Лизинг и сублизинг недвижимости. Страхование от непредвиденных финансовых потерь, связанных с внезапной болезнью или несчастным случаем

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РФ

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт градорегулирования и управления недвижимостью

Кафедра организации строительства  и управления недвижимостью

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине: «Операции с недвижимостью и  страхование»

Вариант № 18

1. Лизинг и сублизинг  недвижимости.

2. Страхование от непредвиденных финансовых потерь, связанных с внезапной болезнью или несчастным случаем.

 

 

 

                                                                         Выполнил:  студент ф-та ЭУН-4-1 Сокольская А.В.

Подпись_______________

Руководитель: профессор, к. э. н.

Самосудова  Н. В.

                                                                             Подпись______________

 

 

 

 

 

 

 

Москва, 2013 г.

Содержание.

1. Лизинг и сублизинг недвижимости……………………………………………………..3
1. Основные понятия……………………………………………………………….3
2. Объекты лизинга и экономическая сущность договора лизинга…………......4
3. Договор сублизинга: права и обязанности сторон………………………….….5
4. Основное отличие лизинга от сублизинга……………………………………...5
5. Современное состояние лизинга недвижимости………………………………7

Заключение……………………………………………………………………………...…9

2. Страхование от непредвиденных финансовых потерь, связанных с внезапной болезнью или несчастным случаем……………………………………………………………10

2.1. Сущность страхования от несчастных случаев и болезней……..11

2.2. Традиционные страховые случаи…………………………………………………..12

2.3.Страховое покрытие………………………………………………………………….14

Заключение…………………………………………………………………………..…...16

3. Список литературы……………………………………………………………………..17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Лизинг и сублизинг  недвижимости.

Лизинг недвижимости - это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.

Сублизинг недвижимости - вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга. При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга

1. Основные понятия.

Лизинг в соответствии со ст. 2 Федерального закона РФ «О лизинге» - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга  физическим или юридическим лицам  за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных  договором, с правом выкупа имущества  лизингополучателем.

По сути, лизинг — это  долгосрочная аренда имущества для  предпринимательских целей с  последующим правом выкупа, обладающая некоторыми налоговыми преференциями.

Лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (ФЗ "О лизинге" от 29 октября 1998 г.).

Лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование (ФЗ "О лизинге" от 29 октября 1998 г.).

Предмет лизинга - имущество, передаваемое лизингодателем для лизингополучателя и предоставляемое ему за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование в соответствии с договором лизинга.

Лизинговая сделка - это совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга. Иными словами, по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

2. Объекты лизинга и экономическая сущность договора лизинга.

Различают:

• Финансовый лизинг (финансовая аренда). Срок договора лизинга сравним со сроком полезного использования объекта лизинга. Как правило, по окончании договора лизинга остаточная стоимость объекта лизинга близка к нулю и объект лизинга может без дополнительной оплаты перейти в собственность лизингополучателя. По сути, является одним из способов привлечения лизингополучателем целевого финансирования (в целях приобретения объекта лизинга).

• Операционный (оперативный) лизинг. Срок договора лизинга существенно меньше срока полезного использования объекта лизинга. Обычно предметом лизинга являются уже имеющиеся в распоряжении лизингодателя активы (может не быть третьей стороны — продавца). По окончании договора объект лизинга либо возвращается лизингодателю и может быть передан в лизинг повторно, либо выкупается лизингополучателем по остаточной стоимости. Лизинговая ставка обычно выше, чем по финансовому лизингу. По экономической сущности близок к аренде.

Финансовую аренду (лизинг) регулируют Гражданский кодекс РФ (ст. 665, 666), федеральный закон № 164 - ФЗ от 29 октября 1998 года «О финансовой аренде (лизинге)»  (в ред. От 26.07.2006 года №130 – ФЗ), а также многочисленные подзаконные акты.

Существенные  условия договора лизинга:

1. Условие о предмете лизинга;

2. Условие о продавце предмета лизинга;

3. Условие об исключительно предпринимательской цели использования предмета лизинга.

 

 

 

 

 

Преимущества  лизинга недвижимости.

Лизинг недвижимости, а  отличии от аренды или покупки  в кредит, обладает рядом неоспоримых  преимуществ:

•  стабильность: возможность пользуется имуществом без риска досрочного прекращения договора, отказа собственника от продления договора, смены собственника здания, смены эксплуатационных служб, увеличения арендных платежей или выселения;

•  лизинг не намного дороже аренды: зачастую размер лизинговых платежей чуть выше размера арендных платежей за аналогичную недвижимость.

•  собственность: в отличие от арендных платежей, лизинговые платежи накапливаются, и имущество переходит в собственность;

•  снижение рисков: при лизинге контролируются все риски по объекту недвижимости;

•  снижение налогового бремени: к концу срока лизинга балансовая стоимость имущества значительно снизится за счет использования коэффициента ускоренной амортизации при лизинге. Лизинговые платежи относятся на себестоимость и снижают налог на прибыль;

•  никаких залогов  и поручительств от лизингополучателя  не требуется. Залогом выступает  само приобретаемое имущество.

3. Договор сублизинга: права и обязанности сторон.

В самом простом варианте договор сублизинга является точной копией исходного лизингового договора, а это значит, что лизингополучатель, вместе со своими правами временного владения, а также пользования имуществом, которые дает ему лизинг недвижимости, передает сублизингополучателю все свои риски и обязательства. Но при определенных обстоятельствах права и обязанности сторонам целесообразнее разделять между собой.

К примеру, если недвижимость числится на балансе предприятия лизингополучателя, передавать ее на баланс сублизингополучателя чаще всего не имеет смысла, особенно, если последний находится на общей системе налогообложения, а лизингополучатель на упрощенной.

4. Основное отличие лизинга от сублизинга.

Объект лизинговой сделки не закупается лизингодателем специально для передачи его сублизингополучателю. Лизингополучатель передает сублизингополучателю право пользования и владения объектом договора, но не право распоряжаться им.

Нужно отметить, что сделки сублизинга сегодня заключаются относительно редко, однако в некоторых случаях этот вид финансовой аренды является практически идеальным вариантом, который позволяет защищать интересы обеих сторон лизингового договора. Так, сублизинг незаменим, если финансовое положение лизингополучателя, бравшего, к примеру, недвижимость в лизинг, ухудшилось, вследствие чего он не может выполнять свои обязательства по договору. В случае расторжения сделки получатель лизинга также должен компенсировать лизинговой компании все понесенные ею убытки. К примеру, лизингодатель может потребовать досрочной уплаты всех лизинговых платежей, который лизингополучатель обязан выплатить по условиям договора. Сублизинг – это единственный приемлемый выход из такого положения.

Основной нюанс, к которому необходимо отнестись крайне внимательно  – юридическая форма лизингового  договора и соответствующего ему  договора субаренды (сублизинга). Во всех лизинговых договорах обычно четко прописывается порядок действий, которые должен предпринять лизингополучатель в случае, если он планирует передать лизинговое имущество в сублизинг. Как правило, в договорах обозначается один из трех вариантов: простое уведомление лизингодателя о намерении лизингополучателя передать имущество в аренду третьему лицу; согласование кандидатуры сублизингополучателя; подписание трехстороннего договора (лизингодатель, лизингополучатель и сублизингополучатель).

Выбор одного из трех вариантов  зависит не только от внутренней политики лизингодателя, но и от его договоренностей  с другими организациями. Так, к  примеру, некоторые банки, финансирующие  лизинговые компании, накладывают ограничения  на сублизинг. Кроме того, многое зависит  от страховщиков. Некоторые страховые  организации с передачей лизингового  имущества в сублизинг автоматически  изменяют категорию риска и существенно  поднимают тарифы по страхованию. Естественно, при существенном росте тарифов  компания-лизингодатель также вынуждена  делать перерасчет обязательных лизинговых платежей в пользу их увеличения. Если страховую компанию не предупредить о факте передачи лизингового  имущества в сублизинг, то при  наступлении страхового случая она  имеет полное право отказать в  выплате.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.5. Современное состояние лизинга недвижимости.

Сегодня основными финансовыми  инструментами рынка коммерческой недвижимости являются аренда, продажа, в меньшей степени - ипотека. При  этом такой достаточно распространенный за рубежом инвестиционный механизм как лизинг используется значительно  реже.

"Тормозит" лизинг недвижимости "оптимизация" налогообложения. 

Низкая  осведомленность. Большинство руководителей недостаточно осведомлены о возможности лизинга недвижимости. Тех, кто знает о таком способе приобретения недвижимости, зачастую не устраивает то, что на заключение лизинговой сделки уходит слишком много времени. А для кого-то основной причиной для отказа от лизинга стал неудачный опыт сотрудничества с тем или иным лизингодателем.

Черные  схемы. Многим собственникам недвижимости, не выгодно сотрудничать с посредниками и юридически грамотно проводить сделку. Их больше интересуют схемы, позволяющие частично или полностью избежать оплаты налогов. Не менее выгодно для них и получение сверхприбыли благодаря искусственному завышению текущей рыночной стоимости объекта недвижимости, по сравнению с его балансовой стоимостью. Это становится непреодолимым препятствием для заключения сделки с лизинговой компанией.

Заниженные  доходы. Еще достаточно много предприятий и компаний используют управленческую отчетность в работе, показывая лишь часть реальных доходов и активов компании. По всем известным причинам делается это в целях "оптимизации" налогообложения. Учитывая большую стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг - лизинговые компании вынуждены отказывать таким клиентам.

Колебания курса. Ввиду постоянных колебаний курса валют возникают курсовые разницы, различные доплаты и конвертации - то есть, все то, что может значительно отразится на стоимости лизинговых услуг. Решить эту проблему можно лишь фиксированием стоимости недвижимости и лизинговых отношений в рублевом эквиваленте. Но в большинстве случаев продавцы недвижимости против фиксирования рублевой стоимости: ведь курс постоянно колеблется и на разнице можно неплохо заработать.

Стоимость местоположения. Более чем на 50% стоимость любого объекта недвижимости зависит от его месторасположения. Однако, поскольку приобретение земли (того самого "места") по закону весьма затруднительно, лизинговые компании не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг. Для лизинговой компании значительно более актуальны такие критерии как ликвидность самого имущества, степень его юридической чистоты, отсутствие различных обременений и конструктивных недостатков.