Жер құқығы

Қазақстан Республикасының Жер кодексінің 21-тарауы қорытынды және өтпелі ережелерге арналған. Осы тараудың 169-бабына сәйкес, Қазақстан Республикасының Жер кодексі ол қолданысқа енгізілгеннен кейін туындаған жер құқығы қатынастарына қолданылады. Осы Кодекс қолданысқа енгізілгенге дейін қабылданған жер қатынастарын реттейтін нормативтік құқықтық актілер Жер кодексіне қайшы келмейтін бөлігінде қолданылады.Жер құқығының қайнар көздері өз нормаларында жерді қорғау мен ұтымды пайдалануды, топырақтың құнарлығын ұдайы қалпына келіріп отыруды, табиғи ортаны жақсартуды қамтамасыз етуді, жерде шаруашылық жүргізуді, жер нарығын жасауды және жер қатынастары саласынадағы заңдылықты нығайтуды қамтамасыз ету мақсаттарында жер-құқықтық қатынастары қатысушыларының жүріс-тұрысына арналған құрылымдық элементтерді көздейді.

Заң әдебиетінде жер құқығы бойынша түрлі түсініктер қолданылады — жер туралы заң, кодекс, заңнама, заң шығарушы, нормативтік құқықтық актілер. Нормативтік құқықтық актілердің арасында Қазақстан Республикасы Президентінің өкімі де ерекше орынды иеленген.

Жер туралы заң — бұл жер қатынастарын реттейтін, бастамашылық қағидалар мен нормаларды орнықтыратын, Қазақстан Республикасы Конституциясының 53-54-баптарының негізінде Қазақстан Республикасының Парламенті мен Президенті қабылдайтын нормативтік құқықтық акт.

Жер туралы заңнама — Конституциямен белгіленген тәртіпте қабылданған нормативтік құқықтық актілердің жиынтығы.

Жер-құқықтық акт — бұл референдумда немесе мемлекеттің уәкілетті органымен не лауазымды тұлғасымен қабылданған, құқықтық нормаларды орнықтыратын, өзгертетін, олардың әрекетін тоқтататын немесе тоқтата тұратын белгілі бір нысандағы жазбаша ресми құжат.

Заң шығарушы актінің нысаны — конституциялық заң, Қазақстан Республикасы Президентінің заң күші бар жарлықтары, Жер кодексі, халықаралық шарттар.

Жер кодексі — біртектес қоғамдық жер қатынастарын реттейтін құқықтық нормалар біріккен және жүйеленген нормативтік құқықтық акт.

Жер-құқықтық нормалар немесе жер құқығының нормалары — нормативтік құқықтық актіде бекітілген, көп реттік пайдалануға бағытталған, нормативтік-реттеуші жағдайдың шегіндегі барлық тұлғаларға таралатын жалпыға міндетті жүріс-тұрыс ережелері.

Республика бекіткен халықаралық шарттардың Республика заңдарынан басымдығы болады және халықаралық шарт бойынша оны қолдану үшін заң шығару, талап етілетін жағдайдан басқа реттерде, тікелей қолданылады.Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес Қазақстан Республикасы бекіткен халықралық шарттар оның құқықтық жүйесінің құрамдас бөлігі болып табылады.

Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 7-бабына сәйкес, егер Қазақстан Республикасы бекіткен халықаралық шартта Жер кодексіндегіден өзгеше ережелер белгіленсе, аталған шарттың ережелері қолданылады. Халықаралық шарттан оны қолдану үшін заң актісін шығару талап етілетін жағдайларды қоспағанда, Қазақстан Республикасы бекіткен халықаралық шарттар жер қатынастарына тікелей қолданылады.

3. Жер құқығы қайнар көздерінің жүйесі

Жер құқығы қайнар көздерінің жүйесі олардың Қазақстан Республикасы билік органдарының құқық шығарушылық құзыреттілігіне және бағыныстылығына қатысты бөлінуін білдіреді.

Жоғарыда атап өткеніміздей, бұл жүйеде Қазақстан Республикасының Конституциясы ерекше орынды иеленген.

Қазақстан Республикасы Конституциясының 4-бабына сәйкес, Қазақстан Республикасында қолданылатын құқық болып Конституцияның, соған сәйкес заңдардың, өзге де нормативтік құқықтық актілердің, Республиканың халықаралық шарттық және өзге де міндеттемелерінің, сондай-ақ Республика Конституциялық Кеңесінің және Жоғарғы Сотының нормативтік қаулыларының нормалары табылады.

Қазақстан Республикасында мемлекеттік меншік пен жеке меншік танылады және бірдей қорғалады. Жер құқығы үшін Конституцияның экологиялық қатынастарды реттейтін нормаларының да маңызы зор. Оларға келесі ережелер жатады: Қазақстан Республикасының азаматтары табиғатты сақтауға және табиғат байлықтарын ұқыптап пайдалануға міндетті (38-бап); Мемлекет адамның өмір сүруі мен денсаулығына қолайлы айналадағы ортаны қорғауды мақсат етіп қояды. Адамдардың өмірі мен денсаулығына қатер төндіретін деректер мен жағдаяттарды лауазымды адамдардың жасыруы заңға сәйкес жауаптылыққа әкеп соғады (31-бап); Меншік міндет жүктейді, оны пайдалану сонымен қатар қоғам игілігіне де қызмет етуге тиіс. Меншік субъектілері мен объектілері, меншік иелерінің өз құқықтарын жүзеге асыру көлемі мен шектері, оларды қорғау кепілдіктері заңмен белгіленеді (6-бап); Әркім Қазақстан Республикасының Конституциясын және заңдарын сақтауға, басқа адамдардың құқықтарын, бостандықтарын, абыройы мен ар-намысын құрметтеуге міндетті (34-бап).

Конституция бүкіл республика аумағында міндетті күшке ие заңдар, жарлықтар және өкімдер шығара алатын мемлекеттік билік органдарының жүйесін анықтайды. Мысалы, Қазақстан Республикасының Президенті Конституцияның және заңдардың негізінде және оларды орындау мақсатында жарлықтар, өкімдер және заң күшіне ие жарлықтар шығарады. Мұндай заңдардың қатарынан 1995 жылғы 22-желтоқсандағы «Жер туралы» Жарлықты, 1996 жылғы 27-қаңтардағы «Жер қойнауы және жер қойнауын пайдалану туралы» Жарлықты атауға болады.1

Жер-құқықтық нормалар Қазақстан Республикасының Парламенті қабылдайтын заң шығару актілерінен көрініс табады.

Заңға сәйкес актілердің басым көпшілігін Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 22-желтоқсандағы «Жер туралы» Жарлығын2 және оның жер құқығы қатынастарына қатысты басқа да жарлықтарын орындау мақсатында Қазақстан Республикасының Үкіметі қабылдады.

Бұл және басқа да жер-құқықтық актілер белгілі бір кезектілікпен, жер қатынастарын құқықтық реттеуді жетілдіру қажеттіктерін ескере отырып қабылданды. Бұл актілерде республикадағы нарықтық қатынастарды дамыту қажеттіктері мен өндіріс күштерінің жаңа жағдайлары ескерілді.

Жер құқығы қайнар көздерінің ерекше сипаты болып оларда субъект пен объект бойынша жекелеген құқықтық реттеумен қатар жүйеленген кешенді және жеке құқықтық нормалар бар. Сол себепті де, оларды жер құқығының негізгі және қосымша қайнар көздері деп бөлуге болады. Жер құқығының негізгі қайнар көздеріне Қазақстан Республикасының Жер кодексі жатады.

Қазақстан Республикасының Жер кодексі 2003 жылғы 20-маусымда қабылданды. Кодекс 5 бөлімнен, 21 тараудан, 170 баптан, тұрады және «Жер туралы» заңмен салыстырғанда мұнда 46 бап артық.

1-бөлім. Негізгі ережелер екі  тараудан тұрады. 1-тарау — Жалпы ережелер; 2-тарау — Мемлекеттік органдардың жер қатынастары саласындағы құзыреті.

2-бөлім. Жерге меншік  құқығы, жер пайдалану құқығы  және өзге де заттық құқықтар. Бұл бөлім жеті тараудан тұрады: 3-тарау — Жерге меншік құқығы; 4-тарау — Жер пайдалану құқығы; 5-тарау — Жер учаскесі — меншік құқығының, жер пайдалану құқығының және өзге де заттық құқықтардың объектісі ретінде; 6-тарау — Жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушылардың жер учаскелерін пайдалану кезіндегі құқықтары мен міндеттері; 7-тарау — Сервитуттар; 8-тарау — Жер учаскесі мен жер пайдалану құқығын кепілге салу; 9-тарау — Жер учаскесіне меншік құқығын, жер пайдалану құқығын және өзге де заттық құқықтарды тоқтату.

3-бөлім. Жер санаттары. Бұл бөлім жеті тарауды қамтиды: 10-тарау — Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер; 11-тарау — Елді мекендер жері; 12-тарау — Өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс және ауыл шаруашылығынан өзге мақсатқа арналған жер; 13-тарау — Ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың жері, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы жер; 14-тарау — Орман қорының жері; 15-тарау — Су қорының жері; 16-тарау — Босалқы жер.

4-бөлім. Жерді қорғау, мемлекеттік  бақылау, жерге орналастыру, мониторинг және жер кадастры. Бұл бөлім үш тараудан тұрады: 17-тарау — Жерді қорғау; 18-тарау — Жерді пайдалану мен қорғауды мемлекеттік бақылау; 19-тарау — Жерге орналастыру, жер кадастры және жер мониторингі.

5-бөлім. Жер заңдарының  орындалуын қамтамасыз ету және қорытынды ережелер. Бұл бөлім екі тарауды қамтиды: 20-тарау — Меншік құқығы мен жер пайдалану құқығын қорғау және шығынды өтеу; 21-тарау — Қорытынды және өтпелі ережелер.

Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсандағы   «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлығы.1 Бұл Жарлықтың нормалары жеке меншік пен жер пайдаланудағы жер учаскесіне қатысты құқықтың міндеттемелер бойынша және борышқордың банкроттығы бойынша тоқтатылуы туралы нормалармен байланысты.

Қазақстан Республикасының 2001 жылғы 17-маусымдағы «Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы» Кодексі (Салық кодексі)2 — жер құқығының негізгі қайнар көзі, жерге орналастыру, жердің құнарлығын арттыру, оларды қорғау және аумақты әлеуметтік-мәдени дамыту үшін бюджеттің кірістерін қалыптастыру және жерлерді ұтымды пайдалануды экономикалық әдістермен қамтамасыз етуге бағытталған. Бұл заңның құрылымы жалпы бөлім мен ерекше бөлімнен, 18 бөлімнен, 101 тараудан, 568 баптан тұрады. Жер қатынастарына реттеуге бағытталған тараулары төмендегідей:

10-бөлім. Жер қойнауын  пайдаланушыларға салық төлету.

12-бөлім. Жер салығы.

14-бөлім. Мүлік салығы. Оның ішінде: 65-тарау. Шаруа (фермер) қожалықтары үшін арнайы салықтық режим; 81-тарау. Жер учаскелерін пайдаланған үшін төлем; 86-тарау. Ерекше қорғалатын аумақтарды пайдаланған үшін төлем.

16-бөлім. Басқа да міндетті төлемдер.

Жер құқығының қосымша қайнар көздеріне, мысалы, Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 26 желтоқсандағы № 1730 «Мемлекеттік қызмет» туралы Жарлығын 3 атауға болады. Бұл Жарлық тұрмыс жағдайын жақсартуды қажет ететін мемлекеттік қызметшілер үшін жеке тұрғын үй құрылысы мақсатында жер учаскесін тегін беруді көздейді (26-бап).

Азаматтық заңнаманың кейбір нормаларын жер туралы заңнаманың нормаларынан ажырату мақсатында қарастырып өткен жөн. Мысалы, Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің (жалпы бөлім) 188-бабына сәйкес, меншік иесі өзінің иелігіндегі мүлікке қатысты өз қалауымен кез келген әрекеттерді, соның ішінде, бұл мүлікті басқа тұлғаларға беруді жүзеге асыра алады. Бұл дегеніміз, жер учаскесін жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншік объектісі ретінде басқа тұлғаларға,соның ішінде, шетелдік азаматтарға беруге болады. Ал жер заңдарына сәйкес мұндай әрекетке тыйым салынады, себебі, шетелдік тұлға ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлердің жер учаскесінің меншік иесі бола алмайды (ҚР ЖК 97-бап). Бұл ереже Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің аталған 188-бабының 4-тармағына да сәйкес келеді. Оған сәйкес, меншік иесінің өз талаптарын жүзеге асыруы мемлекет пен басқа тұлғалардың құқықтар мен заңмен қорғалатын мүдделерін бұзбауға тиіс. Құқықтар мен заңды мүдделерді бұзу басқа да нысандармен қоса меншік иесінің өз жағдайын асыра пайдалануынан көрініс табуы мүмкін.

ҚР АК 188-бабының 5-тармағына сәйкес мүлікке қатысты меншік құқығы аталған кодексте көзделген жағдайлар бойынша ғана күштеп тоқтатылуы мүмкін. Азаматтық кодекстің мұндай ережесі азаматтық заңнамамен реттелетін заттық құқықтарға ғана таралады, яғни, бұл норманың жер-мүліктік қатынастарына қатысы жоқ. Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 84-бабы жер учаскесін мемлекеттік қажеттіктер үшін алып қоюдың немесе сатып алудың келесі негіздерін көздейді:

1. халықаралық міндеттемелер;
2. қорғаныс қажетіне, ерекше қорғалатын табиғи аумақтарға, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсатқа арнап жер беру;
3. учаскенің астынан пайдалы қазбалардың кен орнының (кең таралғандардан басқа) табылуы;
4. жол салу, электр тарату, байланыс желілері мен магистральды құбырларды тарату, сондай-ақ осы объектілерді орналастырудың басқа мүмкін нұсқалары болмаған кезде мемлекеттік маңызы бар басқа да объектілер салу;
5. құлау (қирау) қаупі бар апатты және ескірген үйлерді бұзу;
6. қалалар мен өзге де елді мекендердің жоспарлары, аумақты аймақтарға бөлу схемалары және белгіленген тәртіппен бекітілген өзге де қала құрылысы немесе жерге орналастыру құжаттамасы.

Егер меншік иесі немесе жер пайдаланушы өздерінен жер учаскесін мемлекеттік қажеттіктер үшін сатып алу туралы шешіммен келіспесе не сатып алынатын жер учаскесі үшін төленетін баға немесе сатып алудың басқа да жағдайлары туралы онымен келісімге қол жеткізілмесе, сатып алу туралы шешім қабылдаған атқарушы орган сотқа жер учаскесін сатып алу туралы талап-арыз бере алады.

Егер Қазақстан Республикасының заң актілерінде өзгеше көзделмесе, мұндай талап-арыз учаскенің меншік иесіне немесе жер пайдаланушысына ҚР ЖК-нің 85-бабы 2-тармағында аталған хабарлама жіберілген кезден бастап бір жыл өткен соң, бірақ екі жылдан кешіктірілмей берілуі мүмкін (ҚР ЖК 88-бабы).

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 191-бабына сәйкес, жеке меншікте болуы мүмкін мүліктің саны мен құны шектелмейді. Азаматтық кодекстің мұндай ережесі меншік режиміне ие жер учаскелері үшін қолданылмайды, себебі, жер және жер учаскесі жердің бөлігі ретінде мүліктік құнға ие емес, жер учаскелерінің нысаналы мақсаты бойынша сатылуының немесе берілуінің мемлекеттік құны мен мөлшерін мемлекеттің өзі анықтайды. Сондықтан да, жеке меншіктегі немесе жер пайдаланудағы жер учаскесін сатып алушы тұлға ҚР АК 191 -бабында аталған негіздерге сәйкес сатылатын немесе берілетін жер учаскелерінің сатып алу құны мен мөлшеріне қатысты дауласа алмайды.