Предмет курса «Оценка стоимости недвижимости »

Федеральное агентство по  образованию

Российский Государственный Профессионально Педагогический Университет

Институт экономики и управления

Кафедра экономической теории

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

По дисциплине: «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ»

 

На тему: Предмет курса «Оценка стоимости недвижимости »

 

 

 

Выполнил: студент гр. КЧ-311сАу

Бесова Т. Г.

 

                                                               Проверил:

 

 

 

 

 

 

 

 

2008

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………..3

 

1. Процесс оценки стоимости недвижимости……………………………....4
2. Принципы оценки стоимости недвижимости…………………………...8

2.1. Принципы основанные на представлениях пользователя…………......9

2.2. Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней….11

2.3. Принципы, связанные с рыночной средой…………………………….13

2.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования…….15

 

Заключение……………………………………………………………………….16

Список литературы………………………………………………………………17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Оценка стоимости недвижимости - это совокупность методов, позволяющих определить состояние в результате ее анализа деятельности на конечном интервале времени.

Цель оценки стоимости недвижимости - информация о ее финансовом положении, платежеспособности и доходности.

Оценка стоимости недвижимости необходима следующим лицам:

1) инвесторам, которым необходимо  принять решение о формировании  портфеля ценных бумаг;

2) кредиторам, которые должны быть  уверены, что им заплатят;

3) аудиторам, которым необходимо  распознавать финансовые хитрости  своих клиентов;

4) финансовым руководителям;

5) руководителям маркетинговых  отделов, которые хотят создать  стратегию продвижения товара  на рынки.

В конечном результате оценка стоимости недвижимости должна дать руководству картину ее действительного состояния.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Процесс оценки стоимости недвижимости

 

Процесс оценки можно разделить на шесть этапов.

1. Определение проблемы.
2. Составление плана оценки.
3. Сбор и подтверждение информации.
4. Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке.
5. Согласование.
6. Отчет о результате оценки стоимости.

 

 

Определение проблемы

 

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов.  Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.

   Принцип изменения повышает  для оценщика значение выбора  эффективной оценки. Поскольку условия  и допущения со временем обычно  меняется, клиент должен знать  те временные рамки, внутри которых  оценка стоимости остается достоверной.

 

 

 

 

 

Составление плана оценки

 

    Последовательность  оценки разрабатывается таким  образом, что оценщик начинает  с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта  на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей  информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

     Обычно оценщик разрабатывает план с тем, что бы определить, какие данные будут необходимы для решения проблемы. Назначение плана в том, что бы избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат и сэкономить времени.

      В плане выявляется  соответствующий рынок и его сегмент. Со стороны предложения выявляются, для последующего анализа, аналогичные объекты, которые вероятно могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса выявляются возможные покупатели  или пользователи того вида собственности, который оценивается. Так же отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, величина и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, и характеристики возможных пользователей.

      Следующая задача  – определить подход. Подход на  основе дохода, требует использование коэффициентов капитализации, которые так же дает рынок.

 

Сбор и подтверждение информации.

 

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Оценщик, как минимум должен ответить на следующие вопросы:

1. Все ли собранные данные важны и имеют значение для разрешения проблемы? Посторонняя информация, включенная только для увеличения объема отчета, редко повышает доверие к последнему.
2. Насколько полезны эти данные? Почерпнуты ли факты из того же набора рыночных условий, которые непосредственно влияют на оцениваемый объект? Являются ли факты достаточно ясными или они не определены? Насколько свежа информация?
3. Были ли подтверждены данные? Осматривал ли объект оценщик сам лично?

      Была ли подтверждена  информация о продажах сопоставимых  объектов       

      осведомленными лицами? Насколько финансовые показатели,   

      использованные при  подсчеты ожидаемого потока дохода, сопоставимы с 

      данными о схожих  объектах, имеющихся на рынке?

4. Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?
5. Имеет ли собранная информация какой-либо смысл с точки зрения оценщика, с учетом его опыта и знаний?

 

 Согласование.

 

Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на доступность и надежность.

 

 

 

 

 

 

 

Отчет о результате оценки объекта.

 

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составляется по стандартной форме или представляет собой подробный письменный доклад.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Принципы оценки стоимости недвижимости

 

 Принципы оценки недвижимости  можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы связанные с землей,  размещенными на ней зданиями и сооружениями.
3. Принципы связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

 

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1. Принципы основанные на представлениях пользователя.

 

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

      Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

 

Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

 

В случаях с  имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована?  Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

 

    Замещение.  Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с  меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода  от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

    Следовательно принцип  замещения гласит, что максимальная  стоимость имущества определяется  наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен  другой объект с эквивалентной  полезностью.

 

    Этот метод лежит в  основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

     Схожим с принципом  замещения является понятие альтернативных  издержек как меры того сколько  теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений.

Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.

      Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней

   

 Остаточная продуктивность  – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.                                                   

       Часто  инвестору бывает выгодно привнести  новый фактор к объекту недвижимости  увеличив стоимость самого объекта  на сумму меньшую, чем затраты  на строительство дополнительного фактора.

        Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.

        Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

   Возрастающая и  убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

      Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.