Исследование физического износа объектов недвижимости в процессе оценки предприятия

 

Тема:  Исследование физического износа объектов недвижимости в процессе оценки предприятия

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Использование зданий и сооружений по назначению неизбежно ведет к физическому старению их конструктивных элементов и появлению физического износа, т. е. потере ими (их конструкциями) своих первоначальных эксплуатационно-технических характеристик вследствие воздействия на них природно-климатических и техногенных факторов. Износ является необратимым процессом и на практике приводит к повреждениям конструкций и образованию локальных или полных разрушений.

Одной из наиболее сложных проблем, с которой сталкиваются оценщики при оценке рыночной недвижимости, является проблема оценки ее физического износа. Физический износ объекта может быть определен уже на стадии визуального осмотра. Однако ВСН 53-86(р), являющийся в настоящее время основным документом, определяющим методику расчета физического износа зданий по данным визуального осмотра, требует актуализации в связи с появлением новых строительных материалов и технологий конструктивного исполнения элементов здания, а СП и ГОСТ не дают четкого понимания о соотношении наблюдаемых дефектов и величины физического износа.

Исследования  по проблемам исследования физического износа объектов недвижимости в процессе их оценки проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматривались в трудах ученых Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К., Симионова Н.Е., Шеина С.Г., Захаров С.А., Новиков Б.Д.и др. 

Целью курсовой работы является изучение методических положений и практических рекомендаций по определению физического износа недвижимости в процессе оценки предприятия.

В соответствии с поставленной целью решены следующие задачи:

- рассмотрены  виды износа недвижимости, изучено  понятие физического износа объекта  недвижимости, раскрыты причины  его образования;

- проанализированы  методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости, выявлены их достоинства и недостатки;

- приведен пример  расчета физического износа объектов недвижимости в процессе оценки предприятия.

Объектом исследования является недвижимость предприятий.

Предмет исследования составляет методические аспекты и формирование динамики процесса физического износа и его влияние на стоимость предприятий.

Методика исследования носит комплексный характер и включает в себя следующие элементы научных теорий: экономика недвижимости; оценки физического износа, развития дефектов во времени, принятия решений.

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И СПОСОБЫ ЕГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1. Виды износа и понятие физического износа объекта недвижимости

 

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной фактической стоимости.

Продолжительность физического срока жизни объекта  недвижимости (кроме земли), экономический  и эффективный возраст зависят  от износа – процесса, имеющего силу законов природы. Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический) (Приложение 1.).

Моральный износ – это снижение потребительской привлекательности объекта недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением¹. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ связан с расширением функциональных возможностей у новых  объектов недвижимости (аналогичных существующим). В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательными и дешевеют. Технологический износ связан с научно-техническим прогрессом – появлением новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Моральный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно  полученной стоимости: если последняя  превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

Внешний (экономический) – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов². Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным  природным или искусственным  объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).

Физический  износ — это потеря стоимости  зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил³.

Физический  износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений⁴.

Он выражается в старении, изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и проявлении конструктивных дефектов. Такой вид износа может быть как устранимым, так и неустранимым. С точки зрения технических возможностей в настоящее время можно устранить любой выявленный физический износ. Поэтому неустранимый физический износ -это износ, который является в первую очередь категорией экономического характера (целесообразно ли с точки зрения экономики устранять такой износ или нет), но никак не технического плана. Существующие методики не обеспечивают раздельную оценку физического износа на две составляющие, устранимый и неустранимый физические износы. Они лишь позволяют оценить интегральное значение величины физического износа.

Устранимый  физический износ включает в себя ремонт, усиление или замену частей объекта (конструктивных элементов), которые целесообразны с экономической точки зрения. Это такой физический износ, который может быть устранен в результате проведения повседневной технической эксплуатации или после проведения планового текущего или капитального ремонтов.

При эксплуатации сооружений различают силовое воздействие  нагрузок, вызывающее объёмное напряжённое  состояние, и агрессивное воздействие  окружающей среды, в результате чего сооружения быстро изнашиваются и выходят  из строя. Основные причины образования повреждений строительных конструкций представлены в Приложении 2.

Агрессивной является среда, под воздействием которой  изменяются структура и свойства материалов. Это приводит к непрерывному снижению прочности и разрушению структуры: такое разрушение называется коррозией.

Разрушение  строительных материалов носит весьма разнообразный характер: химический, электрохимический, физический, физико-химический. Классификация агрессивности сред и их воздействия приведена в  СНиП 2.03.11-85, агрессивные среды делятся на газовые, жидкие и твёрдые⁵.

Газовые среды  – это такие соединения, как  сероуглерод (CS₂), углекислый газ (CO₂), сернистый газ (SO₂) и др. Их агрессивность характеризуют три главных показателя: вид и концентрация газов, их растворимость в воде, влажность и температура газов⁶.

Жидкие среды  – это растворы кислот, щелочей  и солей, а также масла, нефть, растворители и др. Агрессивность  таких сред определяется тремя показателями: концентрацией агрессивных агентов, их температурой, скоростью движения или величиной напора у поверхности конструкции.

Твёрдые среды  – это пыль, грунты и т.п. Их агрессивность  оценивается четырьмя показателями: дисперсностью, растворимостью в воде, гигроскопичностью и влажностью окружающей среды. Особенно активную роль в твёрдых средах играет влага.

Воздействие воздушной  среды. Загрязнённый воздух особенно в  сочетании с влагой приводят к  преждевременному износу, коррозии, растрескиванию и разрушению строительных конструкций.

Наиболее интенсивными загрязнителями являются продукты сгорания различных видов топлива. Поэтому в городах и промышленных центрах металлы коррозируют в 2-4 раза быстрее, чем в сельской местности, где сжигается меньше угля и нефтепродуктов⁷.

К основным продуктам  сгорания большинства видов топлива  относятся углекислый и сернистый газы. При растворении углекислого газа в воде образуется углекислота – конечный продукт сгорания многих видов топлива: она разрушающе воздействует на бетон и другие строительные материалы. При растворении сернистого газа в воде  образуется серная кислота, также разрушающая бетон.

Воздействие грунтовой  воды.  Грунтовая вода по капиллярам перемещается вверх на значительную высоту и обводняет верхние слои грунта. В некоторых условиях капиллярные  и грунтовые воды  могут сливаться  и устойчиво обводнять подземные части сооружений, в результате чего усиливается коррозия конструкций, снижается прочность оснований.

Известно много  разновидностей агрессивности грунтовых  вод: из них чаще всего выделяют общекислотную, выщелачивающую, сульфатную, магнезиальную и углекислотную – в зависимости от содержания в воде соответствующих примесей и их концентрации, указанных в СНиП 2.0311 -85⁸.

Воздействие отрицательной  температуры. Отрицательная температура  приводящая  к замерзанию влаги  в конструкциях и грунтах оснований, разрушающе воздействует на здания.

Все виды физического  износа, как правило, приводят к негативным последствиям: ухудшаются отдельные  потребительские и эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

 

1.2. Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости

В литературе по оценке недвижимости обычно рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:

• Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);
• Метод хронологического возраста;
• Метод эффективного возраста;
• Экспертный метод;
• Метод разбивки.

Метод компенсации затрат. Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.

Достоинство метода:

1. Полное обоснование экономической сути величины физического износа. Отсутствие контраргументов.

Недостатки  метода:

1. В отдельных  случаях требуется дополнительное  обоснование необходимости выполнения  ремонта по тому или иному элементу. Например, возле входной двери внутри большого кабинета стерся верхний слой линолеума, а по всей остальной площади он в отличном состоянии. Как поступать? Заменить только кусок в 2-3 м²? Но технически сделать это таким образом, чтобы место ремонта не бросалось в глаза невозможно – линолеум обладает такими качествами, как усадка в начальный период эксплуатации и, пусть незначительное, но выцветание рисунка со временем⁹.

2. Сложность  практической реализации:

а) Необходимо точно  определить физические объемы ремонта по каждой позиции;

б) Выбрать подходящую базу расчета (единичные сметные  расценки, данные прайс-листов ремонтных  компаний, укрупненные стоимостные  показатели и т.п.) и обосновать свой выбор. Следует правильно понимать, что точность расчетов напрямую зависит от выбора базы расчетов;

в) Сложность выполнения расчета.

На первый взгляд расчет не дает никаких затруднения, однако, если объект оценки административное здание на 15 тысяч квадратных метров и с различной степенью износа элементов в различных частях здания, составление отчета может занять большое количество времени. А каким образом учесть потерю несущей способности (а соответственно и стоимости) например фундамента? При этом не следует забывать, что согласно требованию ФСО каждый вывод или цифру следует обосновать¹⁰. Поэтому использование данного метода на практике трудно реализуемо.

Из сопоставления  достоинств и недостатков делаем вывод, что метод хороший, но очень сложен для реализации на практике, особенно для крупных зданий. Поэтому при оценки стоимости недвижимости данный метод используется крайне редко.