Қозғалмайтын мүлік түсінігі, сипаттамасы және құрылымы

I Бөлім. Қозғалмайтын мүлік түсінігі, сипаттамасы және құрылымы

1. Қозғалмайтын мүлік түсінігі мен мақсаты

Мүлікті жылжитын және жылжымайтын деп бөлу ең алғаш рет Рим құқығында көрініс алған және қазіргі құқықтық жүйелердің барлығында қолданылады. Қазіргі құқықта жылжымайтын мүлік артынан арнайы құқықтық жүйе сақталған. Бұл арнайы құқықтық жүйе жылжымайтын мүлікке арнайы құқықтарды тіркеу. Кейбір құқықтарға шектеулер және олардың жүзеге асуы әкімшілік бақылаулардан тұрады. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 117-бабында жылжымайтын мүлік ұғымы заңды түрде түсіндірілген. Осы бапқа сәйкес жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни оларды орнынан мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік жатады. Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі сауда жүзу кемесі, «өзен – теңіз» жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де жылжымайтын заттарға теңестіріледі. Заң құжаттары бойынша қозғалмайтын заттарға өзге мүлктер де жатқызылуы мүмкін.  

«Жылжымайтын мүлік бұл – жерден тұратын кез келген мүлік және оның жақсартулары мен ғимараттар». 
          «Жылжымайтын мүлік бұл – нақты жер және барлық материалдық меншік. Материалдық меншік ұғымы жер астындағы, жер үстіндегі және жер бетінде орналасқан мүліктерді қамтиды».  
          «Заң бойынша жылжымайтын мүлікке әр түрлі пайдаланылатын жерлер, үйлер, зауыттар, фабрикалар, дүкендер, түрлі құрылыстар және бос аула орындары, сонымен бірге темір жолдар жатады». 
Келтірілген барлық анықтамалар жермен байланысты болып келеді. Бірақ «жылжымайтын мүлік» түсінігінің мәнін анықтап алуымыз қажет. 
Жалпы жылжымайтын мүлік табиғи қалыптасқан (жер учаскелері) немесе адам қолымен жасалған (ғимараттар, құрылыстар) материалдық объектілерді, яғни меншік объектілерінің физикалық мәнін қамтиды. 
Негізінен жылжымайтын мүлік түсінігі объектінің физикалық сипаттамасынан гөрі оның құқықтық қатынастарын көбірек анықтайды.

Г. Ф. Шершеневич атап өткендей, жылжымайтын мүлік дегеніміз-жер бетінің бір бөлігі және түрі мен мақсатының өзгеруінсіз онымен байланысы үзілмейтін барлық  заттар. Сондай-ақ ол жылжымайтын мүлік болып тек фундаменті жерге бекітілген ғимараттар жататынын,  ал жерге қойылған құрылыстарды жылжитын мүлік деп атап көрсеткен.

Ал, К. П. Победоносцевтің пікірінше жылжымайтын мүлік жылжымалы мүліктен өзінің мықтылығымен, тұрақты орналасқан жерімен және де оны иеліктен шығарған кезде формальдылықты талап етуімен ерекшеленеді.

1.2.Қозғалмайтын мүлік белгілері, классификациясы мен құрылымы

Жермен байланысы:

1. Қозғалу дәрежесі

2. Айналым ұзақтығы

3. Жұмыс істеу нысаны

4. Пайдалану процессіндегі тұтыну нысандарының жай-күйі

5. Өндірістік процессте немесе тұтыну қасиеттерін жоғалту кезіндегі құнның ауытқу тәсілі

Жылжымайтын мүлікке тән жай-күйі:

1. Жермен тығыз байланысы

2. Қозғалмауы

3. Көп мәрте пайдалану

4. Қызмет ету мерзіміндегі өзінің табиғи-заттай нысанының сақталуы

5. Тозуына қарай құнының өзегруі

Қозғалмайтын мүліктің классификациясы:

1. Қозғалмайтын мүліктің функционалдық міндеті

Өндірістік - тікелей немесе жанама тауар құруға қатысады;

Өндірістік емес – тауар құруға қатыспайды, халықтың өмір сүруіне және қызмет көрсету үшін жағдайларды қастамасыз етеді.

2. Қозғалмайтын мүліктің құрылатын түрлеріне:

• Ғимараттар;

• Құрылыстар;
• Көпжылдық екепелер жатады.

3. Қозғалмайтын мүліктің құрылмайтын түрлеріне:

• Жер учаскелері;
• Табиғи кен орны;
• Табиғи су бассейндері жатады.

4. Эксплуатацияға дайындық ережесі бойынша:

• Эксплуатацияға енгізілген қозғалмайтын мүлік;
• Аяқталмаған құрылыс болып ажыратылады.

5. Қозғалмайтын мүліктің әртүрлі объектілері олардың белгілері бойынша және эксплуатациялық-технологиялық көрсеткіштері бойынша классификацияланады:

6. Ғимараттар:

- өндірістік мақсаттағы;

- мәдени-тұрмыстық;

- қызметтік;

- тұрғын үйлер болып бөлінеді.

7. Әрбір ғимараттар:

- қабаттылығымен (бір қабатты, 2 қабатты, көп қабатты);

- құрылыс материалдарының түрімен (тас, ағаш, аралс, панельді);

- температура режимімен (жылытылған, жылытылмаған);

- жарықтандыру түрлерімен (табиғи  жоғарыдан, бүйірден, жасанды, біріктірілген);

- ауа алмасу жүйесімен (табиғи, механикалық ауа);

- капиталдығымен( ерекше күрделі, кәдімгі, жеңілдетілген, бөлектенілген);

- қызмет мерзімімен (100, 80, 65, 40, 20 жыл) ерекшеленеді.

8. көпжылдық екпелердің классификациясын  шамамен осындай схема бойынша  жасауға болады.

9. қозғалмайтын мүліктің объектілері  олардың белгілері бойынша және  эксплуатация-технологиялық көрсеткіштері  бойынша классификацияланады. Қозғалмайтын  мүлік объектілерінің әртүрлі  белгілері бойынша классификациясы, қозғалмайтын мүлік нарығын зерттеудің  әлдеқайда табысты болуын қамтамасыз  етеді  және де қозғалмайтын  мүліктің әртүрлі категорияларын бағалауда бағалаудың әдістерін табуды және пайдалануды жеңілдетеді.  Классификациялау процессінде бағалаудың бірегей әдісіне алып келетін, функционалдық жағынан ұқсастықтары бар жекелеген топтар бөлінеді.

Қозғалмайтын мүлік тауарлық секторларға бөлінеді. Ондай секторлар бар-жоғы үшеу: қозғалмайтын мүлік, жұмыстың нақты объектісі түріндегі тауар, яғни құрылыс, қайта құру; қызметтер – делдалдық, бағалау, маркетинг және т.с.с. Осы секторлардың әрқайсысы өз алдына неғұрлым тар секторларға бөліне алады, сондықтан да олардың әрқайсысы оларды басқа объектілерден айрықшаландыратын жалпы мінездемеге ие сату-сатып алу объектілерінің жиынтығын көрсетеді. Қозғалмайтын сектор тауар ретінде тұрғын үйлер мен тұрғындық емес үй-жайларға бөлінеді; олар өз алдына тұрғын үйлер қалалық және қаладан тыс болып бөлінеді, тұрғын емес үйлер кеңселік (әкімшілік), саудалық, өндірістік, көмекші, қоймалық және т.с.с. бөлінеді. Қалалық тұрғын үйлер өз алдына неғұрлым кішігірім секторларға – жекешелендірілген үйлер, кооперативті, муниципалды, ведомствалық, жалға алынған, азаматтар мен заңды ұйымдардың меншігіндегі болып бөлінеді.