Ценообразование на рынке недвижимости в Москве

(на слайде) Рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий и регулирующий отношения по купле, продаже и аренде недвижимости на основе спроса и предложения.

(на слайде) Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. Объектом сделок на первичном рынке является новая недвижимость, т.е. только что построенные дома, квартиры, офисные и другие помещения. Их могут продавать застройщики, инвесторы, финансировавшие строительство. На вторичном рынке предоставлено жилье и помещения, которыми уже пользовались по основному назначению.

 Изначально формировался первичный рынок недвижимости за счет бесплатной приватизации жилья гражданами, бесплатной и платной приватизации нежилых помещений и земельных участков, а также строительства. В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости за счет перепродажи ранее приватизированных и новых объектов недвижимости.

Постепенно рынок недвижимости России начал повышать свою активность за счет появления профессиональных участников (брокеров, риэлтеров, оценщиков, финансистов, девелоперов, юристов и т.д.). За последние годы (2008–2011) рынок недвижимости России понизил свою активность в связи с влиянием экономического кризиса, но в середине 2011 г. практически достиг докризисного уровня и на текущий момент имеет тенденцию к ценовому росту.

(на слайде) Основной проблемой рынка недвижимости России на текущий момент является удорожание объектов недвижимости, что связано со следующими фактами:

1. Увеличение периода инвестиционной фазы строительства, связанного с градостроительным законодательством.
2. 2. Развитие в основном малогабаритного жилья.
3. 3. Неэффективные технологии строительства.
4. 4. Коррупция.
5. 5. Концентрация денежных средств и рабочих мест в Москве и Московской области.
6. 6. Отсутствие желания и возможности у государства и муниципалитетов улучшать механизм регулирования рынка недвижимости.

Во-первых, цена на недвижимость, так же, как и на любой другой товар, появляется, когда есть потребность, полезность, редкость, иными словами ценность товара.

Во-вторых, цена на недвижимость зависит от издержек производства (затраты на строительство) и будущей прибыли.

В-третьих, цена на недвижимость образуется за счет спроса и предложения, что в конечном счете и определяет равновесную цену. Приведенные факторы нельзя рассматривать отдельно, так как все они одновременно сказываются на стоимости объектов недвижимости.

 

 

Переход России к рыночной экономике обусловил превращение  недвижимости в товар, то есть она  стала объектом купли-продажи. Рынок  недвижимости представляет собой механизм, регулирующий отношения не только купли-продажи, но и аренды недвижимости на основе спроса и предложения. При этом последний  фактор является основным.

 

 

 

Спрос характеризуется количеством  объектов, которые покупатели могут  купить в течении определенного  времени по сложившейся на данное время рыночной цене. Это ‑ платежеспособная потребность.

 

Предложение характеризуется  количеством объектов (квартир, домов, дач), выставленных к продаже на рынке  в настоящий момент по конкретной цене. Цена является основным фактором, определяющим предложение. Спрос на объекты недвижимости подвержен  большим колебаниям, чем предложение, так как резкие изменения денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью  происходят в более короткие сроки, чем время строительства объекта  недвижимости.

 

Удовлетворить потребности  всего населения в жилье практически  невозможно. В условиях рынка потребности  могут быть удовлетворены лишь при  наличии платежеспособности потребителя. Таким образом, спрос определяется только теми потребностями, которые  обеспечены деньгами. Повышенный спрос  всегда вызывает рост цен, а отсутствие спроса, влияет на снижение цен. Предложение  всегда должно опережать спрос, чтобы  покупателю была предоставлена возможность  выбора.

 

Можно выделить четыре основных фактора, определяющих спрос на жилье:

 

‑ предпочтения потребителей;

 

‑ доходы населения;

 

‑ цены на жилье;

 

‑ количество домохозяйств на рынке жилья.

 

Эти факторы по-разному  влияют на рыночное равновесие. Спрос  и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:

 

‑ административных (наличия или отсутствия ограничений со стороны государства, регулирующей роли государства и местных административных органов, налогового режима);

 

‑ экономических (цен на объекты недвижимости, конкуренции, уровней экономического развития рынка, доходов населения, деловой активности населения, услуг кредитно-финансовых организаций, объемов строительства новых объектов недвижимости);

 

‑ социальных (привлекательности региона, структуры и состава населения местности, уровня развития социальной инфраструктуры);

 

‑ экологических (наличия зеленых насаждений, загазованности воздуха, обилия промышленных предприятий, наличия вредных выбросов, избыточного шума).

 

Мотивы спада или спроса могут быть разные. Рассмотрим ситуацию на примере самого дорогого города мира ‑ Москвы.

 

Факторами, влияющими на цену, являются:

 

‑ престижность района;

 

‑ тип жилого дома;

 

‑ общая площадь;

 

‑ этаж, удобная планировка, большая кухня, лоджия, высота потолков и другие качественные признаки.

 

В настоящее время престижность жилья районов города можно разбить  на три зоны:

 

1) центр;

 

2) две-три остановки метро  от Садового кольца;

 

3) остальная инфраструктура  определяется из следующих посылов:  самое главное ‑ юридически и физически свободная квартира; 55% ‑ цена; 30% ‑ местоположение; 11% ‑площадь; 4% ‑ внешний вид и другие индивидуальные требования;  вкусы покупателя.

 

Самые дорогие и престижные ‑ монолитные дома. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая возможность в обустройстве жилого пространства. Учитывается также расположение и планировка квартиры. Если она находится не в торце, это увеличивает цену. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат, стоимость жилья может быть ниже аналогичного. Наличие холла увеличивает цену квартиры.

 

Плюсом будет охраняемость территории вокруг дома, наличие домофона или консьержки на входе в подъезд, наличие автостоянки или подземного гаража. Оценивается и объем жилплощади, на которую большое влияние имеет  высота потолков. Самая популярная - 2,75- 3,2 метра. Менее востребованы квартиры с высотой потолков 4,5 метра.

 

Другими факторами, влияющими  на стоимость квартиры, являются: изолированность  комнат, вид из окон, этаж, наличие  телефона. Отсутствие балкона или  лоджии является недостатком, снижающим  цену квартиры. Необходимо также учитывать  состояние квартир. При анализе  этого параметра можно выделить четыре основных вариантов: 1) требуется  косметический ремонт; 2) требуется  капитальный ремонт; 3) сделан ремонт; 4) сделан евроремонт (качественно).

 

Первый и третий варианты почти не влияют на цену, а только на быстроту продажи. При втором варианте квартира может быть продана при  значительном снижении цены. При четвертом  варианте квартира при продаже почти  всегда оценивается дороже.

 

Цена является следствием стабильной экономической ситуации и роста платежеспособности населения. Это и определяет продолжающийся общий рост цен на рынке недвижимости.

 

Еще одним из важнейших  факторов, определяющих рыночную стоимость  объектов жилой недвижимости, является местоположение.

 

Элитность и престижность жилья в первую очередь зависит  от района. Местоположение рассматривается  как комплекс факторов, включающих в себя место, расположение, транспортную доступность, близость метро, экологию, социальное окружение, объем зеленых  насаждений и других факторов инфраструктуры.

 

В зависимости от местоположения можно выделить:

 

а) элитные сооружения и  жилье бизнес-класса (центр);

 

б) объекты среднего класса (2-3 остановки от кольцевой ветки  метро);

 

в) районы массовой застройки (остальная территория города).

 

По спросу на первом месте ‑ однокомнатные квартиры, на втором ‑ двухкомнатные и на третьем ‑ трехкомнатные.

 

В Москве первостепенное значение приобретает высотное строительство. Интенсивный рост объема строящейся жилой недвижимости дает покупателям  широкий выбор. Сегодня город  обладает наиболее развитой инфраструктурой  ипотечного жилищного кредитования и наибольшим числом банков, вовлеченных  в эту сферу деятельности (Дельта-кредит; Московское ипотечное агентство; Внешторгбанк; Городской ипотечный банк и др.).

 

В настоящее время в  России сформировались все предпосылки  для активного развития ипотеки. Рост благосостояния граждан привел к тому, что у них текущие  доходы повысились до уровня достаточного для обслуживания обязательств по кредиту. На данный момент существует две главные  проблемы развития жилищного кредитования в России:

 

1.Отсутствие политической, законодательной и государственной  поддержки накопительной схемы  жилищного кредитования.

 

2.Отсутствие связи всех  схем жилищного кредитования  со строительством жилья.

 

Решение второй проблемы имеет  особое значение, так как сегодня  все финансирование через ипотечные  схемы идет на вторичном рынке. Это  приводит к повышению цен и  торможению роста объемов строительства  жилья. И все же отличительной  особенностью жилой недвижимости в  наши дни является ее высокая цена, не сопоставимая с текущим уровнем  доходов большинства граждан. А  обеспеченность жильем у них считается  одним из основных показателей уровня жизни.