Оценка недвижимости

яСодержание

1. Общие сведения………………………………………………………....3
1. Основные факты и выводы……………………………………..3
2. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки……………………………5
3. Используемая терминология при определении рыночной стоимости…………………………………………………………7
4. Последовательность определения стоимости объекта оценки..9
2. Анализ окружения объекта оценки…………………………………..10
1. Общая характеристика региона………………………………..10
2. Социально – экономическое положение……………………...10
3. Анализ рынка недвижимости г.Улан-Удэ…………………….11
3. Описание и анализ объекта оценки………………………………….12
1. Описание объекта оценки……………………………………...12
2. Краткая характеристика местоположения объекта оценки и состояния окружающей среды…………………………………13
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки………………………………………………….15
4. Определение стоимости объекта……………………………………..16
1. Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода…………………………………………………………..16
2. Расчет стоимости объекта с использованием сравнительного подхода…………………………………………………………..23
3. Расчет стоимости объекта с использованием доходного подхода…………………………………………………………..27
4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта……………………………………………...27
5. Экспертное заключение о рыночной стоимости объекта оценки….31

Приложения

 

1. Общие сведения
1. Основные факты и выводы

Описание объекта  оценки:

Общая информация
Наименование объекта  оценки	Квартира
Функциональное назначение	Квартира
Ограничения использования	Не выявлены
Перепланировка	Нет
Местоположение
Точный адрес	Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Жердева д.21а, кв.10
Район	Октябрьский
Расположение относительно основных магистралей	Параллельно
Физические характеристики
Общая площадь, кв.м.	59,0
Жилая площадь, кв.м.	43,1
Высота потолков, м	2,53
Наличие балкона	есть
Количество этажей	5
Порядковый номер этажа, на котором расположена квартира	3
Состояние квартиры	Хорошее
Требующийся ремонт	Не требуется
Вид из окна	Вид из окна на одну сторону
Состояние подъезда	Хорошее
Внешний вид фасада дома	Хороший
Наличие перепланировки, год  реконструкции	-
Описание конструкций
Строительные конструкции	Стены – панельные, полы – паркет, проемы оконные – деревянные, проемы дверные – деревянные, входная  дверь – металлическая, отделка - обои
Инженерное обеспечение	Санитарно – технические  устройства: центральное отопление  осуществляется от ТЭЦ, водоснабжение  осуществляет Бурятводоканал, канализация, вентиляция, электроснабжение осуществляется через систему Бурятэнерго.

Общие сведения: Заказчик поручает, а Оценщик производит независимую оценку рыночной стоимости объекта недвижимости – квартира, расположенная на 3 этаже 5 этажного дома, общей площадью 59,0 кв.м., находящаяся по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Жердева, д.21А, кв.10.

Основание для  проведения оценки: договор между Заказчиком и Оценщиком № 102-01/12-н от 15 ноября 2012.

Заказчик: Степанов Иван Степанович, 12.03.1983г.р., паспорт гражданина РФ серия 8101 456235 выдан Отделом внутренних дел Октябрьского района города Улан-Удэ 03.05.08., код подразделения 032-003, зарегистрирован по адресу: ул. Лебедева д.7, кв.20

Оценщик:

Организационно-правовая форма  и наименование	Общество с ограниченной ответственностью «Радуга»
Местоположение	670000, Республика Бурятия,  г. Улан-Удэ, ул. Пушкина, д.8,
ИНН	0323049356
Генеральный директор	Попова Ольга Ивановна
Телефон/факс	(8301-2)46-00-46
Страховой полис	Страховой полис 10840В40051, ОАО  «Военно-Страховая компания», страховая  сумма 5000000 рублей 00 коп.
Лицензия	Лицензия на осуществление  оценочной деятельности № 013810 от 29 декабря 2005г., выданная Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом РФ. Член СРО «Российское общество оценщиков», рег. номер 005223
Членство в СРО	Включен в реестр членов СРО «Российское общество оценщиков» 08.12.2008г, рег. номер 005223

 

Исполнитель:

Полное имя	Квалификация, документы  о профессиональном образовании
Попова Ольга Ивановна	Включен в реестр членов СРО «Российское общество оценщиков» 23.12.2008г., рег. номер 005223
	Страховой полис 10840В40051, ОАО  «Военно-страховая компания», страховая  сумма 5000000 рублей 00 коп.

 

2. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

Неотъемлемой частью данного отчета являются следующие допущения:

1. Оцениваемые права собственности рассматривались свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
2. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, и на Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов.
3. Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность там, где делаются ссылки на источник информации.

Отчет по оценке был составлен  в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Ни одна из сторон не может использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
2. Ни весь отчет, ни какая–либо его часть не могут быть использованы Заказчиком в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласия Оценщика.
3. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не несет ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного и федерального законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оцениваемого объекта.
4. Работа Оценщика является консультационной услугой, Отчет об оценке содержит личное профессиональное мнение Оценщика, относительно стоимости оцениваемого имущества, но не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.
5. Оценщику не требуется появляться суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

 

 

 

 

1.3. Используемая терминология при определении рыночной стоимости

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 При определении цены  объекта оценки определяется  денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая  или уплаченная за объект оценки  участниками совершенной или  планируемой сделки.

Итоговая стоимость  объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой проведения оценки является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством РФ проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством РФ установлено иное.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Рыночная стоимость определяется при целях оценки – при изъятии имущества для государственных нужд, при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров общества, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Инвестиционная  стоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки. При этом учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная  стоимость (определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции не рыночных условий, а условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества).

Кадастровая стоимость (определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки, в частности определяется для целей налогообложения).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Последовательность определения стоимости объекта оценки

• Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ

На данном этапе был  заключен договор на  проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком произведен осмотр объекта  оценки, а также проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость  объекта в масштабах города и  района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлял путем изучения соответствующей документации, консультаций представителями административных и технических служб, посредством  визуального осмотра.

• Проведение расчетов. Согласование результатов

При определении рыночной стоимости объекта оценки использовался  сравнительный подход.

Метод сравнения продаж использовался  при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные  поправки, которые вносятся путем  умножения цены продажи сопоставимого  объекта или его единицы сравнения  на коэффициент, отражающий степень  различия в характеристиках сопоставимого  объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.

• Составление отчета об оценке

На данном этапе все  результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и  изложены в виде отчета об оценке и  приложений к отчету.

 

 

 

 

2. Анализ окружения объекта оценки

2.1. Общая характеристика региона

Город Улан-Удэ является столицей Республики Бурятия, ее административно-хозяйственным  и культурным центром. Республика Бурятия  является субъектом Российской Федерации  и входит в состав сибирского Федерального округа.

Город расположен в Забайкалье, в долине р. Селенга, на ее правом берегу, между хребтами Хамар-Дабан и Улан-Бургасы, в 75 км к востоку от озера Байкал, в 5532 км к востоку от Москвы. Южную часть города пересекает р. Уда.

Улан-Удэ состоит из 3 районов: советский, железнодорожный, октябрьский.

Население – 411,6 тыс. человек (по данным о численности населения  РФ по муниципальным образованиям на 1 января 2012 года), 43-й по численности  населения город России. 

Климат резко континентальный. Средняя температура января -24,июля +17. Осадков около 300 мм в год.

 

2.2. Социально –  экономическое положение

Основной целью развития и реформирования деятельности учреждений социальной сферы является последовательное повышение уровня жизни населения, основанное на развитии деятельности социальной инфраструктуры города в зависимости от главных потребностей населения, формирование устойчивой социальной среды, обеспечение условий социальной безопасности в обществе.

В области здравоохранения  проводятся мероприятия по совершенствованию  медицинской помощи населению города.

Политика администрации  города направлена на создание благоприятных  условий для реализации инициатив, возникающих в сфере образования. За последние 6 лет отмечается рост численности детей в школьных учреждениях на 21%, возрос спрос на услуги детских дошкольных учреждений. Отмечается рост числа учащихся высших и средних специальных учебных заведениях – на 43% и 30% соответственно.