Закладная

CoolReferat.com

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Факультет Экономики и финансов

Кафедра «Гражданско-правовые дисциплины»

Специальность «Экономика и управление на предприятии в городском хозяйстве»

 

 

Контрольная работа

 

 

по дисциплине

Правовое регулирование  рынка недвижимости и риэлторской деятельности

 

 

Тема:	Закладная
	(тема работы)

 

                                              

Выполнил студент	6 курса, группы ЭВ 81-04, Сорокина Мария Александровна
	(курс, группа, фамилия, имя, отчество)

 

 

Руководитель работы	Михольская В.В.
	(ученая степень, звание, фамилия и инициалы)

                                 

        

 

 

	К защите __________________________                                             (дата, подпись руководителя)
	Работа защищена с оценкой____________

 

 

 

 

 

 

Москва 2009г.

Содержание

Введение …………………………………………………………………….….3

1. Понятие и содержание закладной …………….……………………………4

2. Форма и реквизиты закладной …………………..........................................5

3. Государственная регистрация закладной ………………………...….……9

Заключение………………………………………………………………….…10

Список литературы…………………………………………………………....11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Развитие ипотечного кредитования в современной России имеет небогатую историю. Несмотря на то, что кредитору в счёт обеспечения обязательств перед ним по возврату кредита могло предоставляться обеспечение в виде залога недвижимого имущества, данный механизм не получил широкого распространения из-за сложности его применения. Кредитные организации, выдававшие кредиты под залог недвижимости, не могли бесконечно накапливать у себя такие кредиты, а уступать права по ним было практически некому.

Однако рынок недвижимости требовал развития новых механизмов и способов выдачи и рефинансирования таких кредитов. И такой механизм был найден – ипотека, с помощью которой многие развитые на сегодняшний день страны решили свои жилищные проблемы.

Цель моей работы рассмотреть сущность понятия закладной, как ценной бумаги, понять практическое значение закладной по договору об ипотеке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие и содержание закладной

В России для решения  проблемы обеспечения граждан жильём за счёт собственных и привлечённых средств принимается федеральный  закон от 16 июля 1998 года № 102-фз «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон об ипотеке).

Однако просто принятие Закона об ипотеке не позволяло в  полной мере решить проблемы оборотоспособности ипотечных кредитов. Поэтому, Закон  об ипотеке, помимо порядка и условий  передачи недвижимости в ипотеку, ввел в гражданский оборот новую именную ценную бумагу — закладную, которая призвана была удостоверить право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предъявления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой (ст. 13 Закона об ипотеке).¹

Закладная - это долговая ценная бумага, документ, подтверждающий безусловное право ее владельца  получить от должника исполнение по основному обязательству, которым обычно является ипотечный кредит, и право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае неисполнения основного обязательства. По условиям выдачи закладной, основное обязательство должно быть обязательством денежным. При заключении ипотечного договора должна быть указана сумма долга по основному обязательству на конкретный момент или критерии, с помощью которых можно ее определить, а сам выпуск закладной должен предусматриваться ипотечным договором. Таким образом, при выпуске закладной денежные обязательства должника по основному договору (например, кредитному) прекращаются, возникают денежные обязательства должника по закладной. Предмет закладной подлежит реализации кредитором, если заемщик оказывается не в состоянии совершить платежи, оговариваемые в кредитном контракте.

Практическое значение закладной состоит в том, что  она позволяет упростить и  ускорить оборот прав по обеспеченному  ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, поскольку в отличие  от уступки прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, которая должна совершаться в той же форме, что основной договор, а сама передача прав подлежит государственной регистрации, передача прав по закладной производится путём совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.²

2. Форма и  реквизиты закладной 

Рассмотрим  понятие обязательных реквизитов и  формы ценной бумаги. Как и любой другой ценной бумаге, закладной присущи определенные обязательные реквизиты и определенная форма. Под реквизитами ценной бумаги в теории гражданского права принято понимать те сведения, наличие которых в ценной бумаге необходимо для ее действительности, для того чтобы такой документ мог называться ценной бумагой.

Закладная может быть составлена только в единственном экземпляре и только по одному обязательству, обеспеченному ипотекой. В остальных случаях возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой того же имущества (так называемая последующая ипотека), составление и выдача закладной не допускается.

1. Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ);

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ);

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ);

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;³

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика (пп. 9 в ред. Федерального закона от 09.11.2001 N 143-ФЗ);⁴

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству (пп. 13 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ);

13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 настоящего Федерального закона (в ред. Федеральных законов от 11.02.2002 N 18-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ) Документ, названный «закладная», в котором тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 - 14 настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.⁵

2. По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

3. При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ).⁶ Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ).⁷

4. При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

3. Государственная регистрация закладной

Что касается государственной регистрации закладной, то здесь Закон об ипотеке указывает лишь на то, что она составляется залогодателем и должником и выдается залогодержателю регистрирующим ипотеку органом, который вносит в реквизиты закладной лишь данные о государственной регистрации ипотеки и дату выдачи закладной. Процедура государственной регистрации строго регламентирована. Закон РФ от 21 июля 1998 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,⁸ в ст. 14 устанавливает, что «проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки». Форма такой регистрационной надписи в Приложении 15 к нему утверждена Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».⁹ Следовательно, в отношении закладной можно констатировать, что Закон об ипотеке не предусматривает требования о государственной регистрации этой ценной бумаги.

Таким образом, несмотря на то, что закладная выдается ее держателю (владельцу) органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, и что орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, вносят данные об ипотеке в реквизиты закладной, законодательство не предусматривает ни обязательную нотариальную форму для закладной, ни ее государственную регистрацию. Значит, для придания закладной как ценной бумаге надлежащей формы, ее достаточно совершить в простой письменной форме, соблюдая формальности, установленные Законом об ипотеке.¹⁰

Заключение

Гражданско-правовой институт закладной, предусмотренный Законом об ипотеке, является безусловно важной и необходимой частью современного гражданского законодательства Российской Федерации.

Итак, согласно Закону закладная  — именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца  на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также непосредственно право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

При анализе Закона об ипотеке обращает на себя внимание факт порочности правового режима закладной, установленного действующей редакцией  Закона об ипотеке. Так как закладная  является документом, удостоверяющим право его владельца на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, то ценность закладной «при надлежащем исполнении заемщиком своих обязательств по уплате процентов и возврату долга будет постоянно падать, соответственно будет снижаться и сумма обеспечения.