Оценка недвижимости

 

Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время  при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется. В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1м² арендной площади.

Рассмотрим 1-й объект сравнения  и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1м² арендной площади 1-го объекта – 140,45.

 

Таблица 2.2 – Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 1-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вверх
Коэффициент использования	вверх
Средняя рента  за 1м2 арендной пл., руб	вниз
Затраты на эксплуатацию	вверх
Общая корректировка	вверх

 

Корректировка на отношение арендной площади к общей, на коэффициент использования и на затраты на эксплуатацию перекрывают корректировку на среднюю ренту, следовательно единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 140,45 руб.

 

Таблица 2.3 – Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 2-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вверх
Коэффициент использования	вверх
Средняя рента  за 1м2 арендной пл., руб	вверх
Местоположение	вниз
Затраты на эксплуатацию	вверх
Общая корректировка	вверх

 

Корректировки на производительность здания, на коэффициент использования, на среднюю ренту и на затраты эксплуатации перекрывают  корректировку на местоположение, следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 143,01 руб.

 

Таблица 2.4 – Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 3-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вверх
Средняя рента  за 1м2 арендной пл., руб	вниз
Затраты на эксплуатацию	вверх
Общая корректировка	вверх

 

Корректировка на производительность здания, на затраты и на эксплуатацию перекрывают корректировку на среднюю ренту, следовательно единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 150,41 руб.

 

Таблица 2.5 – Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 4-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Коэффициент использования	вниз
Средняя рента  за 1м2 арендной пл., руб	вниз
Местоположение	вниз
Общая корректировка	вниз

 

Все корректировки указывают на необходимость снижения показателей, следовательно, единица стоимости объекта должна быть меньше, чем 154,08.

 

 

 

 

Таблица 2.6 – Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 5-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента  за 1м2 арендной пл., руб	вверх
Местоположение	вверх
Затраты на эксплуатацию	вверх
Общая корректировка	вверх

 

Из Таблицы 2.6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 130,17 руб.

Для определения рыночной стоимости  объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок  цен продаж объектов сравнения, см. Таблицу 2.7.

 

Таблица 2.7 – Анализ полученных данных

Номер объекта	Корректировка	Цена продажи, руб.
1-й	вверх	140,45
2-й	вверх	143,01
3-й	вверх	150,41
4-й	вниз	154,08
5-й	вверх	130,17

 

Из данного распределения следует, что стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 150,41 до 154,08 руб. за за 1м² арендной площади. Так как для 3-го объекта выполнено меньшее количество корректировок, то ему можно придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость арендной площади объекта оценки можно принять равной 151 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит :

151 * 3312 = 500112 руб.

 

 

 

3 Определение рыночной стоимости квартиры

Определить стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью

70 м2 , расположенной на третьем этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту. В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире отдельный, комнаты смежные, высота помещений 3,3 м, площадь кухни 8,5 м2. Физический износ здания составляет 20%. Удаленность от центра составляет 10 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,95.

Порядок определения рыночной стоимости  квартиры следующий:

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. Составляет 248,75 руб.

 

2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (октябрь 2000 г.) определяется по формуле:

 

C_В = C_{В 1984} * И,                                           

 

где    C_В  - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

C_{В 1984}  - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И – индекс удорожания стоимости  строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному  уровню. На январь 2001 г. И = 22,44.

C_В = 248,75 * 22,44 = 5581,95 руб.

 

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяем по формуле:

 

C_О = C_В * (1 – И_Ф^и /100) ,                          

 

где    C_О  - остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_Ф^и – физический износ здания в процентах.

C_О = 5581,95 * (1-20/100) = 4465,56 руб.

 

4. По приложению определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения,  при высоте помещения 3,3 м К_вп   = 1;

К_пк – коэффициент, учитывающий площадь кухни,  при площади кухни 8,5 м² К_пк   = 1,02;

К_ос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов,  при совместном санузле К_ос   = 1;

К_эт – коэффициент, учитывающий этажность,  при условии расположения квартиры на третьем этаже пятиэтажного дома К_эт   = 1;

К_нл – коэффициент, учитывающий наличие лифта, при отсутствии лифта К_нл   = 0,994;

К_нм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, при отсутствии мусоропровода К_нм   = 0,972;

К_ск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат, для трехкомнатной  квартиры со смежными комнатами К_ск   = 0,942;

К_пц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, при удаленности от центра на расстояние больше 10 км  К_пц   = 0,970;

К_эс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние, согласно заданию К_эс   = 0,95;

 

 

5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

 

К_п  = (0,534 * К_вп + 1,428 * К_пк + 0,794 * К_ос + 0,741 * К_эт + 0,397 * К_нм +

+ 0,473 * К_нл + 1,259 * К_ск + 0,733 * К_рц + 1,275 * К_эс ) / 7,634      

 

К_п  = (0,534 * 1 + 1,428 * 1,02 + 0,794 *1 + 0,741 * 1 + 0,397 * 0,972+

+ 0,473 * 0,994 + 1,259*0,942 + 0,733*0,970 + 1,275*0,95 )/7,634= 0,981                                                                                                            

 

6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, С_км определяется по формуле:

 

C_км = C_о * К_п                                           

 

C_км = 4465,56 * 0,981= 4380,71

 

7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья  C_ск определяется по формуле:

 

C_ск = C_км * S,                                            

 

где S – общая площадь жилья в м².

C_ск = 4367,32 * 70 = 306649,7 руб.