Нежилые помещения

По договору аренды арендатор получает право пользования арендованным имуществом. Это имущественное право  представляет собой самостоятельный  объект гражданского права и может  быть предметом различных сделок. Распоряжение таким объектом возможно в форме перенайма, залога, вклада в складочный или уставной капитал хозяйственных товариществ или обществ, а также паевого взноса в производственный кооператив. Эти действия возможны, во-первых, если в Гражданском кодексе Российской Федерации, других законах или правовых актах на них не установлен запрет и, во-вторых, если на них получено согласие арендодателя.

Отношения перенайма в отличие  от поднайма (субаренды) представляют собой правопреемство (перемену лица) в арендном обязательстве на стороне арендатора, следовательно, в этой ситуации все права и обязанности правопредшественника переходят к правопреемнику и ответственность перед арендодателем будет нести последний. Во всех остальных случаях правопреемства не происходит, следовательно, ответственность перед арендодателем несет арендатор.

Использование арендуемых помещений  с нарушением условий о субаренде  влечёт ничтожность договора субаренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

3. Арендатор обязан поддерживать  имущество в исправном состоянии,  производить за свой счет текущий  ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Целям поддержания имущества в  исправном (нормальном) состоянии служат различные меры. Во-первых, проведение текущего ремонта который должен проводить арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей (например, побелка потолков и окраска стен в помещении, ремонт электропроводки и т.д.). Текущий ремонт, также как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но не требует капитальных затрат.

Обязанностью арендатора является проведение иных мероприятий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии – профилактических работ, повседневный уход и т.д.

Все расходы по текущему ремонту  и проведению иных работ несет  арендатор. На него также возлагается  обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, охраной имущества, обязательным страхованием и т.п. в то же время арендатор не имеет права производить без разрешения арендодателя никаких работ по ремонту, побелке, покраске стен, покрытых живописью, лепкой, и предметов внутреннего оборудования, являющихся произведениями искусства.

Законодатель не устанавливает  специальную ответственность арендатора за нарушения требований данного  пункта, однако, если такое нарушение влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора в силу пункта 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

4. Арендатор обязан вернуть арендованное  здание (сооружение) по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации – тот же самый передаточный акт. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вообще значение передаточных актов  таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором – прекращение арендных отношений.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Колибри" (далее - Общество) о взыскании 715008 руб. 81 коп., в том числе 418304 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2001 по 30.06.2004 и 296704 руб. 43 коп. пеней, на основании договора от 29.06.2001 № 12-А003214 аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды.

Решением от 15.10.2004 с Общества в  пользу КУГИ взыскано 189383 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате и 77985 руб. 42 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной инстанции решение  суда не пересматривалось.

Как следует из материалов дела, 29.06.2001 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 12-А003214 аренды нежилого помещения площадью 159,4 кв. м, сроком действия 5 лет. Размер и порядок внесения арендной платы за пользование имуществом определены разделом 3 договора. Пунктом 4.9 предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки за несвоевременное и в неполном объеме внесение арендной платы. Объект передан арендатору по акту приемки-передачи от 29.06.2001.

Письмом от 03.10.2001 Общество просило  КУГИ о досрочном, с 01.10.2001, расторжении договора от 29.06.2001. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что КУГИ согласился с предложением Общества о досрочном расторжении договора. Сторонами была проведена проверка занимаемого ответчиком спорного нежилого помещения. Актом проверки от 11.10.2002 установлено, что арендованное Обществом по договору от 29.06.2001 нежилое помещение свободно от имущества и материальных ценностей ответчика. Однако акт сдачи-приемки арендованного помещения сторонами не подписан.

Сославшись на продолжение действия договора от 29.06.2001 и ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по нему, КУГИ обратился в суд с настоящим  иском.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд сослался на положения статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитав, что в связи с обменом сторонами документами о расторжении договора он считается расторгнутым с 20.02.2003.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Вывод суда о прекращении спорного договора с 20.02.2003 основан на представленном истцом дополнительном соглашении о расторжении договора с указанием о возврате подписанного дополнительного соглашения в срок до 20.02.2003, полученном представителем ответчика 06.02.2003.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Я считаю, что права и обязанности сторон в договоре аренды нежилого помещения не имеют проблем законодательного регулирования, оставляет желать лучшего добросовестное исполнение данного договора и гражданско-правовая ответственность по нему.

Существует некоторый перечень оснований расторжения аренды недвижимого  имущества, установленный в статьях  450, 610, 612, 619, 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Их можно разделить на 4 категории:

1) по сроку  договора аренды:

а) по истечении  срока, определенного договором;

б) если срок не установлен (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то по инициативе одной из сторон с предварительным  уведомлением другой стороны за 3 месяца до предполагаемого дня расторжения договора;

2) по волеизъявлению  арендодателя - досрочно в судебном  порядке по требованию арендодателя  в случае, если арендатор:

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно  ухудшает имущество;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) не производит капитального ремонта имущества  в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

3) по волеизъявлению  арендатора - досрочно в судебном порядке по требованию арендатора в случае, если арендодатель:

а) не предоставляет  имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с условиями  договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в  установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

г) имущество  в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

4) по волеизъявлению  любой из сторон, если:

а) другая сторона  существенно нарушает условия договора (при этом под "существенным" понимается такое нарушение договора, которое  влечет для другой стороны столь серьезный ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

б) она (сторона) в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора полностью или  частично, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Важно отметить, что расторжение договора аренды нежилых помещений в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации возможно и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Таким образом, законодательство не дает исчерпывающего перечня оснований расторжения  договора аренды недвижимого имущества, а значит, могут возникнуть вполне конкретные вопросы: возможно ли досрочное  расторжение договора по требованию арендодателя в случае не двукратного (как установлено в пункте 3 части 1 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации), а однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Или в случае внесения арендатором арендной платы в неполном объеме.

20 июня 2000 г.  ООО "Примерное" (арендодатель) и ЗАО "Хозяйственное" (арендатор)  заключили договор аренды нежилого  помещения в виде торгового  комплекса общей площадью 2500 кв. м сроком на 3 года. Среди прочих  условий в договоре было предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды в случае однократного невнесения арендной платы арендатором.

15 мая 2002 г.  арендатор обратился к арендодателю  с просьбой об отсрочке внесения  арендной платы на 1 месяц или  о поэтапной рассрочке ее внесения, мотивируя свою просьбу неожиданно возникшими у него финансовыми затруднениями. Арендодатель отказался выполнить просьбу арендатора и потребовал выплатить арендную плату полностью и в срок, установленный договором, или же расторгнуть договор, вернуть арендованное имущество и заплатить неустойку в размере 100 тыс. у.е. Арендатор не согласился с заявленными требованиями арендодателя и продолжал настаивать на своем.

21 мая 2002 г.  на основании части 2 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. В обоснование исковых требований истец сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы. Ответчик, в свою очередь, просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которому, как уже отмечалось выше, только двукратное невнесение арендной платы может служить основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Суд, рассмотрев дело по существу, в удовлетворении исковых требований арендодателя отказал по следующим основаниям.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Просрочка арендной платы, предусмотренная в части 1 статьи 619 Г Гражданского Кодекса Российской Федерации как существенное нарушение условий договора, на которую ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовала части 2 данной статьи, так как не являлась другим основанием расторжения договора. С учетом того что статья 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации не допускает изменения положений ее части 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец с решением суда не согласился и обратился в  суд вышестоящей апелляционной  инстанции. В апелляционной жалобе арендодатель настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части 2 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В силу пункта 3 части 1 данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.