Система страхования и ее роль в ипотечном кредитовании

 

 

Содержание

1. Система страхования  и ее роль в ипотечном кредитовании……………….3

2. Схемы финансирования  ипотечного кредитования и сравнительная  характеристика их эффективности………………………………………………9

3. Роль ипотечных ценных  бумаг в финансировании системы  ипотечного кредитования…………………………………………………….……………….16

Список использованной литературы…………………………………………...21

 

 

1. Система страхования и ее роль в ипотечном кредитовании

Ипотечное страхование (англ. mortgage insurance) — это страхование риска убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов ипотечных заёмщиков и последующей реализации заложенного имущества (недостаток средств от реализации заложенного имущества и невозможность довзыскать с заёмщика остаток средств).

Термин ипотечное страхование закрепился за сегментом кредитных рисков и его не следует путать с иными видами страхования, сопровождающими ипотечный кредит (страхование имущества, титульное страхование, страхование от несчастного случая – в составе комплексного ипотечного страхования).

По природе своего риска ипотечное страхование относится к страхованию кредитных рисков. В силу особенностей российского законодательства ипотечное страхование реализуется через страхование ответственности заёмщика (плательщик и страхователь – заёмщик, выгодоприобретатель – кредитор) или через страхование финансовых рисков (страхователь, плательщик и выгодоприобретатель – кредитор). В зарубежной практике, поскольку это единый риск, то он обычно объединяются в один вид с различием лишь того, за чей счет осуществляется оплата (borrow paid, lender paid).

Ипотечное кредитование, как любой из видов предпринимательской деятельности, сопровождается целым рядом специфических рисков. Ключевой риск кредитора –кредитный риск, управляется целом рядом инструментов: андеррайтинг заёмщика, оценка предмета ипотеки, стандарт сопровождения ипотечного кредита, возможности реструктуризации ипотечного кредита, стандарт обращения взыскания, формирование дополнительных резервов, соответствующие виды страхования и т.п. В соответствии с канонами банковской деятельности, выдача крупных кредитов должна сопровождаться предоставлением надлежащего обеспечения. В сегменте ипотечного кредитования порядок регистрации обеспечения и порядок его реализации в случае дефолта заёмщика определяется «Законом об ипотеке» (Закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 года). Размер обеспечения является ключевым индикатором кредитного риска по ипотечным кредитам, который учитывается в любых регуляторных стандартах банковских резервов и капитала. Его достаточность является принципиальным фактором ведения кредитной работы (достаточность сумм от реализации залога на покрытие всех обязательств заёмщика). С учётом потерь возникающих при обращении взыскания (длительность процедуры, ошибки в оценке залога и т.п.) в мировой практике сложилось понимание об уровне ожидаемой безубыточности (стандартного риска) данного вида кредитования – при соотношении суммы кредита к стоимости залога LTV на уровне 70%.В Российской Федерации, по мнению ряда экспертов, точка ожидаемой безубыточности потерь кредитора при обращении взыскания находится на уровне 60%.1

Долгосрочный характер кредитного риска по ипотечным кредитам придает специфику методам его измерения, управления и регулирования, что, в свою очередь, придаёт ипотечному страхованию уникальные черты:

1. Неравномерный характер риска во времени по портфелю (пулу) ипотечных активов. Периоды относительно низкой внутрипортфельной корреляции риска (периоды стабильности) сменяются периодами чрезвычайно высокой взаимозависимости частных рисков (корреляции) в периоды экономического спада, когда наблюдается одновременное ухудшение качества и стоимости всех ипотечных активов. Это важное обстоятельство не позволяет применять традиционные методы диверсификации риска, основанные на предельных утверждениях теории вероятностей (например, закон больших чисел) и требует изобретения адекватных методов измерения и диверсификации во времени (чрезвычайно длительных периодах времени) Поэтому время для ипотечного страхования становится наиболее существенной «координатой» в вопросах измерения и управления риском.

2. Сложность вопросов статистического вывода. Для должной оценки параметров распределения случайной величины (например, ожидаемых убытков) периоды фактических наблюдений, достаточные для традиционных видов страхования (относительно короткое страхование взаимонезависимых рисков), оказываются недостаточными для ипотечного страхования. Даже 5-7 летняя история, в которой не было серьезных макроэкономических изменений, а наблюдался лишь устойчивый тренд, не может обеспечить надежными индикаторами (длительного) будущего поведения рынка. Поэтому фундаментальной задачей для ипотечного страховщика становится не столько оценка параметров (например, вероятность дефолта в течение года), действительная в коротком горизонте, сколько симуляция длительного будущего случайных процессов развития ипотечных активов.

3. Распределение страховых обязательств во времени. Адекватная оценка стоимости будущего денежного потока должна учитывать ответ на вопрос адекватного распределения страховых резервов во времени, который также является особенным для ипотечного страхования. Помимо неравномерности риска по индивидуальному ипотечному кредиту (пулу кредитов), отмеченный выше неравномерный характер внутрипортфельной корреляции приводит к необходимости деления резервов на ожидаемые и неожидаемые, по аналогии с тем, как банк должен делить распределение убытков на ожидаемые (резерв) в горизонте 1 года и неожидаемые (капитал). Деление должно происходить по признакам скорости высвобождения и требуемого накопления. Резерв неожидаемых убытков ипотечного страховщика (т. наз. contingency reserve) выполняет роль капитала, который в ипотечном страховании становится одним из основных параметров платежеспособности.

Регулирование ипотечного страхования в тех странах, где оно работает на протяжении многих десятилетий, носит особый, отдельный характер (по аналогии с тем, как страхование жизни выделено в отдельное регулирование). Вот основные его аспекты:

1. Монотипный характер деятельности компании, осуществляющей операции по ипотечному страхованию (законодательное ограничение только страхованием кредитного риска по ипотечным жилищным кредитам). Данное ограничение, необычное с точки зрения диверсификации страхового портфеля, вызвано несколькими причинами:

• Ипотечное страхование играет важную роль в системе капитализации ипотечного сегмента банковской системы, а также на вторичном ипотечном рынке. Признание этого инструмента в составе требований к капиталу банка означает определенный межсекторный стандарт учета кредитного риска на консолидированной основе. Для страховщика, оперирующего разными видами риска, не существует стандарта капитала, аналогичного банковскому, а ограничение лишь одним видом риска позволяет регулятору отслеживать риск в системе на консолидированной основе.

• В ипотечном страховании, в отличие от других видов, могут наблюдаться значительные периоды отрицательной рентабельности страховых операций, когда капитальный резерв (стабилизационный резерв) абсорбирует значительные убытки в периоды экономического спада или даже кризиса. Поэтому ограничение деятельности страховщика лишь ипотечным страхование позволяет не допустить положения, когда в такие периоды держатели полисов по другим видам страхования останутся без защиты.

Исключением из этого правила на сегодняшний день остается лишь Великобритания, где ипотечное страхование отдельно не регулируется и носит значительно менее системный характер для ипотечного кредитования, чем в США, Канаде или Австралии.

2. Особое регулирование рискового капитала осуществляется в виде требования сохранения определенного соотношения риска к капиталу, т.е. суммы страховых обязательств по действующим полисам к общей сумме капитальных резервов (собственный капитал, нераспределенная прибыль и стабилизационный резерв). На практике, во многих странах предельное соотношение составляет 25:1 или даже 20:1.

3. Специальный резерв на покрытие непредвиденных убытков (стабилизационный резерв) –резерв, который страховая компания должна формировать в виде отчисления конкретного процента от поступающих взносов на специальный резервный счет. На нем средства хранятся на протяжении многих лет и могут быть использованы только тогда, когда сумма выплаченных страховых возмещений начинает превышать установленную заранее долю полученных страховых премий за тот или иной год.

4. Поддержка или признание ипотечного страхования за счет нормативного стимулирования ипотечных банков (в виде нормативного признания в резервах и капитале банка) или прямого требования наличия этого вида страхования по высоко рискованным ипотечным кредитам. Во-первых, это решает проблему так называемого негативного отбора (практика перекладывания плохо просчитанных, неблагоприятных рисков на страховщиков). Во-вторых, это сдерживает регулируемые банки в объемах выдачи высоко рискованных ипотечных кредитов, сохраняя тем самым их платежеспособность в периоды экономического кризиса. В-третьих, регулирующие органы могут привести риски кредиторов, предоставляющих кредиты с высоким LTV, в соответствие с рисками, типичными для кредитов с LTV ниже среднего базового значения при условии, что эти кредиты будут застрахованы квалифицированными компаниями, осуществляющими операции ипотечного страхования.

5. Требование вторичного рынка/рынка ипотечных ценных бумаг наличия страхования по кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия, с высоким показателем LTV, а также особые требования вторичного рынка к страховым компаниям, осуществляющим операции ипотечного страхования.

Несмотря на то, что ипотечное страхование имеет природу кредитного риска, в России ипотечное страхование реализуется через два вида, разделенных по признаку Страхователя: страхование ответственности заёмщика или как страхование финансовых рисков кредиторов. Возможна реализация ипотечного страхования через предпринимательские риски кредитора, но в отношении пулов кредитов, так как в противном случае нарушается базовый принцип – следования страховой защиты за ипотечным кредитом (в предпринимательских рисках такое невозможно).

Страхование ответственности заёмщика на сегодня определено в главе 31 закона "Об ипотеке" и предусматривает ряд серьёзных ограничений, сдерживающих развитие данного вида:

• страхованию подлежат только ипотечные кредиты (ипотечные займы не могут быть застрахованы);

• страхованию подлежит только случай совпадения в одном лице заемщика и залогодателя;

• размер ответственности заёмщика ограничен 20% сверх 70%, что недостаточно в Российских реалия – как показано выше, точка безубыточности в ипотечном кредитовании проходит через LTV<60%.

Сводная таблица применимости различных видов страхования в ипотечном страховании

№	Сравниваемый параметр	Страхование ответственности заёмщика	Страхование финансовых рисков кредитора	Страхование предпринимательских рисков кредитора
1	Размер страховой ответственности	Определен законом: 20% сверх 70%	Не ограничен	Не ограничен
2	Страхователь	Заёмщик	Кредитор	Кредитор
3	Выгодоприобретатель	Кредитор	Кредитор	Кредитор
4	Момент уплаты страховой премии и возможность рассрочки	На этапе выдачи кредита. Рассрочка не предусмотрена	В любой момент. Возможность рассрочки определяется договором	В любой момент. Возможность рассрочки определяется договором
5	Наличие ограничений	Страхование только в пользу кредитной организации, страхуются только кредиты (не займы), требуется совпадение заёмщика и залогодателя в одном лице	Нет ограничений	Отсутствует возможность автоматического следования страхования за передаваемой закладной в пользу нового инвестора
6	Издержки кредитора	Нет, все оплачивает заёмщик	Компенсирует уплачиваемую страховую премию из повышенной процентной ставки (или иных собственных доходов)	Компенсирует уплачиваемую страховую премию из повышенной процентной ставки (или иных собственных доходов)
7	Риски, исключаемые из покрытия	Внесудебная реализация залога; Прощение долга (405-ФЗ)	Подбирается по желанию кредитора	Подбирается по желанию кредитора
8	Вопросы реструктуризации кредита	Увеличивают риски, потому требуют согласования со страховщиком. Страховщик слабо влияет на механизм реструктуризации	Снижают риски и могут быть включены в состав мер предупреждения убытков.	Снижают риски и могут быть включены в состав мер предупреждения убытков.

 

2. Схемы финансирования ипотечного кредитования и сравнительная характеристика их эффективности

 

Ни в одной из развитых стран собственные накопления не являются основным источником средств при покупке жилья. В США приоритет получила двухуровневая ипотека, в Европе – одноуровневая (рис. 1). В Германии один из главных инструментов – стройсберкассы. В Чехии через аналогичный механизм за 13 лет привлекли в жилищную сферу примерно 11 млрд евро.

В России выбор сделан сверху, директивно: на вторичном рынке – ипотека по американской модели, на первичном – «долевка» (в рамках нового закона) и жилищно-накопительные кооперативы, которые жестко регулируются законом.

Ипотека для большинства граждан (особенно в регионах) недоступна или неприемлема по финансовым условиям; закон о долевом участии пока на практике не работает; ЖНК еще только осваиваются в новых рамках.

Рис. 1. Классические схемы финансирования жилья

В современном мире сложились три основные схемы финансирования жилья (рис.2): одноуровневая, двухуровневая и схема строительного кредита.

Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель). В данной модели выделяют два общих типа схем кредитования: связь заемщика и кредитора при помощи ипотечных банков и ссудно-сберегательных учреждений. Количество обслуживающих организаций – минимально, как правило, это только страховая организация (рис.2). Срок кредитования составляет от 10 до 12 лет. Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.

Рис. 2. Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой схеме ипотечного кредитования:1 – накопительный вклад; 2 – ипотечный кредит; 3 – оплата жилья по договорам купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 – возврат ипотечного кредита и процентов по нему; 5 – страховая премия по договору страхования заложенного имущества; 6 – доход от продажи ценных бумаг (закладных листов); 7 – доход по ценным бумагам (закладным листам) и их погашение

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных договоров:

-  между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе, а затем – кредитный договор и договор об ипотеке;

-  между заемщиком и страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

-  между заемщиком и продавцом (строителем) – договор купли-продажи жилья.

Проблема ресурсного обеспечения кредитов решается ипотечными банками следующим образом: помимо краткосрочных средств (депозитных вкладов граждан, займов, средств на счетах граждан) привлекаются и долгосрочные денежные ресурсы, получаемые за счет долгосрочных займов, продажи собственных ценных бумаг (облигаций, сертификатов и других, обеспеченных выданными кредитами).