктів нерухомості і змінами будь-яких його характеристик (в першу чергу фізичних). Цей метод громіздкий і потребує для свого застосування наявності добре розвинутого ринку нерухомості, так як передбачає аналіз великої кількості репрезентативних вибірок із бази даних.