Оценка имущества организации для целей налогообложения

Таким образом, в зависимости  от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная  методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют  выработать единую методику оценки разнообразных  объектов недвижимости.

Сходство и  различие массовой и индивидуальной оценки.

Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей  основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны  с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной  методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность  влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме  того, модели оценки должны отражать структуру  спроса и предложения, характерную  для групп объектов, а не для  отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка  недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести  деятельность рынка на обширной географической территории.

И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора  информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых  сведений, а также их вид, что в  свою очередь обусловливает, какой  подход к оценке необходимо избрать.

В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод  сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка  и доступностью необходимой информации.

Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.

При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает  окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами  является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается  преимущественно статистическими  методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при  необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать  существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд критериев качества модели.

Принятая за основу методика должна соответствовать следующим  критериям:

1. Универсальности (возможности ее применения к разным видам недвижимости в рамках единого экономического пространства).
2. Доступности в применении (максимально простой алгоритм расчетов и наличие необходимой справочной информации).
3. Минимизации затрат на ее освоение (как со стороны государства, так и со стороны собственника).
4. Корректности и реальности полученных результатов.
5. Максимальной отдаче в виде полученных налогов.

Оценка недвижимости начинается с полного описания оцениваемого объекта, его состояния, а также  всех улучшений земельного участка, включаемых в оценку стоимости. Описание производится с указанием почтового  адреса, кадастрового номера земельного участка либо другого краткого описания его местоположения. Кроме приведения сведений о местоположении объекта  недвижимости, а также технических  характеристик земельного участка  и сооружений на нем, должно подготавливаться и юридическое описание объекта  на основании соответствующих юридических  документов, подтверждающих право на недвижимость. Оценка представляет собой  расчет стоимости на определенную дату, так как стоимость имущества  может существенно измениться со временем. После того как составлено описание оцениваемого объекта, разрабатывается  план оценки, который позволяет избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат в процессе работы. Оценка объекта  начинается с рассмотрения оценщиком  общих факторов, определяющих стоимость  объекта. Затем оценщик переходит  к анализу более специфических  факторов стоимости на уровне рынка. В конечном действии оценщик анализирует  конкретные факторы, влияющие на стоимость  данного участка и находящихся  на нем зданий и сооружений. Составляется график работ по проведению оценки, а также выбирается соответствующий  источник финансирования работ, учитывающий  затраты денежных средств и времени  на сбор и подтверждение информации. Следующим шагом в процессе оценки является согласование расчетных стоимостных  показателей, полученных с помощью  каждого из трех методов оценки для  определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта. В  процессе согласования устанавливается, насколько приемлем каждый используемый метод оценки, достигается ли достоверность  и точность полученных результатов, и на основании этого выносится  заключительное решение о стоимости  объекта. Завершается работа оценщика составлением отчета об оценке, который  затем передается заказчику.

Как было отмечено, при расчете  стоимости каждого оцениваемого объекта применяются три основных подхода к оценке рыночной стоимости, а именно: метод прямого сравнительного анализа продаж, затратный метод  оценки недвижимости и доходный метод.

Метод сравнительного анализа продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с объектами, которые были проданы или выставлены на продажу. Этот метод используется в качестве доказательства стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена, за которую конкретное имущество продается на рынке, представляет собой пересечение кривых спроса и предложения. Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену. При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы на соответствующем рынке, затем делает поправки на различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами. В результате определяется цена каждого из сопоставимых объектов. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько, вероятнее всего, будет стоить оцениваемый объект на рынке.

Затратный метод основан на том, что стоимость существующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа. Суть затратного метода оценки объектов недвижимости заключается в следующем. Первоначально определяется состав и величина затрат, совокупность которых представляет собой стоимость объекта, оценку физического и морального износа. Затем производится корректировка стоимости объекта с учетом всех видов изменений, определяется стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, и подводится итоговая стоимостная оценка объекта недвижимости. Чаще всего затратный метод используется при технико-экономическом анализе нового строительства, выборе варианта наилучшего и наиболее интенсивного использования земли, оценки зданий и сооружений специального назначения и оценки для налогообложения. При этом определяются затраты на возведение нового объекта недвижимости, который по своим функциональным характеристикам был бы идентичен оцениваемому, но не обязательно был бы точной копией последнего.

Доходный метод определения стоимости недвижимого имущества используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы. Метод предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем значительного дохода. Доходный метод наиболее удобен для тех видов имущества, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений.

Особое внимание при оценке объектов недвижимости должно быть уделено оценке земли, потому что точные показатели стоимости земли формируют основу эффективной системы оценки. Оценку земли лучше производить с использованием подхода сравнения продаж. Там, где продажи неадекватны, могут быть использованы другие методы. Массовая оценка земли включает разработку моделей единичных стоимостей земли посредством анализа местных продаж. Эти модели отражаются в таблицах земельных ставок и корректировок, а также на картах стоимости земли.

Службы налогообложения  недвижимого имущества должны проверять  модели оценки на полноту и завершенность, т. е. модель должна учитывать общие  факторы, которые влияют на стоимость  недвижимого имущества в рассматриваемой  группе. Аналогичным образом, административные службы налогообложения должны рассматривать  вопрос о том, имеют ли какие-либо из объектов недвижимого имущества  в рассматриваемой группе специфические  факторы, которые влияют на их стоимость. Это требует анализа данных о  характеристиках недвижимого имущества.

Разработанные модели оценки и полученные результаты должны быть доведены до сведения налогоплательщиков.

2.2 Оценка и учет как  необходимые звенья механизма  налогообложения объектов имущества

Согласно ПБУ «Учет  основных средств» (ПБУ 6/01) основные средства - это имущество, которое фирма  использует в качестве средств труда более одного года (12 месяцев) и они учитываются на счете 01 «Основные средства» и отражаются в соответствующей строке баланса.

К основным средствам относятся  предметы, срок полезного использования  которых более 12 месяцев независимо от стоимости. Активы, которые отвечают условиям признания, изложенным в пункте 4 ПБУ 6/01, и имеют стоимость в  пределах лимита, установленного в  учетной политике, но не более 20 000 руб. за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе МПЗ. С 1 января 2001 года Минфин России отказался от стоимостного критерия отнесения предметов либо к основным средствам, либо к материалам.

К основным средствам не относятся машины, оборудование и  иные аналогичные объекты, числящиеся как готовые изделия на складах  организаций - изготовителей или  как товары на складах торговых организаций [4, с. 180].

Основные средства играют важную роль в процессе труда, так  как они в своей совокупности образуют производственно - техническую базу организации и определяет ее производственный потенциал.

Имущества организации разнообразны по составу и назначению. Для ведения  их учета необходима классификация  их по видам, назначению или характеру  участия в процессе производства, отраслям хозяйства, степени использования  и по принадлежности.

В зависимости от назначения и характера участия в производственно-хозяйственной  деятельности организации основные средства подразделяются на производственные и непроизводственные.

Производственного назначения - станки, аппараты, инструменты, вычислительная техника, а также здания основных и вспомогательных цехов, отделов  и служб, предназначенные для  производственного процесс, или  здания складов, резервуары, транспортные средства, используемые для перемещения  и хранения предметов и продуктов  труда, хозяйственный инвентарь, мебель и другие основные средства, использование  которых направлено на систематическое  получение прибыли как основной цели деятельности организации.

Непроизводственные основные фонды - жилые дома, детские и спортивные учреждения, столовые, поликлиники, клубы, стадионы и т.п.

Стоимость их исчезает в  потреблении, фонд возмещения не создавая. Воспроизводятся они за счет национального  дохода.

Основные производственные фонды - это огромное количество средств труда, которые, не смотря на свою экономическую однородность, отличаются целевым назначением, сроком службы, (от их объема зависит производственная мощность, предприятия, уровень технической вооруженности труда, накопление основных факторов и повышение технической вооруженности труда обогащают процесс труда, придают труду творческий характер).

В зависимости от того, как  используются объекты основных средств в производственно-хозяйственной деятельности, различают действующие, находящиеся в запасе и бездействующие.

По принадлежности основные средства подразделяются на собственные и арендованные. Собственные основные средства организации числятся у нее на балансе, а арендованные принадлежат другой фирме, учитывается за балансом без начисления амортизации (текущая аренда).

Отсюда возникает необходимость  классификации основных фондов, по определенным группам, учитывающим  специфику производственного назначения различных видов фондов.

По действующей видовой  классификации основные производственные фонды предприятия делятся на следующие группы:

1) земельные участки и  объекты предприятия;

2) здания;

3) сооружения;

4) машины и оборудование;

5) транспортные средства;