Страхование в ипотеке: российский опыт и мировая практика

После осуществления всех необходимых усовершенствований на первичном рынке ипотеки и параллельно с осуществлением необходимых преобразований на вторичном, равно, как и с принятием соответствующих законов в банковской сфере и области ипотечного кредитования, учредить государственную компанию ипотечного страхования.

Поскольку ипотечное страхование  представляет собой специализированное страховое направление, российским властям будет необходимо обратиться к услугам международных экспертов в области государственного ипотечного страхования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Сравнительная характеристика ипотечного страхования:
1. Российский опыт и мировая практика страхования ипотечных обязательств

Страхование при  ипотечном кредитовании:

• Страхование заложенного имущества
• Страхование жизни заёмщика (на случай смерти/от несчастных случаев и болезней)
• Титульное страхование (риск утраты или ограничения/обременение права собственности)

 

 

 

СТРАХОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ  ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

 

Рассмотрим потребность  рынка в страховании ипотечных  обязательств:

В период кризиса 2009 г. большинство  кредиторов ипотечного рынка России установили размер минимального первоначального  взноса на уровне 30 %.	30% платит заемщик
	70 %обеспечивает банк
Данные исследования АИЖК: снижение первоначального взноса с 30% до 10% увеличивает число кредитоспособных заемщиков в 4 раза (с 18% до 80%). В период с 2006 по 2008 год доля кредиторов с  первоначальным взносом менее 30% в  портфеле АИЖК составила 50% от общего обьема выдаваемых кредитов. При наличии страхования  ипотечных обязательств банки могут  увеличивать размер кредитов не принимая на себя дополнительных рисков.	10 % платят заемщики
	90 % обеспечивает банк  не увеличивая уровень риска  (за счёт страхового покрытия 20%)

Страхование ипотечных  обязательств выгодно бынкам по следующим  причинам:

• Для улучшения финансовых показателей:
• Передача части кредитного риска страховой компании
• Снижение доли высокорисковых активов (повышение качества кредитного портфеля, уменьшение обьемов резервирования)
• Возможность секьюритизации кредитов с КЗ более 70%
• Расширение числа лояльных клиентов
• Увеличение числа заёмщиков за счет повышения доступности кредита:
• Снижение минимального размера первоначального взноса по кредиту с 30% до 10% от стоимости недвижимости
• Снижение процентных ставок в среднем на 3 п.п. по застахованным ипотечным кредитам по отношению к незастрахованным
• Снижение совокупных расходов заемщика по кредиту
• Защита заёмщика от дополнительных требований банка

 

Если рассматривать историю  развития страхования ипотечных  обязательств во всем мире,то нетрудно догадаться,что она неразрывно связана  с экономическими кризисами. Ситуация со страхованием ипотеки в 2007-08 гг выглядела так: количество вновь заключаемых договоров страхования уменьшилось на 60%, страховая премия по ним сократилась в разы. Это свидетельствует о том, что ипотечные кредиты стали брать реже и на меньшие суммы.

На это повлияли:

1. ужесточенные требования банков к заемщикам
2. уменьшились реальные доходы потенциальных покупателей
3. усилились ожидания снижения цен на рынке жилья
4. инвестиционная покупка недвижимости по ипотеке потеряла экономический смысл

Фактически все участники ипотечного рынка заявили о пересмотре программ кредитования, в том числе и их полной ликвидации. Как следствие, рынок ипотечного страхования пострадал от этого в большой степени: отмечается и недобор премий, и демпинговые стратегии некоторых компаний, борющихся с возрастающей убыточностью, и различные уступки клиентам при оплате очередных платежей. Можно сказать, что рынок «просел» исключительно потому, что банки перестали кредитовать

После кризиса банки стали более внимательно относиться к условиям страхования, следить за репутацией страховщика. В годы бурного развития ипотечного кредитования финансовые организации не всегда обращали должное внимание на эти факторы, сейчас же их предпочтения сместились в сторону надежных и давно зарекомендовавших себя на рынке компаний. Изменился и подход к оценке рисков, которые принимаются на страхование. Если в докризисный период наличествовала некоторая лояльность в процессе оценки возможных потерь, то теперь все риски рассматриваются основательно и досконально.

В случае, предусмотренном договором, например при утрате трудоспособности заемщиком, физическом повреждении объекта залога или потери права собственности на него, в дело вступает страховая компания. Одновременно это защита интересов банка-кредитора: перекладывая часть рисков на страховую компанию, банк, таким образом, делает ипотечный кредит более доступным для заемщика. Договор страхования ипотеки оформляется при получении кредита и продлевается ежегодно до момента погашения. Заемщик может рассчитывать на компенсацию страховой компанией своей задолженности по ипотечному кредиту.

 

Особенности программ страхования ипотечных обязательств зарубежом:

Отметим некоторые  особенности зарубежных программ страхования  ипотечных обязательств:

• Для страховых компаний:

      - дополнительные требования к капиталу

 - резерв на покрытие непредвиденных, значительных убытков/резерв катастроф

 - о конфликте интересов- необычный для частного страхования бизнесса законодательный запрет во многих развитых странах на выплату кредитору комиссионных, вознаграждений и прочих денежных стимулов

• Для кредиторов:

 - нормативное стимулирование или прямое требование осуществлять страхование ипотечных кредитов с высоким показателем соотношения суммы кредита к залогу

 - соответствие всем финансовым и иным критериям (качество кредитного портфеля,уровень квалификации руководящего персонала и т. п.)

 - требования вторичного рынка (рынка ипотеных ценных бумаг) страховать ипотечные кредиты.

 

Основные препятствия  развития страхования ипотечных  обязательств в РФ:

• Недостаточное экономическое стимулирование кредитора
• Отсутствие возможности для создания гибких страховых продуктов по страхованию ответственности заемщика.
• Отсутствие уверенности у кредитора в возможностях страховых компаний покрывать катастрофические риски

2. Исследование «Ипотечное страхования в России» и создание Страховой компания АИЖК.

По данным исследования  «Ипотечное страхование в России», 2011 года из 7100 опрошенных 6% являлись владельцами полисов ипотечного страхования. Причем многие из них получили страховку в одной из крупнейших российских компаний Росгосстрах (у которой в последствии отозвали лицензию) и кредитует наших соотечественников в большинстве случаев самый крупный банк страны Сбербанк.

Благодаря ипотечному страхованию  клиент приобретает уверенность в завтрашнем дне, поскольку избавляет себя от рисков, связанных с потенциальным ущербом. Сегодня принято страховать не только предмет залога (недвижимость), но и жизнь, трудоспособность, право собственности заемщика.

Компания Profi Online Research провела опрос, касающийся страховых компаний, предоставляющих эту услугу.

Бесспорным лидером среди банков, предоставляющих услугу ипотечного кредитования, стал Сбербанк (30,8%). Выбор россиян пал именно на этот банк возможно потому, что отсутствуют комиссии по кредиту, существует широкий выбор целей кредитования и обеспечения, индивидуальный подход к каждому клиенту, возможность привлечения созаемщиков, льготные условия для кредитования молодых семей. Второе место отдали ВТБ24 (11,2%). Альфа-банк занял третье место, ему отдали предпочтение 6,5 % респондентов.

 

Стоит отметить, что Сбербанку отдают большее предпочтение женщины (33%), нежели мужчины (27%). ВТБ24 выбирают 11% представителей обоих полов. Представители женской половины (9%) выбирают Альфа-банк чаще, чем представители мужского пола (5%), а с Уралсиб Банком противоположная ситуация, свои предпочтения отдали 6% мужчин и 2% женщин.

Ипотечный кредит не только расширяет возможности, но и накладывает серьезные финансовые обстоятельства. Одним из основных условий банков является заключение договора страхования при данном виде кредитования. 22,4% опрошенных отдают своё предпочтение Российской государственной страховой компании (Росгосстрах) .Второе место занимает Военно-страховая компания (10,3%). Ингосстрах выбрали 8,4% респондентов, поставив его, таким образом, на третье место с Альфастрахованием.

 

В настоящее время все больше банков начали предоставлять услуги ипотечного кредитования, это можно  объяснить выходом страны из кризисной ситуации. На данный момент, очевидно, что респонденты отдают свои предпочтения надежным и проверенным временем компаниям.

        В нашей стране при выдаче ипотечного кредита заключались следующие виды договоров страхования: страхование жизни заемщика, страхование предмета ипотеки и страхование титула. При этом страхование рисков, связанных с недостаточностью средств, вырученных от реализации предмета ипотеки для покрытия задолженности заемщика, широко принятое в мировой практике, в России отсутствовало.

Для достижения цели повышения  доступности ипотечного кредита  и было принято решение о формировании рынка ипотечного страхования. Для его осуществления была создана Страховая компания АИЖК – институт развития рынка ипотечного страхования.

Перед СК АИЖК были поставлены следующие задачи:

• формирование рынка ипотечного страхования – механизма перераспределения кредитного риска между кредитором и страховыми организациями;
• стимулирование роста рынка ипотечного кредитования за счет кредитов, выданных с минимальным первоначальным взносом при условии заключения договора ипотечного страхования;
• формирование стандартов работы участников рынка ипотечного страхования; методологическое и информационное развитие инфраструктуры нового направления в страховании;
• работа по совершенствованию нормативной базы, направленной на развитие ипотечного страхования.

Можно подвести первые итоги и отметить, что основным результатом деятельности СК АИЖК как института развития рынка ипотечного страхования является качественное изменение рынка ипотечного кредитования с пониженным первоначальным взносом: доступные кредиты выдаются практически на всей территории России, что является отличной базой для роста объемов рынка ипотечного кредитования в будущем.

В настоящее время ипотечное  страхование реализуется посредством  заключения договоров страхования ответственности заемщика по кредитам. Страхование ответственности заемщика, как эффективный механизм защиты банка от рисков, используется при выдаче ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, отвечающим следующим требованиям:

• право собственности на предмет ипотеки зарегистрировано;
• кредит выдается с фиксированной ставкой;
• срок страхования связан с достижением остатка основного долга  в размере 70 или 80% от стоимости недвижимости или срок страхования равен сроку кредитного договора;
• первоначальный взнос по кредиту составляет не менее 10%.

Попробуем рассчитать целесообразную величину страховой  суммы для кредиторов:

Стоимость недвижимости–1 000 000 рублей

Размер кредита–850 000 рублей

Срок кредита–15 лет

Процентная ставка по кредитному договору-12,5 %

Анализ зарубежной практики показал, что максимальное количество фактов неисполнения заемщиками обязательств по кредитному договору приходится на 3 -4 год жизни кредита. В соответствии с графиком платежей Остаток основного долга (ООД) в конце 3-гогода составит около 780 000 руб. Предположим, что реализовать предмет залога не удалось и банк принимает его на свой баланс с дисконтом 25% от первоначальной стоимости по цене 750 000 руб. В процессе реализации предмета залога, занявшего предположительно 1,5 года, судебные и прочие издержки составили 15 000 руб.

Страховая выплата составит 150 000 руб., что неполностью покрывает долг заемщика перед банком и приводит к тому, что банк предъявляет к заемщику требование о погашении 41 250 руб.

Вывод: целесообразная величина страховой суммы для кредитов с первоначальным взносом более 10% так же составляет 20% от стоимости недвижимости.

На сегодняшний день, по предварительным данным, выдано более 700 кредитов, ответственность заемщика по которым застрахована, на общую  сумму  более миллиарда рублей, из которых АИЖК рефинансировало 291 кредит на общую сумму порядка 392 миллионов рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Итоги, проблемы и перспективы развития ипотечного страхования в России.
1. Итоги развития ипотечного страхования в России