Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно  должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор  считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Аналогично передаче жилого помещения  по договорам купли-продажи и  мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемосдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть  жилище в том состоянии, в котором  его получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Глава 5 Финансовая аренда (лизинг)

5.1. Особенности финансовой аренды (лизинга) 

Финансовая аренда (лизинг) является одним из специальных видов аренды и чаще всего применяется для  значительного расширения производственных возможностей предприятия посредством обеспечения его технически совершенными и дорогостоящими видами оборудования. К договору финансовой аренды (далее – договор лизинга) применимы нормы ГК РФ, регулирующие общие положения аренды. Лизинг – это вид инвестиционной деятельности по приобретению и передаче имущества в лизинг.

В отличие от обычной аренды, механизм реализации лизинговой сделки намного  сложнее. Лизинговая сделка объединяет в себе несколько самостоятельных  и в то же время взаимосвязанных юридических и фактических действий. Вначале заключается договор лизинга. На основе этого договора в дальнейшем осуществляются все последующие действия, направленные на реализацию конкретной лизинговой сделки.

По договору лизинга лизингодатель  обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить его лизингополучателю в аренду для предпринимательских целей за определенную плату (ст. 665 ГК РФ). Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Затем лизингодатель на основании  договора купли-продажи приобретает  имущество, которое становится предметом  лизинга. После этого между сторонами  лизинга возникают отношения  аренды – приобретенное имущество передается лизингополучателю во временное владение и пользование.

Необходимо иметь в виду, что  продавец имущества не может быть одновременно лизингодателем, а лизингодатель  – продавцом имущества.

Между тем организация в рамках одного лизингового правоотношения может одновременно выступать в качестве продавца и лизингополучателя. Такая возможность прямо предусмотрена п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Например, у организации есть оборудование, необходимое для производства, но нет оборотных средств. Она продает лизинговой компании оборудование и одновременно берет его в лизинг. При продаже оборудования организация получает необходимые денежные средства. Часть из них идет на уплату лизинговых платежей на начальном этапе, а часть – на прочие производственные нужды.

Основная особенность лизинга  заключается в том, что в аренду сдается не то имущество, которое  ранее находилось в пользовании  лизингододателя, а новое – указанное  лизингополучателем и специально приобретенное для него у определенного продавца. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца, если договором не установлено иное.

Другое существенное отличие договора лизинга от обычной аренды заключается в том, что вместо двух субъектов, как при аренде, в правоотношениях лизинга задействовано три участника: продавец (изготовитель) имущества, лизингодатель (арендодатель) и лизингополучатель (арендатор), каждый из участников наделен своими правами и обязанностями.

Участники лизинга связаны между  собой не одним, а, как правило, двумя  договорами. Арендодатель заключает  с продавцом выбранного арендатором  имущества договор купли-продажи, а с арендатором – договор  финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны: обычно именно арендатор, а не арендодатель осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли-продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли-продажи, его цене, сроках и месте поставки. Тем не менее арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, хотя наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей (ст. ст. 668, 670 ГК РФ).

Выкуп арендованного имущества  не является неотъемлемым условием договора финансовой аренды. ГК РФ (ст. 624) и Закон о лизинге (ст. 19) определяют, что договором может быть предусмотрен переход предмета лизинга в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.

5.2. Правовое регулирование лизинга

Правовую основу регулирования  лизинга составляет глава 34 «Аренда» ГК РФ, а именно параграф 1 «Общие положения  об аренде» и параграф 6 «Финансовая  аренда (лизинг)», а также Федеральный  закон от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге). В ГК РФ сформулированы основные положения о лизинге, а в Законе подробно раскрыта сущность отношений лизинга, изложены специальные нормы, позволяющие отличать лизинг от других отношений аренды, перечислены права и обязанности сторон по договору лизинга. Кроме того, целый ряд подзаконных актов разъясняет и развивает положения этих документов.

Лизингополучатель может заложить свои права по договору лизинга. В  соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ «залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право». А для этого действительно необходимо согласие лизингодателя, так как «залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц» (ст. 335 ГК РФ).

На практике у лизингополучателей возникает вопрос: может ли залогодержатель  по заключенному лизингодателем договору залога на предмет лизинга изъять его?

Статья 617 ГК РФ указывает, что «переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное  в аренду имущество к другому  лицу не является основанием для изменения  или расторжения договора аренды». Таким образом, новый собственник предмета лизинга, став таковым после процедуры реализации предмета залога, не сможет изъять предмет лизинга у добросовестно исполняющего свои обязательства лизингополучателя, но сможет стать на место лизингодателя и получать от лизингополучателя лизинговые платежи в соответствии с условиями договора лизинга.

Закон содержит только одно существенное условие договора лизинга – это  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга.

Статья 8 Закона посвящена сублизингу, который определяется как вид  поднайма предмета лизинга, при котором  лизингополучатель по договору лизинга  передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок предмет лизинга. Таким образом, Закон четко классифицировал сублизинг как вид субаренды.

При передаче имущества в сублизинг  право требования к продавцу переходит  к лизингополучателю по договору сублизинга. При этом обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме.

В соответствии со ст. 13 Закона о лизинге  лизингодатель может воспользоваться  правом бесспорного списания средств  со счета лизингополучателя только в случае не перечисления лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (ранее бесспорное списание средств было возможно также, если лизингополучатель передает предмет лизинга в сублизинг без согласия лизингодателя, если лизингополучатель нарушает условия пользования предметом лизинга, если лизингополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии, что ухудшает его потребительские качества).

В соответствии со ст. 314, 614 ГК РФ, обязательства, в т. ч. и по внесению лизинговых платежей, должны исполняться в сроки, определенные договором. Никаких ограничений в отношении сроков исполнения обязательств, а также возможности установления законами связанных с этим ограничений ГК РФ не предусматривает.

Вместе с тем и в Законе о лизинге, и в ГК РФ сохранено ограничение, что предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Тем самым исключается возможность приобретения основных фондов некоммерческими организациями, что тормозит развитие наиболее незащищенных в экономическом плане учреждений (научно-исследовательских, образовательных и т. д.). Целесообразно было бы расширить применение данной нормы, указав, что предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, имущество, которое можно использовать для предпринимательской и иной профессиональной деятельности.

5.3. Международный лизинг 

Основными формами лизинга являются внутренний и международный лизинг.

При осуществлении внутреннего  лизинга лизингодатель и лизингополучатель  являются резидентами РФ. При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом РФ (ст. 7 Закона о лизинге). Такие договоры регулируются внутренним российским законодательством и международными документами о лизинге.

С 1998 г. Россия является участником Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, заключенной в Оттаве 28 мая 1988 г. Россия присоединилась к ней в соответствии с Федеральным законом от 08.02.1998 г. № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге».

Если международным договором  установлены иные правила, чем предусмотренные  российским законодательством, то на основании  п. 4 ст. 15 Конституции России применяются  правила международного договора. Поэтому Конвенция имеет приоритет перед Гражданским кодексом и Законом о лизинге.

5.4. Предмет лизинга 

Предмет лизинга и продавца выбирает лизингополучатель, если соглашением  сторон не предусмотрено иное (ст. 665 ГК РФ). По взаимному согласию сторон это право может быть предоставлено лизингодателю. Риски, связанные с выбором продавца и предмета лизинга, несет сторона, которая их выбирает.

Предметом лизинга могут быть любые  непотребляемые вещи, в том числе  предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности (ст. 666 ГК РФ).

Из оборота в сфере лизинга  исключены (ст. 3 Закона о лизинге) земельные  участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Предмет лизинга по общему правилу (если договором не предусмотрено  иное) является собственностью лизингодателя (ст. 11 Закона о лизинге).

Предмет лизинга следует использовать только для ведения предпринимательской  деятельности. Например, если автомобиль, взятый в лизинг для служебных  нужд, фактически используется в личных целях, то это означает, что лизингополучатель  существенно нарушил условия договора лизинга.

В случаях, предусмотренных законом, предмет лизинга необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. Это, прежде всего, относится к автотранспорту.

В п. 1 Правил регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в ГИБДД МВД России, утвержденных приказом МВД России от 27 января 2003 г. № 59 «О порядке регистрации транспортных средств» (далее – приказ № 59), сказано, что любое автомототранспортное средство с объемом двигателя более 50 куб. см и максимальной скоростью более 50 км/ч подлежит регистрации в Государственной инспекции безопасности дорожного движения МВД России.

По взаимному согласию сторон автомобиль регистрируется на имя либо лизингодателя, либо лизингополучателя. По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю зарегистрировать автомобиль на имя лизингодателя. Если автомобиль по условиям договора регистрируется на имя лизингодателя, регистрация производится по месту нахождения лизингодателя на общих основаниях; если на имя лизингополучателя – то в соответствии с п. 52.2 приказа № 59 регистрационные органы временно регистрируют автомобиль по месту нахождения лизингополучателя на срок действия договора лизинга.

В договоре лизинга может быть предусмотрено, что автомобиль переходит в собственность лизингополучателя. Тогда после получения письменного подтверждения лизингодателя о переходе права собственности автомобиль регистрируется на имя лизингополучателя на постоянной основе (п. 52.4 приказа № 59).

Что касается обязанности по уплате транспортного налога, то статьей 357 НК РФ установлено, что плательщиками транспортного налога признаются лица, на имя которых зарегистрированы транспортные средства.

В некоторых случаях лизингополучатель  при использовании предмета лизинга  обязан застраховать свою ответственность.

5.5. Особенности договора лизинга 

Любой хозяйственный договор считается  заключенным, если между сторонами  достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Для договора лизинга в  качестве обязательного закон указывает только одно условие – о предмете лизинга. Пункт 3 ст. 15 Закона о лизинге гласит: договор лизинга, в котором нет необходимых данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга, не считается заключенным.

Договор лизинга заключается в  письменной форме. Об этом говорится  в п. 1 ст. 15 Закона о лизинге. Способов соблюдения письменной формы договора несколько. Так, стороны могут составить  единый документ (договор), подписанный  уполномоченными представителями сторон, или обменяться документами, из которых видна воля сторон к заключению договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Письменная форма также будет соблюдена, если на письменное предложение одной стороны другая ответит действиями, направленными на выполнение условий, о которых стороны договорились (п. 3 ст. 434 ГК РФ).