Риск на рынке недвижимости и риски в бизнесе

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос 2.

Особенности оценки предприятий  в целях инвестирования.

 

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная оценка основана на учете  затрат, связанных с производством  товара, времени получения доходов, уровня конкуренции, экономического имиджа предприятия, макро и микроэкономических условий, влияющих на стоимость объекта. Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

— рынок является конкурентным и  предоставляет достаточный выбор  имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

— покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы  о предмете сделки и действуют  только в целях максимального  удовлетворения собственных интересов;

— увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

— срок экспозиции объекта оценки (период начиная с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совершения сделки с ним) достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям;

— оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.  

Инвестициями принято называть вложения средств с целью получения дохода в будущем. Инвестиционный проект может выступать либо как самостоятельный объект оценки, либо как один из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д.  

Инвестиционный проект может  быть оценен по большому числу факторов: ситуация на рынке инвестиций, состояние  финансового рынка, геополитический  фактор и т.п. Однако на практике существуют универсальные методы определения  инвестиционной привлекательности  проектов, которые дают формальный ответ: выгодно или не выгодно  вкладывать деньги в этот проект, какой  проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов. Проблема оценки инвестиционной привлекательности  состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов  от его использования. 

Теория и практика инвестиционных расчетов имеет в своем арсенале множество разнообразных методов  и практических применений оценки реальных проектов. 

Несмотря на большое разнообразие различных методов, их можно разделить  на две группы: 

- статистические, то есть  методы,  в которых не учитывается различная ценность денег в разные периоды времени;  

- динамические, то есть  методы, основанные на дисконтировании.  

Наиболее часто используются два статистических метода:  

- простой срок окупаемости;  

- бухгалтерская норма  доходности. 

Сроком окупаемости является период, в течение которого первоначальные инвестиции окупаются доходами от реализации проекта. 

Часто этот метод используется для экспресс-анализа проектов. 

Срок окупаемости не может  являться единственным методом оценки проектов, но как дополнительная характеристика проекта, предоставляющая важную для инвестора информацию, часто используется в практических расчетах. 

Бухгалтерская норма доходности показывает, сколько процентов в  год в среднем зарабатывает фирма  на свои инвестиции. Вычислить бухгалтерскую  норму доходности можно, разделив среднюю  годовую прибыль на среднюю годовую  величину инвестиций.

Для оценки эффективности  инвестиционных проектов используются простые (статистические) методы и динамические (методы дисконтирования). Простые (статистические) методы подразделяются на методы расчета  нормы прибыли и срока окупаемости. Динамические методы (методы дисконтирования) делятся на методы расчета чистого дисконтированного дохода, индекса доходности, внутренней нормы доходности и дисконтированного срока окупаемости.

Таблица 1  – Методы оценки инвестиционных проектов

Описание метода	Преимущества	Недостатки	Сфера применения
1. Расчет нормы прибыли. Чистая прибыль (доход) проекта сопоставляяется с инвестиционными затратами. Показывает какая часть инвестиционных затрат возмещается в виде прибыли в течении одного интервала планирования. При срав-нении выбирается проект с наимень-шим значение нормы прибыли	Простота расчетов, позволяет  оценить прибыльность проекта	Не учитываются временной  аспект стоимости денег, доходы от ликвидации старых активов, возможность реинвестирования полученных доходов. Метод не позволяет выбрать проект из имеющих одинаковую норму прибыли, но разные инвестиционные затраты	Используется при заключении о целесообразности дальнейшего  анализа или отказа от проекта  на самой ранней стадии
2. Расчет срока окупаемости проекта. Общий объем инвестицион-ных затрат сравнивается с суммой чистых поступлений от операционной деятельности. Когда эти потоки сравниваются можно рассчитать период, необходимый для возмещения затрат. Из нескольких вариантов отбирается проект с наименьшим сроком окупаемости	Простота расчетов, позволяет  оценить ликвидность проекта  и его рискованность	Выбор срока окупаемости  субъективен. Не учитывают стоимость  денег во времени. Игнорируется доходность проек-тов за пределами срока окупае-мости. Поэтому проекты с оди-наковым сроком окупаемости, но разными сроками реализации могут приносить разный доход, что затрудняет их сравнение	Используется для выбора проектов в условиях высокой инфляции и нестабильности при дефиците ликвидных  оборотных средств
3. Расчет чистого дисконтирован-ного дохода (ЧДД). Этот показатель определяется как разность дискон-тированных поступлений и затрат по проекту. Если ЧДД>0, то проект следует принять, так как текущая стоимость доходов выше текущей стоимости затрат. Если ЧДД=0, то инвестор не получает доходы, хотя предприятие увеличивается в масштабах. Если ЧДД<0, то инвестор несет убытки. Из нескольких проектов следует выбирать тот, у которого ЧДД больше	Учитывает стоимость денег  во времени. Метод ориентирован на увеличение доходов инвесторов	ЧДД является абсолютным показателем  и поэтому трудно объективно оценить  выбор между несколькими проектами  с одинаковыми ЧДД и разными  инвестиционными затратами или  проектом с большим сроком окупаемости и ЧДД и проектом с меньшим сроком окупаемости и ЧДД. Выбор ставки дисконтирования субъективен	При выборе проектов их нес-кольких независи-мых вариантов расчет ЧДД используется при определении внутренней нормы доходности. При выборе из взаимо-исключающих проектов выби-раются проекты с наибольшим ЧДД
4. Расчет индекса доходности (ИД). Этот показатель определяется  как отношение текущей стоимости  будущих доходов к первоначальным  затратам. Характеризует относитель-ную прибыльность проекта. Если ИД>1, то доходность инвестиций выше, чем требуют инвесторы, и, значит, проект является прибыльным. Если ИД=1, то доходность инвестиций равна нормативной рентабельности. Если ИД<0, то инвестиции нерентабельны	Является относительным  показателем и позволяет судить о резерве безопас-ности проекта	Выбор ставки дисконтирования  субъективен	Применяется при сравнении  незави-симых проектов с различными инвестиционными затратами и срока-ми реализации при формирова-нии оптимального инвестиционного портфеля предприятия
5. Расчет внутренней нормы доходности (ВНД). Под ВНД понимают такую ставку дисконтиро-вания, при которой ЧДД проекта равен нулю, т.е. когда все затраты окупаются. ВНД характеризует нижний гарантированный уровень прибыльности проекта и максималь-ную ставку платы за привлекаемые источники финансирования, при которой проект остается безубыточ-ным. ВНД сравнивают со стоимостью источников средств для осуществле-ния проекта (СС). Если ВНД>СС, то проект следует принять. Если ВНД=СС, то проект бесприбылен. Если ВНД<СС, то проект убыточен.	Метод прост для понимания. Наце-лен на увеличение доходов инвесторов	Предполагает сложные  вычисления. При неординарных потоках  возможны несколько вариантов значений ВНД. Выбор проекта по данному  критерию затруднен, так как проекты  с низкой ВНД могут в дальнейшем приносить значительный ЧДД	Используется при формировании инвестиционного портфеля предприятия
6. Расчет дисконтированного срока окупаемости. Позволяет определить период, за который возместятся первоначальные инвестиционные затраты из чистых дисконтированных поступлений по проекту	Учитывает стоимость денег  во времени и возмож-ность реинвестиро-вания полученных доходов	Выбор дисконтированного  срока окупаемости субъективен. Этот показатель игнорирует доход-ность проектов за пределами срока окупаемости. Поэтому проекты с одинаковым дисконти-рованным сроком окупаемости, но разными сроками реализации могут приносить разный доход, что затрудняет их сравнение	Используется для выбора проектов в условиях высокой инфляции и нестабильности при дефиците ликвидных  оборотных средств

 

 

 

 

Вопрос 3.

Задача. Вариант 9.Определить стоимость комплекса зданий.

Решение:

Характеристика	А1	А2	А3
Поправка на время	+6	+3	-
Скорректированная стоимость, тыс.усл.ед.	1300+6%=1378	1300+3%=1339	1200
Поправка на местоположение	+4	-3	-
Скорректированная стоимость, тыс.усл.ед.	1378+4=1382	1339-3=1336	1200
Поправка на наличие стоянки	-5	-5	-
Скорректированная стоимость, тыс. усл. ед.	1382-5=1377	1336-5=1331	1200
Стоимость кв.метра, усл. ед.	1377:4800=286,88	1331:4200=316,9	1200:4100=292,68

 

Затратный подход:

Рассчитаем площадь магазина, павильона, стоянки.

4200/9= 467 кв.м.

Магазин 467*2= 934 кв.м.

Павильон 467*3= 1401 кв.м.

Стоянка 4200-934-1401 =1865 кв.м.

Рассчитаем затраты на строительство:

Магазина 934*290  = 270860 усл.ед.

Павильона 1401 *260= 364260 усл.ед.

Стоянки 1865*150= 279750 усл.ед.

Восстановительная стоимость  ОК= 270860+364260+279750=914870

Рассчитаем сумму износа

И= ЭВ/СЭЖ= 13/75*100= 17,3%

ПСВ (З) = 914870-( 17,3%+3%)-3000=726151 усл.ед.

Характеристики
Стоимость СЗУ	410 тыс.усл.ед.
Время продажи	3 мес.назад	+3
Местоположение	На7% хуже	+7
Физ.характеристики	На 5% лучше	-5
Итоговая поправка		+5
Стоимость СЗУ,усл.ед.		410000+5%=430500

 

Стоимость ОК= 726,2+430,5=1156,7 тыс. усл.ед.

Доходный подход:

ЧОД за 1 год владения ОК=(160+4%)=166 тыс.усл.ед.

ЧОД за 2 год владения ОК=(166+4%)=173 тыс.усл.ед.

ЧОД за 3 год владения ОК=(173+4%)=180 тыс.усл.ед.

ЧОД за 4 год владения ОК=(180+4%)=187 тыс.усл.ед.

PV = сумма Сt\(1+i)ᵗ +R\(1+i)ᵗ = 166\(1+0,22) +173\(1+0,22)²+180\(1+0,22)³+187\(1+0,22)*4+2050\(1+0,22)*4= 136+116+99+ 84+923 = 1358 тыс.усл.ед.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Характеристика	А1	А2	А3
Поправка на время	+6	+3	-
Скорректированная стоимость, тыс.усл.ед.	1300+6%=1378	1300+3%=1339	1200
Поправка на местоположение	+4	-3	-
Скорректированная стоимость, тыс.усл.ед.	1378+4=1382	1339-3=1336	1200
Поправка на наличие стоянки	-5	-5	-
Скорректированная стоимость, тыс. усл. ед.	1382-5=1377	1336-5=1331	1200
Стоимость кв.метра, усл. ед.	1377:4800=286,88	1331:4200=316,9	1200:4100=292,68

 

Стоимость ОК=(286,88+316,9+292,68)/3=298,82*4100=1225162 усл. ед.

Стоимость площадей для ОК=300+240*4+150*4=1860 усл.ед.

Стоимость ОК=1225162+1860 =1227022 усл.ед.

Функциональный износ  ОК= 15/70*4000=857 усл.ед.

Внешний износ =1227022- 4%=49081 усл.ед.

Стоимость ОК=1227022-857-49081=1177084 усл.ед.

Характеристики
Стоимость СЗУ	410 тыс.усл.ед.
Время продажи	3 мес.назад	+3
Местоположение	На7% хуже	+7
Физ.характеристики	На 5% лучше	-5
Итоговая поправка		+5
Стоимость СЗУ,усл.ед.		410000+5%=430500

 

ЧОД за 1 год владения ОК=(160+4%)=166 тыс.усл.ед.

ЧОД за 2 год владения ОК=(166+4%)=173 тыс.усл.ед.

ЧОД за 3 год владения ОК=(173+4%)=180 тыс.усл.ед.

ЧОД за 4 год владения ОК=(180+4%)=187 тыс.усл.ед.

ДДП за 1 год владения 166:1,22=136 тыс.усл.ед.

ДДП за 2 год владения 173:1,22*²=116 тыс.усл.ед.

ДДП за 1 год владения 180:1,22*³=99 тыс.усл.ед.

ДДП за 1 год владения 187:1,22*4=84 тыс.усл.ед.

Стоимость объекта=136+116+99+84=435 тыс.усл.ед.

Стоимость ОК=1177,1+430,5+435= 2042,6 тыс.усл.ед.

Т.к. стоимость реверсии составит 2050 тыс.усл.ед., то объект брать невыгодно (2042,6-2050= -7,4 тыс.усл.ед.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы.

1. Григорьев В.В., Федотова М.А.  Оценка предприятия: теория и  практика: Учеб. Пособие. - М.: ИНФРА-М, 1996.

2. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. - М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

3. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. - СПб.: Питер,2008.

4. Симионова Н.Е. Оценка стоимости предприятия. - Ростов-на-Дону,2004.

5. Черняк В.З. Оценка бизнеса. - М.:Финансы и статистика,1996.

6. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка  недвижимости и бизнеса. - М.: Ассоциация  авторов и издателей «Тандем»; ЭКМОС, 2000.