Роль ипотечного кредитования в экономике

УДК 33(06) Прикладная экономика

О.А. КАМИНСКИЙ

Научный руководитель – Я.А. НАЛЕСНАЯ, к.эк.н., доцент

Таганрогский  государственный радиотехнический университет

РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЭКОНОМИКЕ

В условиях хронического недостатка государственных средств  традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением квартирного вопроса специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования. При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при эмитировании  собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

- функция финансового механизма  привлечения инвестиций в сферу  материального производства;

- функция обеспечения возврата  заемных средств;

- функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономически  нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения  залогом (причем в качестве  залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока  предоставления кредита. Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер  ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит  считается относительно низкорисковой  банковской операцией. К основным  требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как  правило, составляет не более  60-70 % рыночной стоимости покупаемого жилья;

- величина ежемесячного  платежа по кредиту не должна  превышать  
30 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки  вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Также необходимо отметить, что вследствие глобального ипотечного кредитования в США, из-за несовершенства системы, сотни тысяч людей остались без своих домов. Банки, предоставлявшие ипотечные кредиты населению, объявили себя банкротами, а долговые обязательства граждан ФРБ (федеральный резервный банк) США перевел их в ценные бумаги и скупил, обязав граждан покидать свои дома. Смотря на сложившиеся таким образом ситуацию, следует более тщательно рассмотреть развитие ипотечного кредитования в России.

ISBN 978-5-7262-0887-9. НАУЧНАЯ СЕССИЯ МИФИ-2008