Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

В отношении граждан договор  аренды жилых помещений заменен  договором найма жилых помещений, который в юридической литературе и законодательстве субъектов РФ получил название «договор коммерческого найма жилого помещения». Этот договор включает основные признаки, характерные для договора аренды.

Действующий ГК РФ в главе 35 («Наем  жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения».

Вместе с тем глава 35 ГК РФ упоминает  случаи, при которых жилое помещение  предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам  «на основе договора аренды или иного  договора». Статья ст. 671 ГК РФ предусматривает, что в таких ситуациях юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Возникает вопрос: является ли договор  найма жилого помещения, который  регулируется главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ, разновидностью договора аренды?

Анализ положений, содержащихся в главах 34 и 35 ГК РФ, позволяет сделать вывод: несмотря на то что нормы, регламентирующие наем жилого помещения, выведены за рамки главы 34 ГК РФ, регулирующей арендные отношения, договор найма жилого помещения следует рассматривать как один из видов договора аренды. Следовательно, общие положения об аренде могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК РФ не содержат специального регулирования либо если невозможность такого применения вытекает из существа жилищных правоотношений.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма  жилого помещения и договор найма  жилого помещения. Жилищный кодекс наряду с этими договорами выделяет также  договор найма служебных жилых  помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Форма договора найма 

Договор социального найма, как  и договор коммерческого найма, оформляются в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ, ст. 63 Жилищного кодекса РФ). Письменная форма договора найма жилого помещения между наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по использованию жилого помещения. Несоблюдение наймодателем и нанимателем письменной формы договора не влечет его недействительности.

В отличие от основной части сделок с жилищем договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.

ГК РФ гарантирует сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675 ГК РФ). При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя, в соответствии со ст. 305 ГК РФ, наниматель имеет право на защиту своего владения.

Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер и может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке.

В отличие от этого, договор коммерческого  найма жилого помещения носит  срочный характер, ибо сдача собственником внаем жилого помещения бессрочно, по существу, означала бы для него ограничение права собственности. Поэтому порядок, сроки и условия найма жилого помещения определяются договором между нанимателем и собственником. Договор найма жилого помещения не может быть заключен на срок, превышающий пять лет (ст. 683 ГК РФ). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Если договор коммерческого  найма жилого помещения заключен на срок до одного года (краткосрочный наем), то в этом случае права нанимателя ограничены. В частности, наниматель не вправе: поселить в нанимаемом помещении временных жильцов; сдавать нанимаемое помещение в поднаем; заменить себя в договоре другим нанимателем, а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное.

Объект договора найма 

Объектом договоров найма может  быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ (ст. 673 ГК РФ) указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, например, находящееся в дачном или садовом домике. Вместе с тем такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектами самостоятельного договора найма.

Пригодность жилого помещения для  постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном в  жилищном законодательстве. В этом случае необходимо руководствоваться  ст. 15 ЖК РФ: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства» (далее – требования) и ст. 40 ЖК РФ: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям».

Жилое помещение, не пригодное для  проживания, не может быть предоставлено  нанимателю даже с его согласия, а следовательно, вообще не может быть предметом договора жилищного найма.

В многоквартирном доме, в котором  отдельные квартиры принадлежат  гражданам на праве собственности, общие помещения дома находятся  в общей долевой собственности  этих граждан (ст. 290 ГК РФ). Соответственно, при заключении договора найма квартиры у нанимателя возникает как право владения и пользования самим жилым помещением, так и право пользования имуществом, которое составляет общую собственность (п. 2 ст. 673 ГК РФ). Это общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Стороны в договоре найма жилого помещения 

В роли наймодателя по договору найма жилого помещения выступают как юридические лица, так и граждане. Имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица (ст. 671 ГК РФ). В роли последних, чаще всего, выступают жилищно-эксплуатационные организации и службы. В Москве право заключать договоры найма по поводу жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они же вправе заключать договоры социального найма жилых помещений.

В договоре социального найма, в отличие от договора найма коммерческого, наймодателем может быть только юридическое лицо. При этом имеется в виду, что в таких случаях предметом договора служит жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности и переданное таким юридическим лицам в хозяйственное ведение либо в оперативное управление. Чаще всего в данном договоре выступают на стороне наймодателя жилищно-эксплуатационные организации и службы.

Особый правовой режим установлен для специальных служебных помещений. Указанный режим, в частности, включает ограниченный состав нанимателей: в этом качестве в данном договоре может выступать только тот, кто находится в трудовых отношениях с наймодателем и по роду своей трудовой деятельности должен проживать по месту работы или вблизи него.

В договоре коммерческого найма  нанимателем может быть только гражданин. Наряду с нанимателем, ГК РФ выделяет также граждан, «постоянно проживающих  совместно с нанимателем». Специфика  правового положения этих лиц  состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

При заключении договора социального  найма жилого помещения в домах  государственного и муниципального жилищного фонда наниматель указывает  в качестве постоянных пользователей членов своей семьи, включенных в ордер на жилое помещение (супруг, дети, родители, иждивенцы). В отличие от этого, в договоре коммерческого найма жилого помещения в качестве пользователей жилья могут быть указаны любые граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем.

Следует отметить, что граждане, включенные в договор в качестве постоянно  проживающих, имеют равные с нанимателем  права по пользованию жилым помещением. Имеются в виду, прежде всего, лица, которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих  в силу закона могут приобрести и  те, кто вселился позднее. Однако для  этого необходимо наличие двух условий (ст. 679 ГК РФ). Первое – получение  согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. В виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяется на случаи, когда речь идет о несовершеннолетних детях.

Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частности, при  расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймодателя, выселению из жилого помещения на основании решения суда подлежат как наниматель, так и другие проживающие совместно с ним лица (ст. 688 ГК РФ).

4.2. Договор коммерческого найма  жилого помещения 

Договор коммерческого найма –  соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

В договоре коммерческого найма  должны быть указаны граждане, которые  будут постоянно проживать с  нанимателем. Указанные граждане должны быть ознакомлены с условиями  договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Права и обязанности участников данной сделки регулируются главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ.

Заключению договора коммерческого  найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, нужны для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального  найма, где размер предоставляемых  жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой  площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

С целью обеспечения стабильности отношений сторон по договору коммерческого  найма законодатель (ст. 684 ГК РФ) признает за нанимателем по истечении срока  действия договора преимущественное право  перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно, не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК РФ допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя считается заведомо неприемлемым (ст. 684 ГК РФ).

Если в течение трех месяцев  до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймодателя. Так, если в течение года с момента прекращения действия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем, наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен считаться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки.

Права и обязанности сторон

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в  состоянии, пригодном для проживания. Если иное не установлено договором, его обязанностью является капитальный  ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (ст. 676, 681 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилье  только по целевому назначению, то есть для проживания. При этом он должен обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 671, 678, 681 ГК РФ).

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом такое право ограничено сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 метров жилой площади). У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Соответственно, пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).