Титульное страхование

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

1. История возникновения титульного  страхования……………………………1

2.Сущность и специфика титульного страхования……………………………..4

3. Правовой титул и проблемы современного рынка недвижимости………….9

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.История возникновения  титульного страхования.

 

Рынок недвижимости во все времена  был связан с определенными рисками. Речь идет в первую очередь об утрате права собственности на приобретенную  недвижимость. Когда-то давно достаточно надежной гарантией при заключении сделки считалось честное слово продавца о том, что принадлежащая ему недвижимость куплена законно, свободна от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такую "клятву" человек давал под присягой, что увеличивало степень уверенности покупателя в правдивости заверений продавца. 
В XIX веке по мере развития рынка недвижимости, когда определенную часть сделок оспаривали по причине обмана в отношении законности приобретенного имущества, участники рынка все больше стали верить не словам, а специальным документам. В тот период нормальной практикой сделалось исследование истории титула, то есть проверка документов по ранее совершенным с данным имуществом сделкам. Таким исследованием занимались чиновники, архивариусы, нотариусы, судьи и просто авторитетные владельцы недвижимости, в первую очередь земли. Первоначально их работа состояла в изучении и получении данных из различных архивных документов о недвижимости (поземельные книги, реестры и т. д.). На рынке недвижимости возник особый спрос — на информацию о предшествующих сделках. Позднее многие из перечисленных лиц начали наряду с предоставлением данных об истории недвижимости выражать свои собственные мнения и суждения о чистоте титула прежних владельцев, а также осуществлять процесс подготовки сделок. 
Со временем за исследование истории титула и сопровождение сделок взялись профессиональные юристы, которые все чаще перед заключением соответствующего соглашения стали создавать так называемые рефераты титула, то есть излагать в письменном виде историю конкретного объекта недвижимости, приправленную собственными суждениями и выводами о законности сделки. Впоследствии "реферирование" превратилось в массовое явление, и практически все приобретатели недвижимости перед заключением сделок прибегали к подобной услуге. Такое дело, как сопровождение сделок с недвижимостью, выделилось в самостоятельную профессию. 
В 20-е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий бум, связанный с рынком недвижимости. Существенно возросло количество совершаемых сделок и как результат количество ошибок при составлении рефератов титула. Многие по причине мошенничества лишались порой целых состояний. Понятно, что, по большому счету, никто не мог со стопроцентной точностью гарантировать чистоту титула и законность приобретения недвижимости. Участились случаи обмана и в среде тех, кто составлял рефераты титулов (проверял законность приобретения недвижимости). Практика показала, что таких людей привлечь к ответственности почти невозможно. 
Именно в этот период начинается серьезное становление процесса титульного страхования. Первоначально соответствующие компании занимались страхованием профессиональной ответственности тех, кто исследовал титул. Многие из них создавали свои собственные мелкие фирмы или превращались в представительства крупных страховщиков. Но при этом они продолжали осуществлять страхование не собственно титула, а ответственности тех, кто его проверял. 
Лишь позже на рынок вышло титульное страхование, то есть страхование рисков утраты прав собственности. Им стали заниматься крупные страховые компании, возникли специальные страховые титульные компании (например, Нью-Йоркская титульная и ипотечная компания, прекратившая свою деятельность в период Великой депрессии). Тогда участники рынка окончательно утвердились во мнении, что перед принятием решения о страховании необходимо сначала изучить все ранее происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что у собственника имущества могут в будущем возникнуть какие-либо проблемы, связанные с фактом нарушения законодательства в части, касающейся истории недвижимости. 
Сегодня титульное страхование как вид услуги — одно из самых распространенных явлений во всех цивилизованных странах. Оно является средством стабилизации всего рынка недвижимости и гарантией надежности для его участников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Сущность и специфика титульного страхования.

 

Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости, вследствие признания сделки недействительной.

Основное отличие титульного страхования  от других видов заключается в  том, что событие, которое впоследствии может стать причиной страхового случая, произошло еще до момента  оформления договора страхования. При  этом ни кредитор, ни заемщик об этом не знают.

Объектом титульного страхования могут быть:  
- жилые дома, квартиры, комнаты, части дома или квартиры, дачи и т.д.,  
- нежилые помещения, сооружения и их части, гаражи, производственные базы и т.д.,  
- земельные участки.  
 
Также застраховать можно судебные расходы, включая услуги адвоката, если вдруг спор о правах собственник дойдет до суда. 
Страхование титула (титульное страхование недвижимости) не защищает собственника от следующих рисков: 
- утрата недвижимого имущества в результате военных действий, всякого рода народных волнений; 
- конфискация или арест по распоряжению государственных органов; 
- выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд; 
- прекращение права собственности на жилое помещение в результате его бесхозяйственного содержания;  
- изъятие земельного участка за его нецелевое использование… 

Если Вы берете кредит под залог  недвижимости, вы можете столкнуться  с титульным страхованием. В России отсутствуют правовые инструменты, с помощью которых собственник, даже если он является добросовестным покупателем, может вернуть уплаченные за недвижимость деньги или хотя бы частично вернуть себе убытки, наступившие в связи с утратой права собственности. 
При заключении договора титульного страхования Страхователем выступает собственник имущества.

При оценке риска, страховая компания рассматривает пакет документов от собственника кредитуемой квартиры, позволяющий судить о характере  предшествующих сделок (предыдущие договора купли-продажи, основания перехода права собственности, отсутствие судебных разбирательств в отношении объекта недвижимости), а так же документы, подтверждающие рыночную стоимость объекта недвижимости.

Приобретатель недвижимости не застрахован  от того, что его сделка по приобретению будет признана недействительной вследствие того, что предыдущие сделки были заключены с нарушениями. 
Страховая компания, которая страхует риск утраты права собственности на объект недвижимости, может отказать в страховании, если:

1. квартира обременена правами  третьих лиц; 
2. в течение нескольких последних месяцев являлась объектом нескольких сделок; 
3. имеет в истории рентные сделки; 
4. правоустанавливающим документом на квартиру является решение суда, по которому не истёк срок для обжалования в надзорном порядке; 
5. при приватизации квартиры и последующих сделках были нарушены права несовершеннолетних, граждан проходивших службу в Вооружённых силах РФ или находившихся в местах лишения свободы; 
6. собственники состоят на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере;

Что касается возможности страхования  недвижимости, принадлежащей продавцу по наследству, то страховая компания будет рассматривать её в случае, если соблюдены требования законодательства РФ (открытие наследственного дела).

Механизм  титульного страхования

Механизм страхования риска  утраты права собственности представляет собой несколько основных этапов, которые должен знать страхователь.

• Предоставление в страховую компанию копий всех правоустанавливающих документов на конкретный объект недвижимости:
• Свидетельство о госрегистрации права на собственность.
• Копии паспортов всех продавцов недвижимости и страхователя (для несовершеннолетних свидетельство о рождении).
• Выписку из домовой книги и технического паспорта (или его копия).
• Финансово-лицевой счет.
• Разрешение от органов опеки на сделку купли-продажи, при наличии несовершеннолетних детей.
• Разрешение супруги (а) на отчуждение собственности (нотариально заверенное).
• Также при необходимости: договоры отчуждения недвижимости за последние три года, свидетельство о наследовании (свид-во о смерти наследодателя), справка об отсутствии долгов перед ЖСК, а также квартплате и другим коммунальным платежам, доверенность (если участвует представитель стороны).
• Заполняется заявление на страхование покупки жилья.
• Страховщик проводит анализ полученных документов (в случае необходимости вправе затребовать дополнительные документы) и заявления, и определяет страховой тариф.
• После согласования условий заключается договор. Он может быть составлен в виде полнотекстового договора или полиса. Ответственность страховой компании наступает на следующий день после полной или частичной (если речь идет о рассрочке) оплаты страховой премии.
• Если наступает событие, имеющее признаки подпадающие под страховой случай (намерение третьей стороны обратиться в суд, уведомление о судебном производстве и т.п.), страхователь должен уведомить компанию, представитель которой приложит максимум усилий, чтобы урегулировать вопрос в досудебном порядке, а при невозможности представлять интересы клиента в судебном разбирательстве.
• В случае вынесения судом решения об удовлетворении поданного иска и на его основании внесение записи в государственный реестр, страхователь обязан направить компании заявление, в котором указывает о наступившем страховом случае. Страховщик, в течение заранее оговоренного срока, выплачивает страховое возмещение.

ОТ ЧЕГО ЗАЩИЩАЕТ СТРАХОВАНИЕ  ТИТУЛА  
Полис страхования риска утраты права собственности, позволяет застраховать риски связанные с признанием вашей сделки недействительной по причинам:  
- совершение сделки с недвижимостью с недееспособным гражданином или ограниченно дееспособным, не способным адекватно воспринимать значение своих действий или их последствий;  
- заключение соглашение с нарушением норм действующего законодательства;  
- несоблюдение условий и формы договора купли-продажи недвижимости;  
- купля-продажа недвижимого имущества юридическому лицу, не имеющему на это права;  
- купля-продажа объекта недвижимости, без разрешения органа попечительства;  
- совершение сделки относительно недвижимости путем обмана, насилия, угрозы и так далее (кабальные сделки);  
- совершение сделки с недвижимым имуществом, являющимся общей собственностью, без согласия одного из супругов;  
- нарушение прав одного из наследников при разделе имущества;  
- нарушение прав третьих лиц при приватизации квартиры; 
- совершение сделки купли-продажи по поддельным документам и других случаев. 
Договор на титульное страхование можно заключить на срок от 1 года до 10 лет.  Всё зависит от конкретной ситуации – истории покупаемой недвижимости, её цены, правоустанавливающих документов, личности продавца, самого объекта…  
В соответствии с законодательством РФ исковой срок давности по сделкам с недвижимостью составляет 3 года. Исходя из этого, договоры страхования титула, чаще всего, заключают тоже на три года с момента регистрации сделки купли-продажи. 
Однако истец в силу объективных причин (уезжал за границу, служил в амии, находился в местах лишения свободы…) мог узнать о том, что с недвижимость, на владение (пользование) которой он имеет право продана без его ведома гораздо позже. В этом случае в судебном порядке срок исковой давности может быть установлен не с момента перехода права (покупки вами квартиры), а с даты, когда истцу об этом событии стало известно. 
СТОИМОСТЬ СТРАХОВОГО ПОЛИСА ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ  
Страховая премия (тариф страховой компании) рассчитывается индивидуально. Она зависит от объекта недвижимости, характера сделки, заключения юридической экспертизы, от того как давно было зарегистрировано право собственности, на какой срок заключён договор и обычно составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости страховки (стоимости объекта или величины ипотечного кредита). Эта сумма оплачивается страхователем ежегодно. 

 

 

3.Правовой титул и проблемы современного рынка недвижимости.

 

Общепринятой и распространенной процедурой является правовая экспертиза документов на недвижимое имущество, которую  сегодня проводят юристы банков, страховых компаний и крупных коммерческих структур, агентств по недвижимости и дэвэлоперских структур, а также нотариусы при удостоверении соответствующих сделок. Профессионализм, полнота и качество таких "экспертиз" порой оставляют желать лучшего.

Первая серьезная проблема таких экспертиз заключается в том, что при их проведении за основу принимается сам факт владения собственником недвижимостью, подтвержденного свидетельством о регистрации права.

При этом почему-то не учитывается, что  при регистрации любого права сотрудники регистрирующего органа проверяет только "последнюю" проведенную с имуществом сделку, то есть ту, на основании которой он регистрирует право, при этом проверяются представленные заявителем документы.

 

Регистраторы законодательно ограничены в масштабе и сроке такой проверки, а обязанности и механизма проверки так называемой "цепочки правовых титулов" нет вовсе.

Кроме того, регистратор не знает  и не может знать о наличии  или отсутствии на момент регистрации  права собственности судебных споров и требований бывших собственников или третьих лиц истребовать (возвратить) имущество.

 

Вторая проблема - это отсутствие юридического образования и недостаточный  профессиональный опытпредставителей самого большого отряда участников рынка  недвижимости - сотрудников агентств по недвижимости, которых обычно называют "риэлторами".

 

Многие риэлторы не знают о практике и принципах проверки правового  титула и не имеют полного представления  о титульном страховании.

 

Обычно ими собирается и изучается  стандартный комплект документов, при этом самые добросовестные из риэлторов, как правило, ставят клиента в известность о возможных рисках и сомнительных моментах в истории недвижимости, но работа по проверке титула недвижимости очень индивидуальная и требует больших затрат времени и сил, отвлекая риэлторов от их прямых обязанностей по поиску для своих клиентов и подбору объектов недвижимости. Кроме того, многие агенты по недвижимости объективно не в состоянии оценить все правовые аспекты и возможные негативные последствия истории титула, а тем более предотвратить их или защитить клиента от этих рисков.

Объективности ради надо отметить также, что агентства по недвижимости финансово  заинтересованы, чтобы сделка состоялась, а поэтому не всегда станут раскрывать своим клиентам даже известные им негативные факты из истории титула, не будут разъяснять существующие риски, а тем более не укажут на недостаткисамого недвижимого имущества (состояние и несущие способности фундамента, стен и перекрытий; состояние инженерных коммуникаций; негативная экология района застройки и наличие вредных для здоровья факторов; наличие обременений и сервитутов, и т.д.).

еобходимо также учитывать, что  в современной России еще окончательно не сформирована система единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество, кадастра недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость, занимаются этим разные государственные органы, порядок функционирования и взаимодействия которых постоянно меняется, что влечет неразбериху и нестабильность.