Риск на рынке недвижимости и риски в бизнесе

ФГОУВПО Вятская государственная  сельскохозяйственная

академия

Экономический факультет

 

Личное дело 08154/ф       Оценка__________________

 

Регистрационный номер в  деканате______________________________

 

Работа поступила в  деканат «___»___________________2011 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА  №1

 

 

По предмету «Оценка недвижимости и бизнеса»

 

Специальность  «Финансы и кредит»

 

Студентка 6 курса (630 группа) заочной ускоренной формы обучения

 

Выполнила  Штина Наталья Анатольевна

 

Набор: сентябрь 2008 год

 

Преподаватель: Давыдова Лидия Владимировна

 

 

 

 

 

 

 

Регистрационный № на кафедре _______________________

 

Работа поступила на кафедру _________________________

Вопрос 1.

Риск на рынке недвижимости и  риски в бизнесе.

 

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или  иной операции или проекта в отрицательную  сторону по сравнению с планируемыми вначале.                  

В операциях с недвижимостью  риск может проявляться в более  низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в  более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической  рентабельности инвестиционного проекта  по сравнению с проектной и  даже в утрате собственности —  как в связи с разрушением  самого «тела» недвижимости, так и  по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление  об этом может дать общая классификация  рисков, в соответствии с которой  можно выделить:

- рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

- производственные   (хозяйственные,   несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

- финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую  классификацию рисков применительно  к сфере недвижимости, начав с  рыночных рисков.

 

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и  экономическую определенность. При  этом любая операция с недвижимостью  происходит в рамках определенных территориальных  образований с присущими им административными  правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники  рыночных рисков:

- юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

- экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии  и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.).. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц. 

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

- архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;

- административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

- экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Внешние экономические риски —  постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит  от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут  возникнуть по следующим причинам:

- недостаточно представительный  анализ ситуации на рынке по  аналогичным сделкам и проектам;

- неверное истолкование имеющихся данных;

- необъективное отношение к данным;

- необоснованное перенесение прошлого  опыта на будущие периоды без  учета изменяющейся среды и  т.д.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты  по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае – к  утрате не только дохода, но и капитала.

При  организации бизнеса почти никто не продумывает возможные риски и способы их предотвращения. Например, люди вкладывают большие деньги в организацию ресторана, через год выходят на рентабельность, в этот момент меняется арендодатель и гонит их «в шею». А кто предполагал, что так может случиться? Всё шло хорошо, бизнесмены уже планировали, куда потратят заработанное. Про такие риски они и не думали. А ведь именно так всё и бывает, в лучшем случае поднимают аренду, понимая, что бизнесменам деваться уже некуда, они попали в ловушку. В таких случаях нужно, зная возможность попасть в ловушку, заключать правильные договора, пока арендодатель в вас заинтересован или быть выгодными для него. Когда арендодателю начнёт светить большая выгода, он устремиться за ней: поднимет арендную плату или вышвырнет вас. Это – бизнес, каждый зарабатывает, как умеет! Другой частый вариант. У вас прекрасный специалист по продажам или технарь «Кулибин». Вы радуетесь, что вам повезло. Но знайте, что обязательно наступит момент, когда этот специалист уйдёт и станет вашим конкурентом. Совет: если от незаменимого сотрудника зависит ваш бизнес, берите его в партнёры, предоставив часть доли до 15% в зависимости от его ценности и значимости. При организации бизнеса в партнёры нужно брать только тех, от кого зависит бизнес, всех остальных нужно брать только по найму.               

Сначала рассмотрим внешние риски, не зависящие от предпринимателя.

Страновой риск - это риск, непосредственно связанный с интернационализацией предпринимательской деятельности. Они зависят от политико-экономической стабильности стран - импортеров, экспортеров.

Причинами странового риска могут быть нестабильность государственной власти, особенности государственного устройства и законодательства, неэффективная экономическая политика, проводимая правительством, этнические и региональные проблемы, резкая поляризация интересов различных социальных групп и т.п.

Валютные риски - это риски, связанные с изменением валютных курсов. Величина валютного риска связана с потерей покупательной способности валюты, поэтому она находится в прямой зависимости от разрыва во времени между сроком заключения сделки и моментом платежа. Курсовые потери у экспортера возникают в случае заключения контракта до падения курса валюты платежа, потому что за вырученные средства экспортер получает меньше национальных денежных средств. Импортер же имеет убытки при повышении курса валюты, т.к. для ее приобретения потребуется затратить больше национальных валютных средств.

Налоговые риски рассматривают с двух позиций - предпринимателя и государства.

Налоговый риск предпринимателя связан с возможными изменениями налоговой  политики (появление новых налогов, ликвидация или сокращение налоговых  льгот и т.п.), а также изменением величины налоговых ставок.

Налоговый риск государства состоит  в возможном сокращении поступлений  в бюджет в результате изменения  налоговой политики и/или величины налоговых ставок.

Риск форс-мажорных обстоятельств - риск стихийных бедствий (природные катастрофы: наводнения, землетрясения, штормы и другие климатические катаклизмы), войны, революции, путчи, забастовки и т.п., которые мешают предпринимателю осуществлять свою деятельность. Возмещение потерь, вызванных форс-мажорными обстоятельствами, осуществляется, как правило, посредством страхования сделок в специализированных страховых компаниях.

Внутренние риски, в отличие  от внешних, в значительной степени определяются ошибочными решениями, принимаемыми предпринимателем, вследствие его некомпетентности.

Организационный риск - риск, обусловленный недостатками в организации работы. Основными причинами организационного риска являются:

а) низкий уровень организации:

б) недостатки в организации маркетинговой  деятельности:

в) неустойчивое финансовое положение.

Основными причинами ресурсного риска являются:

-      отсутствие запаса прочности по ресурсам в случае изменения ситуации;

-      нехватка рабочей силы;

-      нехватка материалов;

-      срывы поставок;

-      нехватка продукции.

При наличии у фирмы или отдельного предпринимателя свободных денежных средств приходится решать трудную задачу определения размера и сферы приложения инвестиций.

Портфелем инвестора называется совокупность ценных бумаг, держателем которых он является.

Портфельный риск заключается в вероятности потери по отдельным типам ценных бумаг, а также по всей категории ссуд.

Для создания портфеля ценных бумаг  достаточно инвестировать деньги в  какой-либо один вид финансовых активов. Однако, вложив деньги в акции одной  компании, инвестор оказывается зависимым  от колебания ее курсовой стоимости.

Если он вложит свой капитал в  акции нескольких компаний, то эффективность, конечно, также будет зависеть от курсовых колебаний, но только не каждого  курса, а усредненного. Средний же курс, как правило, колеблется меньше, поскольку при повышении курса  одной из ценных бумаг курс другой может понизиться, и колебания  могут взаимно погаситься.

Кредитный риск (риск невозврата долга) - это риск неуплаты заемщиком основного долга и процентов по нему в соответствии со сроками и условиями кредитного договора.

Инновационный риск - это риск, связанный с финансированием и применением научно-технических новшеств.

Как преодолеваются риски? Исключить  их полностью, очевидно, невозможно, некоторые  из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить  степень риска, и здесь может  помочь следующая общая/схема управления рисками: 

- выявление рисков, возможных при  проведении той или иной сделки  или операции с недвижимостью;

- качественный и количественный  анализ рисков (определение причин  рисков и факторов увеличения  вероятности их наступления, зон  риска, т.е. этапов сделки, на  которых риск возникает; определение  возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);

- определение возможностей снижения  риска и затрат, необходимых для его предотвращения;

- разработка и осуществление  мероприятий, позволяющих предотвратить  риски, снизить вероятность их  наступления или возможный объем потерь; 

- контроль над проведением необходимых  мероприятий; внесение содержательных  изменений в механизм их реализации.