Были
ли подтверждены данные? Осматривал ли
объект оценщик сам лично?
Была ли подтверждена информация
о продажах сопоставимых объектов
осведомленными лицами? Насколько
финансовые показатели,
использованные при подсчеты ожидаемого
потока дохода, сопоставимы с
данными о схожих объектах, имеющихся
на рынке?
Есть
ли основания полагать, что данные
неточны? Каковы возможные искажения
или отклонения?
Имеет
ли собранная информация какой-либо
смысл с точки зрения оценщика,
с учетом его опыта и знаний?
Согласование.
Согласование
– процесс, в ходе которого для
достижения окончательной оценки стоимости
выносятся определенные логические
суждения. Перед его началом оценщик
просматривает все факты и
проверяет точность вычислений. Все
допущения проверяются на доступность
и надежность.
Отчет о результате оценки объекта.
В качестве последнего шага оценщик
пишет отчет о своих выводах
и заключениях, который он затем
передает клиенту. В зависимости
от первоначальной договоренности с
клиентом этот отчет может быть простым
письмом, составляется по стандартной
форме или представляет собой
подробный письменный доклад.
Вывод
Подход к оценке собственности,
основанный на доходе, должен быть рассмотрен
в контексте систематического процесса
последовательного решения проблем.
В основу этого процесса положена
единая теория принципов оценки стоимости.
Принципы можно разбить на четыре
основных группы. Первая группа содержала
принципы основанные на представлениях
пользователя. Это были принципы полезности,
замещения и ожидания. Вторая группа содержала
принципы, связанные с землей, зданиями
и сооружениями на ней. Это были принципы
остаточной продуктивности вклада, возрастающей
и уменьшающейся отдачи, сбалансированности,
экономического размера и экономического
разделения. Третья группа содержала принципы
связанные с рыночной средой. Это были
принципы зависимости, соответствия, предложения
и спроса, конкуренции и изменения. Последний
описанный принцип служит мостом, соединяющим
между собой другие принципы. Это принцип
наилучшего и более эффективного использования.
Вторая часть
3.Обзор
рынка инвестиций в коммерческую недвижимость
России. Январь-Февраль 2013
2013 год был отмечен
сразу несколькими крупными сделками
в различных сегментах. Так,
например первые два месяца
года можно смело назвать рекордным
по объему инвестиционных транзакций,
совершенных на рынке коммерческой
недвижимости России. По данным
Praedium Investment Capital, общий объем инвестиций
в январе – феврале 2013 года составил 2,092
млрд долл.США. Среди крупнейших инвестиционных
сделок следует отметить завершившуюся
покупку БЦ WhiteSquare за 1.0 млрд долл. США,
покупателем выступила российская компания
O1 Properties. В сегменте офисов Класса А второй
по объему инвестиционной транзакцией
стала продажа AFIDevelopment БЦ FourWinds, расположенного
на 1-ой Тверской Ямской улице, объем сделки
оценивается в 450 млн долл. США. В начале
февраля завершилась покупка БЦ Олимпия
Парк, принадлежащего O1 Properties, Лабораторией
Касперского за 350 млн долл.США. В январе
компания GHP Russia Real Estate (FF&P) продала складской
комплекс Класса А в Томилино за 100 млн.
долл.США.
Ставки капитализации в 2013 году
претерпели незначительную корректировку
в сторону снижения. Минимальные
ставки капитализации для объектов коммерческой
недвижимости в Москве по состоянию на
начало 2013 года составляют: для офисных
объектов – 8,0-8,5%, для торговых объектов
– 9,0-9,5%, для складских и производственных
объектов – 11,5-12,0%. В Санкт-Петербурге
значения данного показателя выше на 50-100
базисных пунктов, в других регионах России
– на 150-200 базисных пунктов.
Ситуация
на рынке недвижимости в течение
прошлого года развивалась неравномерно.
Однако к четвертому кварталу ситуация
выровнялась, инвестиционный рынок
ожил с новой силой, продемонстрировав
по итогам года внушительный рост. В
января – феврале 2013 преобладание российского
капитала над иностранным в общем объеме
инвестиций в коммерческую недвижимость
России по-прежнему остается значительным.
Интересно отметить, что источник капитала
компаний, представляющих продавцов/собственников
активов в транзакциях, выглядит следующим
образом: США – 56%, Израиль-22%, Россия –
22%.
Светлана
Кара, управляющий партнер PraediumInvestmentCapitalотмечает:
«Есть все основания полагать, что наступивший
2013 год также будет достаточно результативным
для рынка коммерческой недвижимости
России: общий объем инвестиций по истечении
года может составить порядка $7,5-8,0 млрд».
3.1Рынок
коммерческой недвижимости в России, основные
тенденции, 2013
Инвестиционный климат
России несколько улучшился по сравнению с прошлым годом – такой вывод можно сделать
из исследования, проведенного CBRE совместно
с Гильдией управляющих и девелоперов.
По опросу, проведенному
среди участников российского рынка
коммерческой недвижимости, 40% участников
рынка заявили, что инвестиционная
активность их компаний в 2013 году увеличится
по сравнению с годом 2012. Еще 45% планируют
поддерживать инвестиционную активность
на прежнем уровне, и только 15% заявляют
о планах снижения инвестиционной активности.
Таким образом, можно надеяться
на то, что в целом инвестиционная
активность может возрасти.
Что же касается привлекательности
российского рынка коммерческой
недвижимости для иностранных инвесторов,
то 44% участников рынка заметили, что
она начинает потихоньку расти. Однако
причин для оптимизма пока мало –
большинство из тех, кто заметил
рост активности иностранных инвесторов,
склонны оценивать его как
незначительный. Хотя, мнения о том,
что вскоре мы будем наблюдать
более выраженный рост активности иностранцев,
тоже звучали. Какие же сегменты коммерческой
недвижимости привлекают инвесторов в
этом году?
Наиболее популярный сегмент
это, традиционно, торговая недвижимость. Этот сектор недвижимости
всегда был самым прибыльным, и не сдает
своих позиций и по сей день. Тем более
что в ряде городов рынок торговой недвижимости
все еще не достиг зрелости, а, значит,
является, во-первых, достаточно прибыльным,
и, во-вторых, довольно легким с точки зрения
конкурентной борьбы. И это не может не
привлекать инвесторов, тем более что
одним из регионов, где рынок торговой
недвижимости до сих пор «недосформирован»,
является Москва.
Второй по популярности
сегмент, ненамного уступающий торговле,
это складская недвижимость. Склады немного менее прибыльны,
чем торговая недвижимость, но зато спрос
на них близок к ажиотажному – дефицит
складских помещений наблюдается практически
во всех развитых городах, исключая, разве
что, Москву. Еще одна проблема со складской
недвижимостью в том, что девелоперов,
которые специализируются именно на логистических
площадях, немного, а быстро переориентироваться
на строительство складов не так просто
– уж очень специфичный рынок. Поэтому,
туда стремятся меньше компаний, чем в
торговлю. Тем не менее, количество желающих
инвестировать в складскую недвижимость
очень велико.
Интерес к офисной недвижимости с прошлого года не вырос,
но нужно помнить, что в прошлом году он
был очень велик, так что офисы тоже пользуются
популярностью.
Гостиничная недвижимость вызывает в этом году довольно
сдержанный интерес. Хоть власти многих
регионов и заявляют о готовности поддерживать
гостиничный бизнес, инвестируют в него
в основном те, кто давно и плотно занимается
отелями. Так же в гостиничной недвижимости
окончательно оформился прошлогодний
тренд – строительство гостиниц, входящих
в многофункциональные комплексы наряду
с офисами или, что реже, торговыми площадями.
Так же на рынке коммерческой
недвижимости наметился очень позитивный
тренд: инвесторы начинают интересоваться
не только безрисковыми активами (инвестиционная
категория А-прайм), но и рисковыми вложениями.
Это дает некоторые шансы, в частности,
Свердловской области, чей кредитный рейтинг
установлен на уровне ВВ+, что всего лишь
на одну ступеньку ниже стандартного инвестиционного
рейтинга. Но, с другой стороны, рисковые
активы интересуют, в основном, инвесторов
«второго эшелона», в то время как крупные
инвесторы продолжают отдавать свое предпочтение
категории А-прайм.
Подытожим: слухи о рецессии
рынка коммерческой недвижимости оказались
явно преувеличенными, ожидать ее нет
никаких оснований. Однако и бурного
роста рынка ждать не стоит. Самый
оптимистичный прогноз, на который
можно рассчитывать – это медленный
рост рынка, а наиболее вероятный
сценарий – сохранение инвестиционной
активности на уровне примерно соответствующем
прошлогоднему.
4.
Обзор рынка коммерческой недвижимости
в Краснодаре, 2012
4.1
Торговая недвижимость
По итогам 2012 г. в Краснодаре
было введено около 225 350 кв. м GLA новых
площадей в качественных торговых центрах.
На сегодняшний день Краснодар является
одним из лидеров в стране по обеспеченности
качественными торговыми площадями.
Тенденция по наращиванию площадей будет
сохраняться, поскольку на стадии строительства
находится 6 торговых объектов.
Из-за ужесточения конкуренции
и перенасыщения рынка, девелоперы
будут переходить на новые форматы — специализированные
торговые объекты. Данную тенденцию уже
можно было наблюдать во второй половине
2012 года, когда открылось несколько специализированных
торговых центров, в частности «Малыш»,
«Столплит Хоум», Мебель СБС, «Посуда центр».
На стадии строительства находится еще
один торговый объект формата DIY - ТЦ «Хозяин».
4.1.1 Предложение
В 2012 г. в Краснодаре ввелось
225 350 кв.м качественных торговых площадей.
Таким образом, по итогам прошедшего года
общее предложение торговых (арендопригодных)
площадей в городе составило 946 350 кв. м.
Обеспеченность населения
Краснодара качественными торговыми
площадями составила 1 112 кв.м GLA на 1
000 жителей, что является одним из самых
высоких показателей среди российских
и некоторых европейских городов.
Среди основных событий 2012
г. стоит
выделить:
• открытие новых объектов
(ТРК «Карнавал», ТРК Oz Mall, ТК «Монарама»),
в том числе нескольких
специализированных торговых центров
(«Столплит», «Мебель СБС», «Малыш» и др.);
• начало строительства
нового знакового объекта - 2-й очереди
ТРК «Галерея-
Краснодар»;
• открытие новых развлекательных
объектов в действующих ТРК (планетарий
в ТРК «Галактика», ледовый
каток, боулинг-центр и кинотеатр
в OZ Mall) и
модернизация старых (реконструкция
кинотеатров «СБС МегаМолл», «Галерея-
Краснодар»)
В Краснодаре на данный момент
в разной стадии строительства находится
6 торговых центров. Из них на стадии
активного строительства находятся
5 объектов (см.Таблица 2)
Работы по возведению ТЦ
«Сердце города» в районе Кооперативного
рынка
приостановлены.
В 2013 г. согласно прогнозам
GVA Sawyer, планируется к вводу 26 000 тыс. кв.
м GLA торговых площадей в качественных
торговых
центрах.
В ТРЦ «Карнавал» в 1 кв.
2014 г. запланировано открытие кинотеатра
и
крытой парковки.
По итогам 2012 г. средняя
доля вакантных площадей в качественных
торговых центрах находится на уровне
13%.Большинство качественных торговых
центров города заполнены практически
полностью. Уровень заполняемости наиболее
успешных объектов составляет
95-98%. К таким относятся ТРК «Галерея-Краснодар»,
«Мега Адыгея Кубань», «Сити-центр», ТРК
«СБС
Мегамолл». В ТРК «Галактика»
заполняемость на уровне 94%, Мегацентр
«Красная площадь» на уровне
91%. В таких объектах, как OZ Mall и ТРК
«Карнавал», которые открылись недавно,
процент заполняемости находится на низком
уровне - 57% и около 30% соответственно. С
учетом этих объектов, средняя текущая
вакантность площадей находится на отметке
13%. В течение прошедшего года, с открытием
новых магазинов в данных объектах, заполняемость
их росла, что будет наблюдаться и в 2013
г.
Если не учитывать недавно
введенные объекты, которые не успели
заполниться,вакантность в остальных
ТРК сократилась по сравнению с прошлым
годом с 10,5 до 10%.
4.1.2 Спрос
По итогам 2012 г. в Краснодаре
не было зафиксировано крупных сделок
купли-продажи на рынке торговой
недвижимости. Чистое поглощение торговых
площадей составило около 60 тыс. кв.
м GLA.
В 2012 г. открылось более
90 магазинов в различных ТРК
города (см. Таблица 3).
В 4 кв. 2012 г. в ТРК «Красная
Площадь» открылась вторая очередь
мебельного центра площадью 18 500 кв.м. В
нее вошли новые мебельные
магазины: Infiniti, «Цвет Диванов», фабрика
мебели «Москва», Forma
Ideale, «Градиент», Dana и другие.
В ТРК OZ Mall открылись магазины
«Уютерра», Marks&Spencer, Pull&Bear и
другие, а также 10-зальный
кинотеатр на 1574 места и боулинг-центр
на 36 дорожек.
В ТРЦ «Карнавал» в 4 кв.
2012 г. открылись пивной бар «Белый
кролик», магазины Ketroy, HOUSEHOLD, «Техносклад».
В СБС «МегаМолл» открылся
гастропаб Bread&Питъ.
Среди знаковых магазинов,
которые планируются к открытию
в 2013 г. есть как новые бренды Lino caSa,
Цуккини Home, Zara Home, так и уже присутствующие
на рынке - Zara, Massimo Dutti, Oysho, Happy Time, Reebok, Stradivarius,
Ангел Donna, Sunlight Briliant и другие. Среди ресторанных
брендов, которые должны появиться в городе
в 2013 г. можно отметить Chili’s Grill&Bar, ресторан
«Эривань», «Огонь и
хворост» и другие.
Покупательская активность
в 1 кв. 2013 г.после новогодних праздников
снизится, но при этом сохранит хорошие
показатели, поскольку в январе традиционно
проходит период распродаж в ТРК города.
Основной спрос будет
приходиться на товары повседневного
пользования (одежда, косметика, мелкая
бытовая техника и др.).
4.1.3 Финансовые
условия
По итогам 2012 года, в
большинстве объектов арендные ставки
не претерпели существенных изменений.
Небольшие колебания в сторону
увеличения наблюдались в тех
ТРК, где дополнительная часть арендной
платы зависит от курса евро или
доллара. В 4 кв. в некоторых объектах
в
связи с окончанием сроков
договоров аренды были пересмотрены
арендные ставки в сторону увеличения,
рост составил около 3%.
На конец года арендные
ставки распределились следующим образом:
в ТРК