Инвсетиционная собственность

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Октября 2014 в 09:01, реферат

Описание работы

Инвестиционная собственность - это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.

Файлы: 1 файл

Инвестиционная собственность.docx

— 20.33 Кб (Скачать файл)

Инвестиционная собственность - это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.                    Инвестиционная собственность признается в качестве актива только когда существует вероятность того, что она в будущем принесет экономические выгоды и стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.                                                Первоначальная стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение и все напрямую связанные с приобретением расходы. Стоимость сооруженного объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции. До момента завершения строительства для учета объекта применяется МСФО 16.             Последующая оценка объекта инвестиционной собственности осуществляется одним из способов:                                                           Учет по справедливой стоимости - после первоначального признания объектов в сумме затрат на их приобретение все объекты оцениваются по справедливой стоимости, которая отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Прибыль (убытки) от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.                                                Учет по фактическим затратам на приобретение - инвестиционная собственность оценивается по фактической стоимости приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.                                                                                                 В процессе финансово-хозяйственной деятельности может потребоваться реклассификация инвестиционной собственности. Перевод объекта в инвестиционную собственность или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения способа его эксплуатации, подтвержденного следующими событиями:

- начало использования объекта  в производственной деятельности - перевод объекта из инвестиционной  собственности в состав основных  средств;

- начало подготовки к продаже - перевод объекта из инвестиционной  собственности в запасы;

- окончание использования в  производственной деятельности - перевод  объекта из основных средств  в инвестиционную собственность;

- начало сдачи в операционную  аренду - перевод объекта из запасов  в инвестиционную собственность;

- окончание строительства или  реконструкции - перевод объекта  из собственности, находящейся в  процессе строительства или реконструкции (основные средства), в инвестиционную  собственность.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в другие виды активов, этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.

Классификация объектов инвестиционной собственности

Классификация объектов инвестиционной собственности

 

Относятся к инвестиционной собственности

Не относятся к инвестиционной собственности

 

Земля, предназначенная для получения дохода от повышения стоимости капитала

Возобновляемые природные ресурсы, лесные угодья и т.п.

 

Земля, назначение которой не определено

Недра, полезные ископаемые, другие невозобновляемые природные ресурсы (кроме земли)

 

Здания и сооружения (собственные или полученные в финансовую аренду), предоставляемые в операционную аренду

Здания и сооружения, предназначенные для продажи, или незавершенные строительством объекты того же назначения

 

Незанятые здания и сооружения, предназначенные для оперативной аренды или получения дохода от повышения стоимости капитала

Незавершенное строительство зданий и сооружений или их реконструкция по поручению третьих лиц, или предназначенных для будущего использования в качестве инвестиционной стоимости

 

Здания и сооружения, использовавшиеся как инвестиционная собственность, находящаяся в реконструкции для последующего использования в тех же целях

Здания (сооружения), используемые в производстве, коммерческой или управленческой деятельности; реконструированные в тех же целях, предназначенные для выбытия, а также занимаемые сотрудниками компании, независимо от размеров арендной платы для пользования

 
     

Переклассификация объектов инвестиционной стоимости, то есть их включение в данную категорию либо исключение из нее, производится по фактическому предназначению того или иного объекта имущества организации.                                                                                            Перевод объекта из инвестиционной собственности в объект для продажи производится с началом его реконструкции для подготовки к продаже. Но если принято решение о продаже объекта инвестиционной собственности без реконструкции, его продолжают числить в составе инвестиционной собственности вплоть до выбытия в результате продажи.

Объект включается в инвестиционную собственность:

- после завершения строительства  или реконструкции;

- после окончания его применения  в производстве, управлении, коммерческих  операциях;

- после передачи в операционную  аренду третьей стороне.

Объект исключается из инвестиционной собственности:

- с началом применения его  в производстве, управлении или  коммерческих операциях;

- с началом реконструкции как  подготовительной предпродажной  операции.

Признание и первоначальная оценка

В составе активов организации признается инвестиционная собственность как самостоятельный объект учета, когда имеется достаточная вероятность поступления арендных платежей или прироста стоимости капитала в соответствии с требованиями к инвестиционной собственности, а стоимость последней может быть достоверно определена.                                                                Первоначальная оценка инвестиционной собственности производится по себестоимости ее приобретения или строительства, не исключая и строительства хозяйственным способом.                                       Себестоимость приобретения инвестиционной стоимости включает цену объекта и прямые затраты по сделке (юридические, консультационные услуги, регистрация и т.п.). Проценты за отсрочку платежа в себестоимость не включаются, они включаются в периодические расходы в течение срока данного кредита. Объекты, построенные подрядчиками, оцениваются в соответствии с ценой подрядного договора.                                                                  Себестоимость инвестиционной собственности, построенной хозяйственным способом, определяется по сумме всех затрат на дату завершения строительства объекта. Затраты на незавершенных объектах учитываются, как и любые другие затраты на капитальное строительство. Отдельный учет инвестиционной собственности начинается с даты завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию.                                                                                        Стоимость сверхнормативного расхода материалов и других ресурсов, потребленных при строительстве или реконструкции объектов, не включается в их первоначальную стоимость. Расходы, связанные с вводом в эксплуатацию объекта инвестиционной собственности, не включаются в его себестоимость, за исключением тех расходов, которые необходимы для приведения объекта в рабочее состояние. Но первоначальные убытки, связанные с временными трудностями по привлечению арендаторов, другие аналогичные потери списываются в расходы тех отчетных периодов, в которых они возникли.             Последующие дополнительные расходы относятся на увеличение балансовой стоимости инвестиционной собственности, если они повышают доходность инвестиционной собственности.                            Во всех случаях, когда в первоначальной цене объекта отражены потери доходности, их восстановление путем модернизации или других последующих расходов должно отражаться на увеличении балансовой стоимости объекта. Иные последующие расходы не капитализируются. Они должны списываться в расходы того периода, в котором они возникли.

Последующая оценка стоимости объектов инвестиционной собственности

МСБУ-40 разрешает применять для учета объектов инвестиционной собственности: справедливую стоимость, а ее изменения отражать в составе прибылей и убытков; первоначальную стоимость приобретения, при которой инвестиционная собственность отражается в балансе по остаточной стоимости, то есть за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Применение для учета первоначальной стоимости приобретения не исключает необходимости раскрывать в примечаниях к финансовой отчетности справедливую стоимость инвестиционной собственности.

 

 

 

Основные характеристики моделей учета инвестиционной недвижимости

 

Показатель

Модель учета по справедливой стоимости

Модель учета по первоначальной стоимости

 

Первоначальная оценка

По фактическим затратам на приобретение

   

Последующая оценка и учет

Все объекты отражаются по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев

Все объекты отражаются по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (модель учета по первоначальной стоимости по МСФО 16 «Основные средства»)

 

Отражение изменения справедливой стоимости

Прибыль (убыток) от изменения справедливой стоимости относится на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли, т.е. отражается в отчете о прибылях и убытках

   

Амортизация

Амортизация не начисляется

Амортизация начисляется также как по аналогичным основным средствам по МСФО 16

 

Исключения

В исключительных случаях, когда не возможно определить справедливую стоимость для учета объектов инвестиционной недвижимости используется модель учет по первоначальной стоимости, ликвидационная стоимость принимается равной нулю

   

Обесценение

Положения МСФО 36 не применяются (они уже выполнены, поскольку применяется учет по справедливой стоимости)

Признаются убытки от обесценения в соответствии с МСФО 16 и МСФО 36 «Обесценение активов», включаемые в отчет о прибылях и убытках

 

Дополнительное раскрытие

В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, необходимо раскрывать дополнительную информацию, касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости

В финансовой отчетности обязательно должна быть раскрыта информация о справедливой стоимости или причины, по которым она не может быть определена

 
       

Данная модель отличается от учета по переоцененной стоимости, которая повсеместно применяется для учета материальных активов, тем, что превышение переоцененной стоимости над первоначальной балансовой стоимостью признается на счетах капитала как прирост стоимости имущества. Применение модели учета по справедливой стоимости предполагает, что все изменения стоимости отражаются только на счетах прибылей и убытков.                                                   Очевидны и трудности определения справедливой стоимости для многих объектов инвестиционной стоимости. Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать конъюнктуру и фактические рыночные и иные условия именно на отчетную дату, а не на любую иную. Меняющиеся рыночные условия ведут к изменениям и неточностям в оценке справедливой стоимости. По многим объектам инвестиционной собственности нельзя опереться на цены активного рынка, воздействуют и тарифные факторы арендной платы.                   Каждая организация обязывается применять избранный порядок оценки для всех объектов инвестиционной собственности. Часто по объективным причинам невозможно обеспечить оценку по справедливой стоимости всех имеющихся объектов.

Оценка при переклассификации осуществляется по одной из двух моделей: по первоначальной стоимости или по справедливой стоимости. При оценке по первоначальной стоимости любая переклассификация объектов инвестиционной собственности не вызывает каких-либо изменений в ее балансовой стоимости и не требует поэтому какого-либо учета отклонений. Наоборот, при оценке объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости возникают отклонения, требующие учета и отражения в финансовой отчетности.                                                                            Переклассификация инвестиционной собственности в основные средства, запасы или в иные категории «собственности, занимаемой владельцем», производится по справедливой стоимости, которая признается в качестве балансовой стоимости объектов на момент изменения их предназначения в данной организации.                          Выбытие объектов инвестиционной собственности происходит путем их продажи или сдачи в финансовую аренду по договору лизинга. Продажная цена объекта определяется по его справедливой стоимости на дату отчуждения. При предоставлении коммерческого кредита или рассрочки платежа разность между фактическим возмещением и справедливой стоимостью (ценой) отражается в учете отдельно, как полученный процентный доход. Возникающие прибыли (убытки) отражаются на счете прибылей и убытков.                                     При окончательном снятии с эксплуатации (списании) объекта инвестиционной стоимости возможная сумма потерь отражается как убыток в том отчетном периоде, в котором оформлено списание объекта.

Информация о работе Инвсетиционная собственность