Нежилые помещения

1.2 Назначение и правовой режим нежилых помещений

Основными проблемами определения правового режима частей зданий и нежилых помещений является, прежде всего, отсутствие специальных правил оборота данных объектов, а также их многообразие. Рассмотрим в соответствии с действующим законодательством основные характеристики правового режима нежилых помещений, входящих в состав многоквартирных жилых домов, исходя из их функционального назначения и возможности самостоятельного использования.

Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной  квартиры, определяются в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации как общее имущество дома. Объекты общего имущества в кондоминиуме также предназначены для обслуживания и использования единого комплекса кондоминиума.

Общее имущество в многоквартирном  доме и в кондоминиуме находится  в общей долевой собственности  собственников квартир и домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Допускается ограниченное распоряжение общим имуществом в соответствии с его целевым назначением: данные объекты могут быть переданы в пользование иным лицам или обременены сервитутом, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. То есть общие нежилые помещения в многоквартирном доме и кондоминиуме не могут быть проданы, обменены, заложены. В отношении их могут быть заключены договоры аренды, безвозмездного пользования, соглашения об установлении сервитутов. Например, в соответствии с Законом г. Москвы от 09.11.1994 № 19-87 “О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений⁴” по соглашению собственников помещений дома могут быть переданы в пользование следующие общие помещения - дворницкие, кладовые, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб.

Можно характеризовать эти  помещения как вспомогательные, хотя в законодательстве отсутствует  такое определение. Самостоятельного значения они не имеют, однако использование их лицами, не проживающими в доме, возможно. Правовой режим вспомогательных помещений в многоквартирном доме и кондоминиуме - ограниченно оборотноспособное недвижимое имущество.

Распоряжение общими помещениями  осуществляют либо сами домовладельцы, либо их объединение (ТСЖ, ЖСК). Если кондоминиум включает не более четырех помещений, то домовладельцы вправе управлять кондоминиумом и общим имуществом непосредственно. В этом случае сделка заключается по соглашению всех домовладельцев согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если домовладельцами образовано ТСЖ или иное объединение, то стороной договора является данное юридическое лицо, действующее от собственного имени. Однако для этого необходимо решение общего собрания домовладельцев.

Если в здании смешанного назначения (многоквартирном доме с  нежилыми помещениями) не создан кондоминиум, то собственники нежилых помещений  не являются участниками долевой  собственности на общее имущество многоквартирного дома. Законом не установлено, что в административных и иных нежилых зданиях имущество, предназначенное для обслуживания всех помещений, является общим имуществом собственников помещений.

В общее имущество дома также входят помещения, которыми в силу их функционального назначения невозможно распоряжаться даже ограниченно. Так, вышеуказанный Закон Москвы № 19-87 запрещает распоряжение следующими объектами, неразрывно связанными с системами жизнеобеспечения дома: балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, крыльцо, крыши, лестница, лестничные площадки, лифтовый холл, лифты, лифтовые и иные шахты, лоджия, подъезд, тамбур, технический этаж, чердак.

Такое имущество не может  быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 611, статьёй. 691 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды или ссуды имущество передается во временное владение и (или) пользование в состоянии, соответствующем назначению имущества. Подвалы, чердаки и другие технические помещения должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб, использование их иными лицами не допускается.

Технические помещения  наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием  являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому  имуществу (нежилым помещениям). Президиум  ВАС РФ в пункте 1 “Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой⁵”, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания (информационное письмо от 11.01.2002 № 66).

Использование общего имущества дома - размещение рекламы, спутниковых антенн и другого  телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов, безусловно, должно осуществляться с  согласия домовладельцев или их объединения (ТСЖ, ЖСК), но это не сделка с недвижимостью.

Возможность самостоятельного, а не вспомогательного использования  нежилых помещений не позволяет  отнести их к общему имуществу. Обратимся  к материалам судебной практики.

Собственники  квартир обратились в суд с  иском о признании недействительным постановления главы администрации о разрешении переоборудования подвального помещения и инвестиционного контракта, передающего право собственности на реконструированное помещение индивидуальному предпринимателю, на том основании, что им принадлежат общие помещения дома, включая подвальное помещение.

Назначение  помещений: самостоятельные, вспомогательные, технические - должно быть документально  определено. В соответствии со статьёй 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации). Поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 г. № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в РФ⁶", Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации⁷.

Технический этаж - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или средней части здания. Очевидно, что эти технические помещения не могут быть самостоятельными объектами прав и предметами сделок. Наряду с этим в подвальных этажах допускается размещение помещений - складских, торговых, мастерских, общественного питания. Чердак, подвал, подполье, технический этаж - это конструктивные элементы здания, но не помещения. Напротив, подвальное помещение - это нежилое помещение, объект недвижимости.

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ И ОТВЕСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Заключение  договора аренды нежилого помещения

С развитием  рыночных отношений в России значительно  возрос оборот нежилых помещений. Нежилые  помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Неточность  нормативного регулирования правового  положения нежилых помещений  в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в  практике оборота. Судебно-арбитражная  практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями. Гражданский Кодекс Российской Федерации содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений, предприятий, жилого помещения. Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в Гражданском Кодексе Российской Федерации отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде.

Из определения  договора аренды, данного в абзаце 1 статьи 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Можно заметить, что аналогичную формулировку содержит статья 650 Гражданского Кодекса Российской Федерации, определяющая договор аренды здания или сооружения. В то же время законодатель определяет договор аренды предприятия и договор найма жилого помещения несколько иным образом. По договору аренды предприятия согласно пункту 1 статьи 656 Гражданского Кодекса Российской Федерации и по договору найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации данные объекты недвижимости передаются арендодателем (наймодателем) арендатору (нанимателю) во временное владение и пользование, то есть предоставление их только в пользование исключается.

Традиционно правомочие владения определяется как возможность  реально обладать вещью, осуществлять хозяйственное господство над ней. Право пользования определяется как основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и (или) получения от него плодов и доходов.

Применительно к аренде недвижимости правомочие арендатора по владению означает, что он вправе в любое время находиться в арендуемом помещении, устанавливать режим прохода в него, допускать или не разрешать отдельным лицам пребывать в арендуемом помещении, изменять интерьер по своему усмотрению. Одновременно арендатор, обладая правомочием пользования, вправе использовать помещение в целях, предусмотренных договором аренды (для проживания, для коммерческих целей, для иной, некоммерческой деятельности).

Таким образом, можно сделать вывод, что право пользования самым тесным образом связано с правом владения. Как правило, эти два правомочия принадлежат их обладателю вместе. Однако возможна и аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование (например, аренда сложных ЭВМ, когда арендатор получает право пользования вычислительной техникой в течение определенного времени, не владея ею).

Что касается недвижимости, то здесь вопрос более сложный. Согласно статье 656 и 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации, по договорам аренды предприятия и жилого помещения недвижимость передается во владение и пользование, но не указана возможность ее передачи только в пользование. В отношении предприятия данная формулировка вызвана спецификой самого объекта аренды. Предприятием невозможно пользоваться без правомочия владения им. Установление же такого правила в отношении аренды жилого помещения вызвано стремлением законодателя более полно защитить права нанимателя и членов его семьи, проживающих в нанимаемом помещении. В то же время законодатель допускает возможность передачи в аренду здания (сооружения) только во временное пользование без правомочия владения. Однако, как и в отношении аренды предприятия, трудно представить ситуацию, при которой арендатор имел бы возможность пользоваться зданием (сооружением), не обладая правомочием по владению им, то есть не имея в него постоянного доступа и не имея возможности определять режим эксплуатации арендованного здания (сооружения). Я считаю, что законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность. По-видимому, было бы целесообразно исключить из пункта 1 статьи 650 Гражданского Кодекса Российской Федерации слова "или во временное пользование".

Если же объектом аренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор  имеет право только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только во временное пользование (без права владения) организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы. Примером такой аренды может служить аренда на нежилое помещение, находившееся по адресу: Москва, ул. Партизанская, д. 9, корп. 3, осуществлявшаяся по договору аренды от 11 октября 1993 г. № 8-710/93, заключенному между территориальным агентством Москомимущества Западного административного округа Москвы и ТОО "Школа Космос".

Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости - жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) - аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

2.2 Исполнение договора аренды и его расторжение

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.

Условия договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую – определяющие основные обязанности арендатора. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

«Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием  обычного договора аренды) не подверглось  серьёзным изменениям». В новом  Гражданском Кодексе 1996 года арендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

1. Арендодатель обязан передать  имущество арендатору в состоянии,  соответствующем условиям договора и назначению имущества согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. Имущество, подлежащее передаче должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего – надлежащего качества, соответствующего целевому назначению. Кроме того, арендодатель обязан подготовить его к пользованию, и в частности освободить от посторонних вещей, отремонтировать и т.п., если иное не предусмотрено условиями договора.