Актуальность и значение земельно-имущественных отношений для экономики страны и социально-общественных отношений

В последнее время распространяется получение кредита по обеспеченному  залогом обязательству. Кредитор согласно ст. 334 ГК РФ имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Чаще всего такое удовлетворение обусловливается решением суда. (Продажа) заложенного имущества... производится путем продажи с публичных торгов...” (ст. 350 ГК РФ, п. 1). При этом “продажная начальная цена, с которой начинаются торги, определяется решением суда...” (там же, п. 3). Для установления начальной цены суды прибегают к услугам независимых оценщиков. Как правило, этим занимаются специалисты по оценке недвижимости.

Формирование частной собственности  в РФ вызвало спрос со стороны  частного сектора на услуги оценщиков. Многие хозяйственные товарищества и общества, основывающиеся на частной  собственности, рассматривают недвижимость в качестве привлекательного направления капиталовложений. Осуществление инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, во многом ориентируется на использование информации профессионалов-оценщиков. [http://www.bestreferat.ru/referat-173820.html]

В процессе приобретения, хозяйственного использования и  охраны земельных участков между  органами исполнительной власти, с  одной стороны, и гражданами и  юридическими лицами - с другой, а также между гражданами и юридическими лицами возникают различные отношения. Будучи урегулированными нормами земельного права, т.е. признанными соответствующими требованиям закона, эти отношения становятся земельными правоотношениями. Земельные правоотношения, как и любые другие правоотношения, включают в себя следующие элементы: норму права, субъект правоотношения, объект правоотношения и содержание правоотношения.

Норма права - правило, которым следует руководствоваться в процессе решения вопросов, по поводу которых возникло отношение. По характеру воздействия на участников отношений норма может быть императивной, т.е. обязывающей или запрещающей совершать какие-либо действия, и диспозитивной, т.е. уполномочивающей (разрешающей) участников отношений совершать действия по своему усмотрению или по взаимной договоренности.

Субъекты правоотношений - участники земельных отношений. Состав участников определен ст. 5 ЗК РФ. Ими могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. В соответствии со ст. ст. 124 - 125 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в имущественных отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, от имени муниципальных образований - органы местного самоуправления. Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что муниципальное образование - это городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения. Под сельским поселением понимается один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления. [http://ru.wikipedia.org/wiki/земельное _право]

 

 

Вопрос №1: «Образование объекта недвижимости без предварительного согласования».

 

Процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, как правило, инициируется соответствующим  исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Тем не менее, ЗК РФ предусматривает в рамках данной процедуры возможность для заинтересованного лица самостоятельно подать заявление о предоставлении земельного участка. 
Земельным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, когда предварительное согласование предоставления земельного участка не производится. Предоставление земельного участка в собственность осуществляется, прежде всего, исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), однако возможно предоставление на торгах земельных участков и в аренду путем продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

В перечень включено, во-первых, предоставление участка для нужд сельского и лесного хозяйства, во-вторых, гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в-третьих, размещение объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки. Согласно ст. 30.1 ЗК РФ, действующей с 1 октября 2005  г., для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду, только без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на аукционе.

 
Процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ состоит из следующих основных этапов:

 
1) проведение работ по формированию  земельного участка (или объекта недвижимости): 
 
- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; 
 
- определение разрешенного использования земельного участка; 
 
- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно– технического обеспечения;

 
- принятие решения о проведении торгов* (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков или объектов недвижимости без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

 
* Торги – это способ  продажи имущества, на один  предмет претендует более двух  возможных покупателей. Организатор торгов берет на себя обязанность провести торги и заключить договор купли - продажи ЗУ с тем лицом, которое окажется победителем торгов. 
 
Торги могут проводиться в форме конкурса или аукциона. Если собственник имущества желает просто продать вещь, на торгах будет выявлено лицо, которое предложит за эту вещь наибольшую цену, т.е. будет проведен аукцион. Если же продавец преследует цель извлечь дополнительную выгоду, что может быть связано, например, с выполнением социально значимых программ, то такие торги проводятся в форме конкурса, где будут выявлены покупатели, предложившие лучшие условия.  
 
- Публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов); 
 
2) Государственный кадастровый учет* земельного участка или объекта недвижимости;  
 
*кадастровый учет - действия, направленные на получение и закрепление информации о ЗУ: о правовом режиме, о кадастровой стоимости, местоположении, размере ЗУ и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (например, зданиях, расположенных на ЗУ).  

3) Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или объекта недвижимости;

 
4) Подведение результатов торгов (конкурсов, аукционов).

 

 

Вопрос №2: «Кадастровое зонирование. Элементы кадастрового зонирования».

 

Удобное разбиение территории, которое носит название кадастрового зонирования и служит одной из основ построения системы управления недвижимостью в регионах, формирования системы государственного земельного кадастра. В соответствии с Указом Президента РФ от 11.12.93 г. № 2130 регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость должны вестись по единой системе на всей территории Российской Федерации. В развитие данного указа были разработаны и приняты соответствующие документы, утвержденные Роскомземом, органами исполнительной власти субъектов Федерации. Согласно этим документам все земельные участки должны получить уникальные кадастровые номера. Для удобства построения и использования номера должны быть образованы кадастровые кварталы, кадастровые массивы и кадастровые зоны.

Работа по созданию земельного кадастра МО “город Краснодар” была начата с кадастрового зонирования территории.

Основной задачей явилось  создание на бумажных и магнитных  носителях основных элементов кадастрового зонирования территории муниципального образования “г. Краснодар”.

Кадастровое зонирование  территории представляет собой деление  территории на кадастровые единицы  в целях организации системы  государственного кадастрового учета  объектов недвижимости.

Кадастровое зонирование  территории непосредственно связано  с процедурой государственной регистрации  земельных участков и связанных  с ними объектов недвижимого имущества. В связи с этим, в основу кадастрового зонирования территории положен  принцип цельности и неделимости объекта недвижимости или имущественного комплекса.

Результаты кадастрового зонирования отражаются на схеме  кадастрового зонирования территории.

Схема кадастрового зонирования  территории муниципального образования  предназначена для графического отображения системы элементов кадастра, местоположения, формирования кадастровых участков.

Основными кадастровыми единицами являются кадастровые  округа, зоны, блоки, массивы, кварталы, участки.

На стадии кадастрового зонирования рассмотрены объекты до уровня кадастрового квартала.

Структура кадастрового номера принята согласно письма Облкомзема от 03.08.98г. № 03-07/605 и представляет собой код по шаблону А:Б:С:Д, где

А-номер субъекта Российской Федерации-кадастровый округ;

Б-номер муниципального образования - кадастровая зона;

С-номер кадастрового квартала, в свою очередь код кадастрового квартала состоит из С1 С2 СЗ где:

С1 -номер административного  района - кадастровый блок;

С2-номер кадастрового массива;

СЗ-номер кадастрового квартала;

Д- номер кадастрового участка.

Код кадастрового округа как единица кадастрового деления  Российской Федерации соответствует  номеру субъекта Российской Федерации  согласно реестра кадастровых округов  «Перечня номеров (кодов) субъектов  Российской Федерации», утвержденных приказом Роскомзема РФ от 19.09.96 г. № 102.

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос №3: «Права и обязанности техника-инвентаризатора».

 

Профессиональному сообществу технических инвентаризаторов России более 80 лет, а вот на вопрос о  том, кто такой, или что такое "технический  инвентаризатор", "техник-инвентаризатор" или "инженер-инвентаризатор" ответят не все специалисты БТИ. К примеру, к 75-летию БТИ был снят полнометражный документальный фильм под названием "Профессия, которой нет" (идея фильма и финансирование МособлБТИ). Так что поставленный в заголовке вопрос далеко не праздный.

Техническая инвентаризация - это целая система сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении и техническом  состоянии объектов на основе результатов  и периодических обследований в  натуре. У каждого здания, как  и у каждого человека, есть свой паспорт и своя биография. Вся недвижимость измерена и учтена специалистами-инвентаризаторами и хранится в архивах в виде инвентарных дел с соответствующими номерами. Каждое дело – это целый комплекс технических, оценочных и правоустанавливающих сведений об объектах недвижимости. И доступ к этой информации обеспечен по первому требованию. Путём подачи заявления (запроса) можно получить необходимые сведения об объектах. Жилищный фонд (независимо от форм собственности), здания и сооружения учреждений и предприятий социального, культурно–бытового обслуживания населения, здания и сооружения производственного назначения, складские сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры (автомобильные дороги, мосты, автостанции, гаражи, садовые домики), объекты незавершённого строительства, исторические памятники – всё это подлежит технической инвентаризации.

Техническая инвентаризация бывает нескольких видов. От этого зависит, как часто  она проводится.

 

Первичная проводится в случае, если инвентаризация данного объекта никогда не проводилась, например, на построенные объекты. По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект оформляется технический паспорт. Объектам учёта в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера. Для проведения первичной инвентаризации необходимо предоставить распорядительный документ о выделении земельного участка или договор аренды земельного участка, проектную документацию, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Плановая проводится в соответствии с требованиями Положения об организации  в Российской Федерации государственного технического учета и технической  инвентаризации объектов капитального строительства не реже одного раза в пять лет в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учётно–технических документах.

Внеплановая - при изменении технических  или качественных характеристик (перепланировке, реконструкции, переоборудовании, возведении, разрушении, изменении уровня инженерного благоустройства, сносе), а также в случае необходимости предоставления плана объекта для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проведение первичной и внеплановой технической инвентаризации, а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах учёта осуществляется по месту нахождения недвижимости и за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством Российской Федерации.

[http://www.bti27.ru/termini/show/termini_tehnicheskaya_inventarizaciya/]

Основными задачами технического инвентаризатора являются:

а) обеспечение полной объективной информацией органов  государственной власти, на которые  возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

б) формирование в целях  совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;

в) обеспечение полноты  и достоверности сведений о налоговой  базе;

г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

д) сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной  деятельности для проведения государственного статистического учета.

Объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации (далее именуются - объекты учета), являются: