Особенности формирования цен на рынке жилья

Негосударственное образовательное учреждение

Высшего  профессионального образования

Университет Российской академии образования

Факультет экономики  и бизнеса

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

По дисциплине: Ценообразование

Вариант № 4

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                                            Выполнила: студентка_6_ курса

                                                                                                            Группы__№__10/09___

                                                                                                            Ф.И.О.:___Сухорукова Е.Э. _

                                                                                                         

                                                                                                            Проверила: Антонова 
                                                                                                            Александра Владимировна

 

                                                                                                            Замечания и пожелания

__ ________________________

__ ________________________

__ ________________________

__ ________________________

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург

2014

Особенности формирования цен на рынке жилья

 

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и другие рынки для своего существования должны иметь, или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость. 
 
Характерная черта недвижимости — это то, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. ее стационарность. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска при приобретении недвижимости, тем оптимальное затраты, связанные с ее приобретением. 
 
С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.  
 
Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартиру, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. 
 
^ Рынок недвижимости состоит из ряда относительно обособленных его сегментов. В их числе рынки производственных строений и сооружений, жилья, нежилых помещений, земли. Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базы. 
 
В своем большинстве объекты недвижимости являются продукцией строительного производства. Строительство представляет собой одну из важнейших отраслей народного хозяйства республики. Возобновляя, увеличивая и совершенствуя основные фонды, строительство обеспечивает расширенное воспроизводство, способствует реализации достижений науки и техники в общественное производство. 
 
Рынок производственных и непроизводственных строений и сооружений постоянно расширяется за счет приватизации таких объектов, которые входят в списки имущества приватизируемых предприятий. Правовой основой этого процесса является Закон Республики Беларусь "О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь". Недвижимость, выводимая из состава государственной или муниципальной собственности, пополняла рынок строений и сооружений. 
 
^ Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Рынок жилья становится наиболее динамичной частью рынка недвижимости. Здесь протекают процессы, связанные как с формированием первичного, так и вторичного рынков: приватизация, отчуждение или продажа приватизированного жилья, строительство на продажу, аренда жилых помещений. Особой активностью отличается вторичный рынок жилья. Около 10—15 % (а в некоторых городах, как например, в Минске, Витебске свыше 30 %) приватизированного жилья становится объектом сделок на вторичном рынке. 
 
^ К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их части, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные. 
 
Рынок нежилых помещений функционирует, базируясь на правах распоряжения нежилыми помещениями республиканской и муниципальной собственности, которыми обладают органы Министерства государственного имущества и местные органы управления. Фактически причастны к распоряжению нежилым фондом также жилищно-эксплуатационные и другие организации, которые пользуются правом заключения договоров долгосрочной аренды. Такая аренда выступает объектом купли-продажи, поскольку права аренды покупаются, продаются и могут закладываться. 
 
Рынок земли в республике представлен в основном первичным рынком, который регулируется Земельным кодексом, Законом Республики Беларусь "О праве собственности на землю", постановлениями Кабинета Министров о порядке передачи в частную собственность земельных участков и другими нормативными актами. Вторичный рынок земли сегодня практически отсутствует. Оформление прав землевладения и землепользования осуществляется путем оформления и выдачи собственнику или землевладельцу местными органами управления государственного акта. 
 
На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынки недвижимости. 
 
^ Первичный рынок — это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих республиканских и местных органов власти, строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости. 
 
^ На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу. 
 
В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. 
 
^ Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Предложение на рынке недвижимости с учетом первичного и вторичного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из существующего фонда недвижимости и вновь созданных объектов. Учет взаимовлияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек по созданию новых объектов недвижимости, обеспечивая рентабельное развитие рынка недвижимости. 
 
Поскольку недвижимость в процессе использования утрачивает свою натуральную форму, возникает необходимость ее воспроизводства. Здания, сооружения, многолетние насаждения относятся к воспроизводимым видам недвижимости. Земельные участки, природные месторождения, природные водные бассейны в большинстве случаев невоспроизводимы. 
 
По степени готовности к эксплуатации различают введенную в эксплуатацию недвижимость и незавершенное строительство. 
 
Недвижимость может быть разной степени износа, иметь разный срок службы и соответственно уплаты своей стоимости, разные способы ее возмещения. Различают ее физический износ, когда происходит потеря технико-эксплуатационных свойств в процессе эксплуатации под влиянием природных условий или пропорционально интенсивности использования, и моральный износ вследствие удешевления воспроизводства объектов недвижимости или в результате создания новых, более экономичных. 
 
Денежное выражение размера износа соответствующих объектов недвижимости соизмеряется через амортизационные отчисления на полное восстановление утраченных свойств и на капитальный и текущий ремонты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Затратные методы ценообразования

Для расчета цены достаточно широко применяются методы, основанные на определении полных издержек, ориентирующиеся на прямые затраты и учитывающие совокупность всех рыночных условий, особенно условий быта. Суть таких методов состоит в суммировании всех издержек (переменных, постоянных) и прибыли, которую фирма рассчитывает получить.

Основные условия применения данных методов:

• низкая эластичность спроса по цене;
• новизна, престиж, уникальность товара;
• стабильность издержек (или незначительные изменения во времени).

Преимущества:

• простота сбора информации и расчетов;
• надежность информации (подтверждается бухгалтерскими документами);
• доступность.

Недостатки:

• не принимаются во внимание имеющийся спрос на товар, конкуренция на рынке;
• сложность определения величины удельных затрат, т. к. цена определяет объем спроса и продаж;
• любой метод отнесения на себестоимость товара постоянных накладных расходов, которые являются расходами по управлению предприятием, а не расходами для производства данного товара, является условным.

Он искажает подлинный вклад продукта в доход предприятия.

Цена товара базируется на общей себестоимости его производства. Запрашиваемая цена должна покрывать предельно полные затраты или хотя бы известные частичные. Калькуляция цен, ориентированная на полное покрытие фактически понесенных затрат, основывается на себестоимости. В этом случае цена содержит как общую себестоимость, так и расчетную прибыль в виде наценки (надбавки). Такая цена называется затратной.

Метод прямых затрат подразумевает установление цены путем добавления к переменным затратам определенной надбавки. Постоянные расходы не распределяются по отдельным товарам, а погашаются за счет разницы между суммой цен реализации и переменными затратами на производство продукции. Такую разницу называют маржинальной прибылью (добавленной). Функция издержек заключается в установлении нижней границы для первоначальной цены на продукт, хотя ценность этого продукта для потребителя определяется высшей границей установления цены на него.

В случае метода прямых затрат:

• оценивается потенциальный объем продаж по каждой предлагаемой цене;
• подсчитывается сумма прямых затрат, переменных;
• определяется величина наценки на единицу продукции и на весь объем прогнозируемых продаж по предлагаемой цене;
• из полученных суммарных наценок вычитаются постоянные расходы и определяется прибыль при реализации продукции.

Метод прямых затрат позволяет с учетом условий сбыта находить оптимальное сочетание объемов производства, цен реализации и расходов по производству продукции.

Расчет цен на основе метода предельных издержек также основывается на себестоимости, но этот метод наиболее сложен. При предельном ценообразовании надбавка делается только к предельно высокой себестоимости производства каждой последующей единицы уже освоенного товара или услуги. Этот метод целесообразно применять, если есть гарантия продажи товара по более высокой цене, чтобы покрыть накладные расходы.

Метод учета рентабельности инвестиций также относится к группе метода на основе издержек. Здесь оцениваются полные затраты при разнообразных программах производства товара и определения объема его выпуска, реализация которого по определенной цене позволит окупить соответствующее капиталовложение. Это единственный метод, который учитывает платность финансовых ресурсов, необходимых для производства и реализации товара.

Применяется также ценообразование на основе установления престижных цен на дорогостоящие товары (драгоценности, предметы роскоши и т. д.). Если товары такого типа будут продаваться по низким ценам, они станут легкодоступными и потеряют свою привлекательность для рынка престижных покупателей. В отношении подобных товаров целесообразно устанавливать более высокий уровень цен, так как это будет служить мощным стимулом для покупателей, которые рассчитывают на демонстрационный эффект приобретаемого товара, а следовательно, послужит основой еще более высокого уровня продаж. Также в рамках престижного ценообразования установление цен на продаваемые товары на более высоком уровне по сравнению с конкурирующими фирмами происходит посредством использования престижа товарной марки и высокого имиджа фирмы.

Выделяют также состязательный метод определения цен, который используется на центральных оптовых рынках, товарных рынках и т. д. Бывает двух видов: увеличительный метод ведения аукциона (называется минимальная цена, после чего идет ее повышение, а товар достается тому, кто предложит самую высокую цену), уменьшительный метод ведения аукциона (называется максимальная цена, если покупатель по такой цене не находится, то идет снижение цены). В данном случае товар получит покупатель, который первым принимает цену продавца, т. е. соглашается с наиболее высокой ценой по сравнению с ценами, предложенными другими участниками аукциона.

Наиболее популярный в большинстве коммерческих организаций до сих пор является затратный метод, на который ориентировано и современное отечественное законодательство. Основные причины популярности:

• привязка цены к затратам на производство услуги упрощает решение задачи (все необходимые данные для расчета цены присутствуют внутри компании);
• при использовании данного метода компаниями какой-либо отрасли их цены оказываются схожими (сходные или совпадающие цепочки поставок), а конкуренция вследствие этого сводится к минимуму;
• данный метод является более справедливым по отношению к покупателю услуги (метод относится к «интуитивно понятным» на бытовом уровне: «Я потратил на тебя по твоей просьбе столько-то, верни мне деньги»).

Суть затратного метода ценообразования - в учете издержек и установление таких цен на услуги, которые бы обеспечили окупаемость издержек и нормативный уровень прибыльности. В качестве издержек могут рассматриваться полные, частичные и капитальные затраты.

Основным преимуществом затратного метода ценообразования, считается гарантированный уровень прибыльности и простота. Тем не менее простота здесь - понятие весьма условное, поскольку методы предполагают наличие достоверной и полной информации об издержках, приходящихся на единицу услуги. Реально существующая на сегодняшний день система бухгалтерского учета такой информации не дает. Чтобы получить ее, необходимо наладить систему управленческого учета. Кроме того, достаточно сложно определить адекватный носитель единицы цены и стоимость работы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Бабынина Г. М. «Лекции по ценообразованию», 2011г.
2. Кушнир И. В. «Ценообразование», 2010г.
3. Наумов В. «Ценообразование»,  МИЭМП,  2010г., 190 страниц.