Контрольная работа по "Теории экономического анализа"

Муниципальное образовательное учреждение

                         Специальность: «Бухгалтерский учет, анализ и аудит»

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 по дисциплине Теория экономического анализа

Вариант №5

 

Студент Гр.                                ________________

«___» _____________________2012г

Преподаватель                                       ________________

«___» ____________________2012г

 

 

 

 

 

 

 

 

Челябинск

2012

Оценка  бизнеса Структура рынка недвижимости: разные цены – разные доходы

Структурирование  рынка недвижимости в зависимости от назначения объектов (жилые, торговые, офисные, гостиничные, складские, производственные). Те, в свою очередь, делятся по классности, то есть своему качеству.

Для потенциальных  покупателей важны оба этих структурных  показателя, так как они имеют различные уровни доходности. А , что касается оценщика, для него имеет важность еще и степень готовности оцениваемого объекта недвижимости: полностью готовые к эксплуатации объекты; требующие капремонта или реконструкции; незавершенные.

Причины сруктурного  анализа ранка могут быть самыми разными: необходимость изучения процессов  на конкретном рынке в прошлые  периоды для определения тенденций; необходимость прогноза на будущее  поведение данного сегмента рынка.

Такие анализы  позволяют сделать выводы, например, о целесообразности финансовых вложений в строительство нового объекта, определить уровень риска банка при кредитовании покупки заемщиком индивидуального дома; выявить наиболее перспективные для инвестиций сегменты рынка недвижимости и др.

При анализе  любого сегмента рынка недвижимости обязательно изучения факторов спроса, предложения и сочетания обоих  этих факторов.

Структура рынка недвижимости

На рынке  недвижимости выделяются две его  составляющие: первичный и вторичный  рынок недвижимости.

На первичном  рынке недвижимость как товар  выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают  государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов  власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном  рынке недвижимость выступает как  товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному  собственнику — физическому или  юридическому лицу.

Подобное деление  рынка имеет место и на рынке  потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.

Учитывая, что  потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

По структуре  рынок недвижимости делится на:

• рынок жилья;
• рынок коммерческой недвижимости;
• рынок земли.

Субъекты  рынка недвижимости

Субъектами  рынка недвижимости являются:

• Покупатели (физические и юридические лица);
• Инвесторы;
• Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);
• Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:

• агентства оценщиков;
• риэлтерские фирмы;
• юридические фирмы;
• рекламные агентства;
• биржи недвижимости;
• страховые компании;
• аукционные фирмы;
• фондовые биржи;
• конкурсные комиссии;
• чековые инвестиционные фонды;
• комиссии по приватизации предприятий;
• банки (в т.ч. ипотечные) и др.

• Государственные органы:

• бюро технической инвентаризации (ПИБ);
• комитеты по управлению имуществом (КУГИ);
• арбитражные суды;
• нотариальные конторы;
• налоговые инспекции;
• комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Недвижимость  по материальному фактору разделяется на землю и объекты недвижимости: 
Недвижимость, в свою очередь, делится: 
- сооружения; 
- квартиры; 
- комнаты в коммунальных многосемейных квартирах; 
- дачные домики и другие объекты дачно-садовой инфраструктуры отличные от земли; 
- строения, помещения для временного или постоянного нахождения людей - мотели, гостиницы, кемпинги и другие строения туристической структуры; 
- индивидуальные гаражи или места в гаражных кооперативах и на гаражных стоянках. 
По юридическому фактору недвижимость можно разделить на космические корабли, летательные аппараты и морские суда. 
Хотя земля и относится к недвижимости, но структура рынка состоит непосредственно из рынка земли и рынка недвижимости по отдельности. 
Рассмотрим рынок недвижимости. 
Рынок недвижимости по способу осуществления делится на первичный и вторичный. 
По своей структуре рынок недвижимости делится на жилую и неживую недвижимость.

Жилая недвижимость включает в себя – городскую (квартиры в  многоэтажных домах), загородную (дачи) и сельскую недвижимость (частные дома). 
Нежилая недвижимость – офисная, торговая, складская, промышленная. 
На первичном рынке недвижимости можно выделить: социальное жилье, а также жилье эконом класса, бизнес класса, премиум класса и класса делюкс.  
Вторичный рынок жилья состоит из домов дореволюционных годов, и домов более позднего периода: сталинки, чешки, хрущевки, проект БПС, 480-я серия, АППС, 96 серия (КТ, Т) и многие другие, построенные в поздний период. 
Загородная недвижимость делится на сельскую и котеджную недвижимость – это все частные дома. Главное отличие сельской и котеджной недвижимости заключается в том, что котеджная недвижимость появилась и стала развиваться сравнительно недавно. Современные коттеджи группируются в так называемые «котеджные городки», и они составляют высший уровень комфорта загородного жилья. Такие небольшие городки обычно размещаются вблизи от городов, что позволяет их собственникам иметь быстрый доступ к инфраструктуре.

 

+++++++

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости. 
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. 
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу. 
Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города – определенному району или даже микрорайону. 
Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости. 
Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке. 
По структуре рынок недвижимости делится на: 
– рынок жилья; 
– рынок коммерческой недвижимости; 
– рынок земли. 
Субъектами рынка недвижимости являются: 
– покупатели (физические и юридические лица); 
– инвесторы; 
– продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью); 
– всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности: 
- агентства оценщиков; 
- риэлтерские фирмы; 
- юридические фирмы; 
- рекламные агентства; 
- биржи недвижимости; 
- страховые компании; 
- аукционные фирмы; 
- фондовые биржи; 
- конкурсные комиссии; 
- чековые инвестиционные фонды; 
- комиссии по приватизации предприятий; 
- банки (в т.ч. ипотечные) и др. 
– государственные органы: 
- бюро технической инвентаризации (ПИБ); 
- комитеты по управлению имуществом (КУГИ); 
- арбитражные суды; 
- нотариальные конторы; 
- налоговые инспекции; 
- комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. 
Рынок жилья. В качестве объектов недвижимости на рынке жилья выступают жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. 
Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. 
Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, определяемом жилищным законодательством. 
Основной предпосылкой для формирования рынка жилья является закрепленное главой 18 ГК РФ и Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» право собственности и другие вещные права на недвижимость в жилищной сфере. 
Право собственности на жилье возникает только после государственной регистрации этого права. 
В Санкт-Петербурге регистрацию квартир осуществляет Городское бюро регистраций (ГБР). Порядок оформления и государственной регистрации недвижимости изложен в Инструкции, представленной в приложении №1 к Приказу КЗРиЗ от 29 сентября 1995 г. №73. Там же приводится список документов, представляемых для регистрации. 
Срок рассмотрения документов в ГБР – 30 дней. Основанием для отказа в регистрации могут быть наличие спора или ареста в отношении объекта недвижимости и несоответствие документов требованиям законодательства. Отказ может быть оспорен в суде. При положительном решении ГБР удостоверяет факт регистрации прав на объект недвижимости путем выдачи свидетельства. 
Рассмотрим порядок сделок с квартирами. Предметом сделок могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином установленном законодательством порядке квартиры. 
Купля-продажа квартир возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Кроме того, возможно заключение договора аренды, а также договора безвозмездного пользования. 
Сделка с квартирами удостоверяется нотариально при наличии правоустанавливающего документа, которым может быть: 
– документ о приватизации квартиры; 
– справка ЖСК; 
– договоры о ранее заключенных сделках с квартирой; 
– свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию; 
– договор дарения. 
Правоустанавливающий документ регистрируется по месту нахождения квартиры. 
Госпошлина за составление и удостоверение договоров отчуждения и приобретения квартир взимается в размере 3-4% от суммы договора, но не менее установленного законом размера минимальной оплаты труда. 
Сделки с квартирами могут быть совершены доверенным лицом на основании доверенности. 
Для иностранных граждан и лиц без гражданства сделки, связанные с приобретением квартир, оформляются в общем порядке (Закон РСФСР «Об иностранных инвестициях в РСФСР»). 
Для оформления в нотариальной конторе сделки, в результате которой собственником квартиры становится хозяйствующий субъект, необходимо представить устав хозяйствующего субъекта, документ, подтверждающий полномочия руководителя, или доверенность, если документ подписывает доверенное лицо. Новым собственником квартиры или его доверенным лицом договор должен быть зарегистрирован в районном ПИБе. Зарегистрированный договор является единственным удостоверением права собственности. 
Конъюнктура рынка жилья складывается под воздействием следующих основных показателей: изменение структуры спроса и предложения, цены на жилье разных типов, соотношение между строительной и рыночной стоимостью. 
Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество сделок невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающим на данном рынке. 
На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. 
Рынок коммерческой недвижимости состоит из рынка нежилых помещений и рынка промышленной недвижимости. 
Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные. 
На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. 
Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые предоставляются в аренду через коммерческие конкурсы и аукционы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом. Этот рынок, хотя и имеет большие перспективы и резервы 
для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно. Предложение муниципальных площадей носит ограниченный характер, конкурсы проводятся редко, а количество выставляемых лотов редко бывает более 10. При этом предлагаются большей частью подвальные и полуподвальные помещения, помещения на первом этаже в жилом фонде. 
На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен одновременно оплатить право аренды на весь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды. 
Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой. 
Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам. 
В случае желания арендатора использовать нежилые помещения не только как офис, но и как торговый склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие установленным задачам арендатора обычно производится за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушение строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности. 
Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. 
Следует отметить, что в настоящее время систематизированная, полная и доступная информация о состоянии первичного и вторичного рынка нежилых помещений отсутствует, так как отсутствует обязательная регистрация договоров аренды. 
Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различных правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации или на конкурсах и 
аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели). 
Приобретение нежилых помещений в собственность, т.е. их приватизация, законодательно установлена целым рядом нормативных актов. 
В соответствии с п. 2.6."Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", п.4 "Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июня 1994 года" предусмотрена приватизация недвижимого имущества, находящегося в Федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности. 
В этих нормативных актах определены: круг субъектов, имеющих право приватизировать недвижимость; порядок ее продажи и определения цены, по которой могут быть проданы указанные объекты; основания отказа в продаже недвижимости. При этом допускается продажа с аукциона или по конкурсу в соответствии с законодательством Российской Федерации только незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе предназначенных для реконструкции. Продажа других объектов нежилого фонда в этом порядке не допускается. 
Предприниматели могут выкупить арендуемые ими у государства объекты нежилого фонда в соответствии с Положением о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, которое утверждено распоряжением Госкомимущества России от 16 февраля 1994 г. № 353-р. 
Это положение применяется при приобретении гражданами-предпринимателями и хозяйствующими субъектами недвижимости, в уставном капитале которых доля (паи), находящаяся в государственной и муниципальной собственности, составляет не более 25%, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда, а также хозяйствующими субъектами, созданными в процессе приватизации сданных в аренду объектов нежилого фонда: зданий, сооружений, нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные. 
Продавцом сданных в аренду объектов нежилого фонда является соответствующий комитет по управлению государственным имуществом: федеральной или муниципальной собственности. 
Продажа осуществляется только арендаторам на основании заявления, поданного ими продавцу, и заключения в 10-дневный срок договора купли-продажи или дополнительного соглашения при наличии в договоре аренды права выкупа. 
На рынке промышленной недвижимости обращаются 
промышленные здания и сооружения, созданные в эпоху 
индустриализации и в большей своей части не соответствующие современным условиям производства. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности, по санитарно-техническому состоянию. 
Предприятие в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. 
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. 
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. 
Экономические, правовые и политические условия в России пока недостаточно благоприятны для приобретения нежилых помещений и поэтому на данный момент преобладающей формой является аренда. 
Рынок земли. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое количество операций с землями выкупленных предприятий 
Сделки с землей регулируются ГК РФ, Земельным кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и целым рядом нормативно-законодательных актов. Например, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей. 
Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, 
аренды, других действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком. 
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать строительство на нем другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. 
При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельства выдаются указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю. 
Основаниями для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю являются: 
– прямой запрет в законодательных актах РФ на предоставление земельных участков в собственность; 
– наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка; 
– изменение целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных Указом Президента РФ от 29 октября 19993г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". 
Продажа земельных участков производится на конкурсах и аукционах. 
Граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование или взявшие их в аренду, кроме аренды у граждан, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность. 
Земельные участки могут быть незастроенными и застроенными. 
Незастроенные земельные участки — это участки, на которых или под которыми не расположены здания, строения, сооружения, делающие невозможной застройку таких участков. 
Застроенные земельные участки — это участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения. 
Застроенным земельным участком предприятия считается вся его территория, за исключением пустующих незастроенных (в т.ч. зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков. Застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах продаются по цене, которая не может быть меньше нормативной цены за землю и больше ее трехкратной величины. 
При продаже застроенного земельного участка в границах городов и иных населенных пунктов в соответствии с Основными положениями право собственности на земельный участок включает право на любое разрешенное его использование, под которым впредь до введения в действие законодательства о территориальном зонировании понимается право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующими органами власти (органами местного самоуправления) согласно действующим законодательствам и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами. При этом не допускается установления: целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в т.ч. земельного участка и ограничения на использование отдельного участка. 
Такие ограничения могут устанавливаться только для всех участков в пределах данной функциональной зоны в соответствии с законодательством РФ. Собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями, помещениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны этого города (населенного пункта) или в радиусе 100м от границ данного участка. 
Для продаваемых застроенных земельных участков определяются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указываемых земельных участков должны обеспечить: 
– безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования, которые существовали на момент передачи земельного объекта в собственность; 
– возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 
– возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. 
Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами. 
Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта (объектов) недвижимости данного собственника (до границы участка или для кабелей и трубопроводов – до соединения с соответствующими магистралями) по договору с соответствующим органом. Строительство на участке новых объектов инфраструктуры, в т.ч. прокладка электрических и телефонных кабелей, водопровода, 
газопроводов, канализации, размещение которых может нанести ущерб собственнику, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между собственником участка и соответствующим государственным (муниципальным) органом. Действительными являются ограничения на использование застроенного земельного участка, существующие на момент приватизации (продажи) предприятия или иного объекта недвижимости. 
Выдача и направление указанных договоров регистрируется продавцом в соответствующем реестре (Книге регистрации договоров купли-продажи земельных участков для собственников помещений, зданий, сооружений). 
Соответствующий КЗРиЗ и орган архитектуры и градостроительства обязаны в двухмесячный срок представить для ознакомления заявителю подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в т.ч. о публичных сервитутах, существовавших на дату продажи здания, строения, сооружения, предприятия, а также о таких сервитутах, установление которых было предусмотрено решением правомочных органов государственной власти (местного самоуправления), принятыми на указанную дату. 
Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли-продажи являются основанием для регистрации в установленном законом порядке права собственности на землю. 
Регистрация прав на недвижимое имущество, включая описание прав по использованию земельного участка и публичных сервитутов, осуществляется органами, уполномоченными в соответствии с законодательством РФ. 
Использование земли в стране является платным. 
Взимание платы за землю производится в соответствии с Законами РФ от 11 сентября 1991 г. "О плате за землю", от 14февраля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в статьи 6, 8 и 12 Закона РСФСР "О плате за землю", от 16 июля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в налоговую систему России" и от 9 августа 1994 г. "О внесении изменений и дополнений в закон РСФСО "О плате за землю". 
Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. 
Собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом. 
За землю, переданную в аренду, взимается арендная плата. 
Для покупки и выкупа земельных участков, а также для получения кредита под залог земли применяется нормативная цена земли. 
Конкретный порядок взимания платы за землю установлен Инструкцией Государственной налоговой службы РФ от 17 апреля 1995г. № 29 по применению Закона РФ "О плате за землю". 
Объектами обложения земельным налогом и взимания арендной платы являются земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на участок), предоставленные хозяйствующим субъектам и гражданам в собственность, владение или пользование (аренду). 
Нормативная цена земли — это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. 
Нормативная цена земли предназначена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

 

Общая классификация недвижимости 
Земельные участки вне поселений - межселенные территории: 
- под дачное и садово-огородное использование;  
- под жилую застройку; 
- промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.; 
- сельскохозяйственного назначения;  
- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения; 
- лесного фонда, водного фонда;  
- участки недр; 
- земли резерва, назначение которых не определено. 
 
Жилье - жилые здания и помещения: 
- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.; 
- индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа – домовладения и дома нового типа – коттеджи, таунхаусы. 
 
Коммерческая недвижимость: 
- nофисные здания и помещения административно-офисного назначения; 
- гостиницы, мотели, дома отдыха; 
- магазины, торговые центры; 
- рестораны, кафе и другие пункты общепита;  
- пункты бытового обслуживания, сервиса. 
 
Промышленная недвижимость: 
- заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения; 
- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения; 
- паркинги, гаражи; 
- склады, складские помещения. 
 
Недвижимость социально-культурного назначения: 
- здания правительственных и административных учреждений; 
- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты; 
- религиозные объекты. 
 
 

Классификация рынка недвижимости в России 
 
Согласно Российскому законодательству Гражданский Кодекс РФ, статья 130, недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.  
 
В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: 
- рынок жилья 
- рынок коммерческой недвижимости. 
 
Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека.  
Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты согласно Российскому законодательству.  
 
Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: 
а) рынок покупки / продажи недвижимости;  
b) рынок аренды недвижимости. 
 
Рынок покупки / продажи в свою очередь можно разделить на: 1. Первичный рынок — это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства.  
2. Вторичный рынок — это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее.  
Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков — полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости. 
 
Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами - арендодателями для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.  
 
Pынок жилой недвижимости можно классифицировать основываясь на форме собственности. Например, основные формы собственности на жилье в России: 
— частная собственность - приватизированные квартиры,  
кооперативная собственность - собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе, 
муниципальная собственность - собственность города, района.  
 
Oбъекты недвижимости могут классифицироваться по нескольким характеристикам: 
a)по качеству квартиры - площадь, количество комнат, балкон, этаж и др., 
b) по качеству дома - материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др., 
c) по качеству района города - удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района, др.  
 
Интересный и достаточно распростаненный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. В России, например, выделяют блочные - монолитные дома, панельные дома 5-9 этажей, панельные дома 12 этажей и выше, кирпичные дома.  
Качество этих домов, комфорт проживания в них, а следовательно – и цена, сильно различаются, что позволяет использовать эти критерии для классификации. 
 
За рубежом почти не используется такая классификация, разве что в последнее время выделяются так называемые «natural house», которые сооружены из полностью экологически чистых материалов и требуют минимальное количество ресурсов для эксплуатации. Дома такого типа Особенно распространены в Германии и на западном побережье США, а также – в меньшей степени – в Великобритании.  
 
В США применяется классификация жилья по типу домов: family house российский аналог – коттедж,  
town house – совмещенные многоуровневые квартиры повышенной комфортности - таунхаусы, 
apartments - обычные квартиры.  
 
В Российской практике рынок недвижимости часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартое или массовое жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное» жильё. Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – это комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена. 

Участники рынка недвижимости. 
 
Можно выделить следующие группы участников:  
 
(1) Основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели.  
 
(2) Посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками. 
агентства недвижимости - сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.; 
информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агенства или интернет сайты. 
B России самые крупные агентства недвижимости, оказываеющие широкий спектр услуг – Миэль, Бест-Недвижимость, Penny Lane Realty. 
Примером информационных площадок в России могут служить сайты www.realestate.ru или www.rentline.ru, чья основная функция – предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости. 
Среди популярной прессы можно отметить в России – «Из рук в руки», «М2», «Квартира, Дача, Дом». 
(3) Инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т.д. 
 
Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью - property management и увеличения её стоимости. 
 
(4) Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов и т.д. 
 
(5) Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики.  
 
(6) Организации, опеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации. 
В России пока это направление только зарождается, за рубежом – находится на достаточно высоком уровне.  
 
(7) Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов. 
Н  
 
(8) Важный участник рынка недвижимости – государство, функция которого – регулировать рынок и устанавливать правила игры. 
 
Следует отметить, что в США государство активно поощряет инвестиции в недвижимость посредством различных законодательных актов, а также налоговых поощрений, скидок, и дешевых кредитов.  
Государство не только облегчает процесс покупки/продажи недвижимости, но и участвует косвенно в качестве партнера в инвестиционных проектах за счет предоставления так называемого «отложенного налога» при продаже одного объекта недвижимости для покупки другого - tax-deferred exchange. Таким образом, часть неуплаченного налога по сути «вкладывается» покупателем в другой дом и в конце концов возвращается государству вместе с определенным процентом при продаже дома. 
 
В разных странах правила поведения на рынке недвижимости определяются по-разному. Например, в России большая часть такого рода отношений регулируется Гражданским Кодексом, в то время, как в Великобритании, например, есть множество различных актов: Housing Act - (1988), Law of Property Act (1994).