Сучасне трактування іпотеки, її сутність, предмет, елементи, функції

 

Міністерство освіти  і науки, молоді та спорта України

Херсонський Національний Технічний  Університет

Перекопський факультет

 

Кафедра: Фінанси і кредит

 

 

 

 

 

Контрольна робота

 

з дисципліни: Іпотечний фонд

 

тема: Сучасне трактування іпотеки, її сутність, предмет, елементи, функції

 

 

 

 

 

 

Виконав

студент гр. 3пФз       Герасименко І.С.

 

Перевірив

доцент                                    Остапенко А.С.

 

 

Армянськ 2013

СУЧАСНЕ ТРАКТУВАННЯ ІПОТЕКИ, ЇЇ СУТНІСТЬ, ПРЕДМЕТ, ЕЛЕМЕНТИ, ФУНКЦІЇ

 

 

У законодавстві, сучасній літературі термін “іпотека” використовується у такому розумінні, значенні:

1) застава нерухомості, нерухомого майна з метою отримання спеціальної іпотечної позики (правова категорія);

2) іпотечний кредит – грошова позика, сума, яка надається під заставу нерухомості, щодо якої виникають кредитні відносини (економічна категорія);

3) заставна або інше боргове свідоцтво (іпотечна облігація), яке підтверджує право заставоутримувача щодо забезпечення іпотекою зобов’язання.

Згідно із сучасними трактуваннями  іпотека – це:

1) засіб забезпечення зобов’язань, у випадку застосування якого предметом застави є нерухоме майно;

2) засіб забезпечення зобов’язань, у разі застосування якого предметом застави є нерухоме майно, що залишається у заставодавця або в третьої особи;

3) застава нерухомого майна (будівель, землі) для отримання в банку чи інших фінансових організаціях довготермінового (іпотечного) кредиту (заставлене майно залишається у розпорядження боржника);

4) вид забезпечення виконання зобов’язань нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку встановленому Законом України „Про іпотеку”;

Предмет іпотеки – ділянки  землі, майно, що на ній розташоване, будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісний майновий комплекс, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого (ст. 5 Закону України „Про іпотеку”) .

Згідно зі статтею 5 Закону України „Про іпотеку” предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

• нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
• нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього,
• відповідно до законодавства, може бути звернене стягнення;
• нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також  може бути:

1) об’єкт незавершеного будівництва;

2) інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. 

Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки - лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.

Іпотека поширюється на частину  об’єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і  була приєднана до предмета іпотеки  після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.

Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або  псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним  договором.

Вартість предмета іпотеки  визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим  майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати,  володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

Елементи іпотечної системи.

         Суб’єкти

Основні:

1) іпотекодавець – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекодержателем;

2) іпотекодержатель – кредитор за основним зобов’язанням;

3) інвестор – особа, яка надає позикові кошти;

4) органи державного нагляду і регулювання.

Суб’єкти, які забезпечують іпотеку:

1) страхові компанії;

2) компанії з оцінки нерухомості;

3) фінансові інститути, що здійснюють посередницькі операції на вторинному ринку заставних;

4) судові органи;

5) заклади, які через іпотеки забезпечують доступ до житла різних верств населення за спеціальними програмами уряду;

6) нотаріальні контори.

Об’єкти:

1) нерухоме майно (нерухомість) – земельні ділянки, об’єкти, розташовані на земельних ділянках, інші об’єкти;

2) іпотечна позика – довгострокова грошова позика, що надається під заставу нерухомості;

3) іпотечний кредит – правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування зі встановленням іпотеки.

Інструменти:

1) іпотечний договір – добровільна згода економічних суб’єктів, який укладається на предмет виконання кожним із них прийнятих на себе зобов’язань щодо обслуговування іпотеки;

2) заставна – цінний папір, який отримує кредитор при наданні позики під заставу майна;

3) вексель – вид цінного паперу, який письмово засвідчує безумовне боргове зобов’язання позичальника сплатити до настання строку кредитору зазначену грошову суму;

4) іпотечна облігація – довгостроковий цінний папір, що забезпечується нерухомим майном;

5) іпотечний сертифікат – заставне свідоцтво, особливий вид цінного паперу, забезпечений іпотечними активами або іпотеками.

Ринки:

1) ринок іпотечного капіталу – частина фінансового ринку, на якому перерозподіляється позиковий капітал, забезпечений заставою нерухомості;

2) ринок іпотечної нерухомості – частина ринку нерухомості, що обслуговує іпотечний механізм руху вартості, розподіляється на іпотечний ринок:

• житла;
• землі;
• комерційної нерухомості;
• промислової нерухомості.

Елементи іпотечної системи  можна прослідкувати на рис. 1.1.

 

 

Фінансові посередники     (перерозподіл грошей,  управління ризиками)

Посередники ринку    нерухомості                 (перерозподіл майна)

Ринок нерухомості

Іпотечний ринок

Загальний ринок

Інвестори

(заощаджувачі)

Позичальник (заставодавець)

Отримання  %

Вкладення заощаджень

Вкладення ресурсів

Доходи

Купівля-продаж

Купівля-продаж

  Фінансовий ринок

Доходи

Інвестиції

Кредити

Платежі за кредит

 

Рис. 1.1. Потоки коштів на іпотечному ринку

 

Основними суб’єктами ринку  іпотечного кредитування є:

1) банки, інші кредитори;

2) позичальники;

3) страхувальники;

4) оцінювачі майна;

5) ріелтери (торговці нерухомістю, агенти з продажу нерухомості);

6) особи, які беруть безпосередню участь у процесі оформлення та надання житлового іпотечного кредитування;

7) держава (органи державної влади чи органи місцевого самоврядування);

8) майнові поручителі;

9) Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку;

10) управителі, довірчі організації та установники;

11) Національний банк України.

Функції іпотеки:

1) залучення фінансових ресурсів у реальний сектор економіки;

2) забезпечення повернення запозичених коштів;

3) стимулювання обігу нерухомого майна, коли інші способи недоцільні або юридично неможливі чи дуже ризиковані;

4) формування ринку заставних іпотечних цінних паперів;

5) формування, активізація іпотечних ринків: житла, нерухомості (комерційної та промислової), землі.

Організація іпотечного кредитування здійснюється згідно з принципами:

• легітимності (лат. legitimus – законний, законність дій) – підтвердження законності повноваження, права діяльності фізичних чи юридичних осіб;
• домовленості сторін, закріпленої відповідною угодою;
• пріоритетності права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки;
• транспарентності майнових прав на предмет іпотеки (фр. transparent – прозорий);
• гарантованості прав іпотекодержателя шляхом державної реєстрації іпотеки;
• платності – погашення іпотечної позики а відповідних відсотків;
• стабільності умов іпотечного договору;
• обов’язкового страхування повної вартості предмета іпотеки.

Організаційно-правовою основою  іпотечних відносин є договір, який за формою та змістом відповідає вимогам чинного законодавства і враховує специфіку діяльності.

Традиційними пунктами договору є:

1) інформація про учасників;

2) зміст та розмір основного зобов’язання;

3) термін і порядок виконання;

4) опис предмета іпотеки;

5) посилання на випуск заставної або її відсутність.

Фінансове регулювання дії  іпотечного договору здійснюється за допомогою платежів, порядок нарахування, розміри і терміни погашення  яких повинні бути обов’язково зафіксовані  документально. Особливого значення набуває  питання вартісної оцінки майна, яке надають під заставу.

Іпотечний кредит – це правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування зі встановленням іпотеки.

 Сутність іпотечного  кредиту полягає не просто  у наданні нерухомості як забезпечення, що оформляється договором іпотеки, а в його цільовому використанні – придбанні або будівництві нерухомості.

Найбільш поширеними напрямами  кредитування під нерухомість є:

1. позики на купівлю і будівництво житла;
2. позик на освоєння земельних ділянок;
3. позики під нерухомі будівлі комерційного і промислового призначення.

Наприклад. Сутність житлового  іпотечного кредиту полягає в тому, що банк надає клієнту-позичальнику гроші на придбання житла. Клієнт за користування кредитом сплачує банку проценти, проводить повернення залучених коштів у терміни, встановлені договором. Придбане за рахунок кредиту житло буде знаходитись у заставі (іпотеці) банку до повного погашення іпотечного кредиту клієнтом.

Іпотечний кредит має певні  переваги перед іншими формами кредитування, а саме:

1) об’єкт нерухомості зберігає свої основні якості протягом тривалого часу, що дозволяє організувати кредитування клієнта під заставу нерухомості на 10-30 років;

2) ціни на нерухомість у довгострокові перспективі, як правило, збільшуються, а в умовах інфляції – швидшими темпами, ніж на інші товари. Така тенденція сприяє більшій гарантії інтересів кредиторів і захисту їх від втрат у процесі кредитування;

3) при іпотеці забезпечується додатковий захист прав банку-кредитора шляхом державної реєстрації застави нерухомості, що дозволяє відслідковувати наступні застави майна та інші зміни, які відбуваються з ним і загрожують інтересам кредитора;