Исследование физического износа объектов недвижимости в процессе оценки предприятия

 

Сведения о балансовой стоимости объектов недвижимости представлены в таблице 5.

Таблица 5.

Сведения о балансовой стоимости объекта

Литера по плану	Наименование (по правоустанавливающим документам)	Площадь здания (кв.м.)	Балансовая (остаточная) стоимость по состоянию на 01.10.2012г (руб.)
Б	Нежилое здание монтажа	571,8	358 766-67

 

2.2. Расчет физического износа объекта недвижимости

 

Как уже говорилось, физический износ - есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации или в результате природного воздействия.

Оценка физического износа зданий проводилась на основе обследования конструктивных элементов здания.

Величина неустранимого физического износа, обусловленного старением и утратой физических свойств материалов долгоживущих конструктивных элементов (фундаменты, стены, перекрытия), определяется разницей между восстановительной стоимость всего здания и суммы устранимого и неустранимого износа, умноженной на процент износа, рассчитанный методом анализа нормативного срока службы и фактического возраста по формуле 1:

Ифиз = 

×100%

Общий физический износ зданий определялся по формуле:

Фз = ∑Фi * Si

Фз - физический износ здания, %

Фi - физический износ i-го элемента. Количественная оценка физического износа проводилась исходя из ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых и общественных зданий.

Si - доля восстановительной стоимости i-го элемента в общей восстановительной стоимости здания. Определяется исходя из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

Общий   физический   износ   сооружений   определялся   на   основе   укрупненных показателей физического износа в соответствии с таблицей.

Расчет физического износа представлен в таблице 6.

 

          Для оценки стоимости объекта недвижимости был использован затратный подход, при котором, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости, необходимо определение величины общего накопленного износа. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (с помощью применения затратного подхода) для определения стоимости оцениваемого объекта.

Общая величина накопленного износа объекта недвижимости складывается из физического, функционального и внешнего износа.

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Функциональный (моральный) износ - есть потеря стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Оценщиками не были обнаружены признаки функционального износа у оцениваемых объектов. Таким образом, функциональный износ определен в 0%.

Внешний (экономический) износ - есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения, или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Оценщиками не были обнаружены признаки внешнего износа у оцениваемых объектов. Таким образом, внешний износ определен в 0%.

Расчет общей величины накопленного износа.

Величина общего накопленного износа определяется по формуле:

Иобщ.=1-(1-Ифиз.) *(1-Ифункц.) *(1-Ивн.),

где Ифиз. - физический износ, %;

Ифункц.- функциональный износ, %;

Ивн.- внешний износ, %.

Учитывая, что функциональный и внешний износы определены в 0%, общий накопленный износ равен физическому износу.

Остаточная стоимость определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости общего накопленного износа.

Таблица 7.

Расчет остаточной стоимости объектов оценки

Наименование объекта	Полная стоимость замещения, руб.	Общий накопленный износ, %	Остаточная стоимость, руб.
Нежилое здание монтажа	9 006 953	20%	7 165 031

 

Таким образом, стоимость предприятия с учетом физического износа составит 7 165 031 руб.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

1. Физический износ - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами показателей эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических и техногенных факторов, ошибок при проектировании или нарушений правил строительства и технической эксплуатации.

2. В теории  различают две стадии физического  износа здания: устранимый и неустранимый. Первая стадия физического износа  характеризуется ухудшением технико-экономических показателей эксплуатации здания. На этой стадии снижение потребительских качеств является следствием увеличения потока отказов в работе конструктивных элементов и инженерных систем здания, в результате этого сокращается срок эксплуатации объекта, увеличиваются эксплуатационные затраты (затраты на техническое обслуживание, текущий ремонт и т.д.). Признаком неустранимого физического износа является то, что дальнейшая эксплуатация здания становится недопустимой по условиям обеспечения требований безопасной эксплуатации объектов жилищного фонда. Следует отметить,  что существуют методики нелинейного расчёта неустранимого физического износа, причём степень нелинейности часто является функцией качества эксплуатации.

4. Существует пять методов определения физического износа:

• Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);
• Метод хронологического возраста;
• Метод эффективного возраста;
• Экспертный метод;
• Метод разбивки.

В общем случае физический износ выражается отношением стоимости ремонтно-строительных мероприятий, устраняющих повреждения и неисправности конструкций, элементов, технических систем, инженерного оборудования или здания (сооружения) в целом, к их восстановительной стоимости¹⁵.При оценке величины физического износа рассмотренными в курсовой работе методами определяется интегральное значение величины физического износа, которое включает в себя как устранимый, так и неустранимый физические износы. Поэтому рассматривать их по отдельности нецелесообразно.

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

 

1. Постановление Госкомстата РФ от 07.02.2001 № 13 (ред. от 27.12.2002) "Об утверждении Инструкций по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов" // Финансовая газета, № 16, 2001.
2. ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий" (утв. Приказом Госгражданстроя от 24.12.1986 N 446). М.: Прейскурантиздат, 1988.
3. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
4. Оценка стоимости машин и транспортных средств оборудования: Учеб. пособие / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, П. Ю. Ерофеев; Под ред. А. Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2007. - 296 с.
5. Захаров С.А. Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости // Вопросы оценки. - №4. – 2012.
6. Киселев С.В. Пособие по оценке недвижимости. - М.:  АКХ МЖКХ. 2009. -203с.
7. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. - М.: Ассоциация строительных ВУЗов, 2009. 227с.
8. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков – М. Экзамен, 2009. – 512 с.
9. Оценка бизнеса / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: Наука, 2008.- 240с.
10. Оценка рыночной стоимости недвижимости / под ред. В. Н.Зарубина, В.М.Рутгайзера, М.: Дело. 2008. -199с.
11. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. – Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. Учебное пособие – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов-на-Дону: Издательский центр «МарТ», 2006.- 448 с.
12. Теория и методы оценки недвижимости / под ред. Есипова В.Е. СПб.: Питер, 2008. – 310с.
13. Техническая эксплуатация жилых зданий: Учебник / Под ред. А.М. Стражникова – М. Высш. шк. 2010. – 429 с.
14. Харисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. - М.: Мособлупрполиграфиздат, 2004. - 231 с.
15. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М. Русская Деловая литература, 2010. -152с.

 

Приложение 1

Виды износа

 

Приложение 2

Основные причины  образования повреждений строительных конструкций

¹ Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. С. 101.

² Оценка стоимости машин и транспортных средств оборудования: Учеб. пособие / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, П. Ю. Ерофеев; Под ред. А. Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2007. С. 84.

³ Симионова Н.Е., Шеина С.Г.  Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. Учебное пособие – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов-на-Дону: Издательский центр «МарТ», 2006. С. 131.

⁴ Захаров С.А. Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости // Вопросы оценки. - №4. – 2012. С. 56.

⁵ Техническая эксплуатация жилых зданий: Учебник / Под ред. А.М. Стражникова – М. Высш. шк. 2010. С. 79.

⁶ Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. Учебное пособие – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов-на-Дону: Издательский центр «МарТ», 2006. С. 124.

⁷ Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. С. 103.

⁸ Техническая эксплуатация жилых зданий: Учебник / Под ред. А.М. Стражникова – М. Высш. шк. 2010. С. 91.

⁹ Захаров С.А. Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости // Вопросы оценки. - №4. – 2012. С. 36.

¹⁰ Там же. С. 37.

¹¹ Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков – М. Экзамен, 2009. С. 262.

¹² Финансовая газета, № 16, 2001.

¹³ Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков – М. Экзамен, 2009. С. 264.

¹⁴ Захаров С.А. Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости // Вопросы оценки. - №4. – 2012. С. 37.

¹⁵ ВСН 53-86 (р). Правила оценки физического износа жилых зданий. Ведомственные строительные нормы. Введены в действие 1 июля 1987 г.