Определение износа объекта недвижимости

Затратный подход устанавливает  верхний предел той суммы, которую  бы на нормальном рынке заплатили  бы за данное имущество в новом  состоянии. Для более старого  имущества делаются скидки на различные  формы «накопленной амортизации (обесценения)» (ухудшения физического состояния; функционального или технического устаревания; экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную Рыночной стоимости. В зависимости от того, в какой  мере имеются рыночные данные для  расчетов, затратный подход может  дать непосредственный показатель Рыночной стоимости. В зависимости от наличия  рыночных данных затратный подход может  являться индикатором рыночной стоимости.

Затратный подход очень полезен  при определении рыночной стоимости  объектов предполагаемого строительства, объектов специализированного имущества  и других объектов имущества редко продаваемых на рынке.

Амортизированные затраты  замещения являются приемлемым методом  для установления суррогата рыночной стоимости для имущества с  ограниченным рынком или специализированного  имущества в том случае, когда  необходимые данные о продажах редки  или отсутствуют. Амортизированные затраты замещения можно использовать для целей финансовой отчетности в том случае, когда невозможно установить Рыночную стоимость.

2.2 Сравнительный  (рыночный) подход

Подход, основанный на сравнении  продаж, исходит из признания, что  цены имущества определяются рынком. Поэтому показатель Рыночной стоимости  можно рассчитать на основании изучения рыночных цен объектов имущества, конкурирующих  друг с другом за долю на рынке. Применяемый  процесс сопоставления является основополагающим для Процесса оценки.

При наличии данных подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим  подходом к расчету стоимости.

Когда данные недостаточны, применимость подхода, основанного  на сравнении продаж, может быть ограничена. Недостаточное исследование, проведенное Оценщиком, тем не менее не может являться оправданием для исключения этого подхода там, где данные имеются в наличии или их можно удовлетворительно разработать.

После того как данные по продажам будут собраны и верифицированы, следует выбрать и проанализировать одну или несколько единиц сравнения.

Единицы сравнения используют две составные части, для того чтобы определить некий множитель (например, цену в расчете на единицу  измерения или отношение, например, получаемое делением продажной цены имущества на его чистый доход, т.е. мультипликатор чистого дохода или  число лет, за которое окупается  покупка), который отражает точные различия между объектами имущества. Единицы  сравнения, которые покупатели и  продавцы на данном рынке используют при принятии своих решений о  покупке и продаже, приобретают  особую значимость, и им может придаваться  больший вес.

Специфическими характеристиками объектов имущества и сделок, которые  приводят к вариациям цен, уплачиваемых за недвижимость, являются элементы сравнения. При подходе на основе сравнения  продаж они имеют решающее значение.

Чтобы провести непосредственные сравнения между имуществом, являющимся предметом сравниваемой продажи, и  оцениваемым имуществом, Оценщик  должен рассмотреть возможные корректировки, основанные на различиях в элементах  сравнения. Корректировки могут  сузить различия между каждым сравниваемым имуществом и оцениваемым имуществом. Для анализа различий и расчета  корректировок Оценщики применяют  количественные и/или качественные методы.

2.3 Доходный подход

Подход на основе капитализации  дохода (или доходный подход) может  применяться как в случае заданий  по установлению Рыночной стоимости, так  и при других типах оценки. Однако для применения Рыночной стоимости  необходимо разработать и проанализировать подходящую рыночную информацию. Этот круг задач существенно отличается от разработки субъективной информации для конкретного собственника или  отражения точки зрения конкретного  аналитика или Инвестора.

Подход на основе капитализации  дохода базируется на тех же принципах, которые применяются к другим подходам к оценке. В частности, он исходит из Принципа предвидения, который  рассматривает стоимость как  создаваемую ожиданием будущих  выгод (потоков доходов). Капитализация  дохода использует процессы, которые  рассматривают приведенную стоимость  предвидимых будущих выгод в  форме доходов.

Как и при других подходах, подход на основе капитализации доходов  можно надежно использовать только тогда, когда имеются необходимые  сопоставимые данные. Когда такой  информации нет в наличии, данный подход можно использовать для общего анализа, но не для цели прямого рыночного  сравнения. Подход на основе капитализации  дохода особенно важен для объектов имущества, которые покупаются и  продаются исходя из их способности приносить доходы и характеристик в ситуациях, когда существуют рыночные свидетельства для поддержки различных элементов, включенных в анализ. Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

Исследование рынка имеет  значение для подхода, основанного  на капитализации дохода с ряда точек  зрения. Помимо обеспечения специфических  данных, которые будут обрабатываться, исследование рынка также дает информацию качественного характера для  определения сопоставимости и для  облегчения взвешивания применимости результатов анализа. Таким образом, этот подход не просто количественный или математический, он требует и  качественных оценок.

После того как завершено  надлежащее исследование рынка и  разработаны сопоставимые данные, Оценщики проводят анализ отчета о доходах  и расходах, представленного по рассматриваемому имуществу. Этот шаг включает изучение доходов и расходов по рассматриваемому имуществу за прошлые периоды, а  также по конкурирующим объектам имущества, для которых имеются  данные. Затем составляется реконструированный отчет о деятельности, который  отражает ожидания рынка, устраняет  особые предпочтения конкретного собственника и обеспечивает формат, облегчающий  дальнейший анализ. Целью этого шага является оценочный расчет дохода, который может принести имущество и который будет капитализироваться в показатель стоимости. Эта расчетная величина может отражать доход и расходы только для одного года или для ряда лет.

В соответствии с порядком определения потока дохода (основанного  на реконструированном отчете о деятельности) оценщик должен выбрать метод  капитализации. При прямой капитализации  применяется общая ставка капитализации  или ставка капитализации с учетом всех рисков, на которую делится доход одного года или стабилизированный чистый операционный доход для определения индикатора стоимости. Прямая капитализация применяется в основном на сформировавшихся рынках. Капитализация дохода принимает в расчет стоимость денег в зависимости от времени и применяется к ряду величин чистых операционных доходов за некоторое число лет. Метод, называемый анализ дисконтированного денежного потока (ДДП), - представляет собой очень известный пример капитализации дохода. Прямая капитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применяться для расчета Рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости.

3. Определение рыночной стоимости нежилого помещения  (части здания)

Оценка выполнена на примере  нежилого помещения общей площадью 371,3 кв.м. в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г.Уфа, ул. Менделеева, 177. С целью получения банковского кредита под залог.

Состояние оцениваемого помещения

Результаты осмотра показывают, что комнаты расположенные на первом этаже здания и входящие в  состав оцениваемого помещения, по физическому состоянию можно разделить на две группы.

К первой группе относятся  комнаты, в которых незадолго  до даты оценки был выполнен декоративный ремонт. Данные комнаты находятся  в отличном состоянии. Ремонт выполнен с использованием дорогостоящих  импортных материалов. Обустроены навесные потолки; выполнена высококачественная окраска стен с облицовкой декоративной плитой либо оклейка качественными обоями. Пол покрыт линолеумом. Установлены новые двери, в окна вставлены металлические стеклопакеты.

К этой группе относятся  также отремонтированные помещения  санузлов, в которых установлена  новая сантехника, выполнена облицовка  кафельной плиткой, кроме того, установлено  водонагревательное оборудование.

В этих помещениях все дефекты, устранение которых экономически оправдано, устранены. Поэтому устранимый износ  отделки, полов, проемов и санитарного  оборудования в данных помещениях при  проведении оценки принимался равным нулю.

Ко второй группе относятся  остальные комнаты первого этажа. Данные помещения имеют отделку  более низкого качества. В целом  они находятся в хорошем и  удовлетворительном состоянии, однако, чтобы отвечать современным представлениям об эффективных помещениях, они требуют  некоторого декоративного ремонта.

3.1 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования

В соответствии с методикой  определения рыночной стоимости  и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования  собственности, при котором в  текущей рыночной ситуации стоимость  будет максимальной. Процедура выявления  и обоснования альтернативного  использования собственности, обеспечивающего  максимально продуктивное использование  собственности, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта недвижимости – это вероятное использование  свободной земли или собственности  с улучшениями, которое физически  возможно, юридически разрешено, финансово  целесообразно и приводит к наивысшей  стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования обычно выполняется:

·   для участка земли как свободного;

·   для участка земли с существующими улучшениями.

Анализ возможностей использования  участка, как свободного

При определении наиболее эффективного использования участка  земли, как свободного, принимаются  во внимание:

·   целевое назначение и разрешенное использование;

·   преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

·   перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

·   ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

·   текущее использование земельного участка.

Однако выбор варианта наиболее эффективного использования  земли может осуществляться среди  вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово  осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип  наиболее эффективного использования).

Если стоимость свободного участка превышает стоимость  собственности с улучшениями, наилучшим  и наиболее эффективным использованием будет использование земли как  свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Здание в целом, как единый объект недвижимости, безусловно, превышает стоимость участка земли. Кроме того, оцениваемое помещение расположено внутри здания, принадлежащего разным собственникам, и поэтому собственник этого помещения ограничен в своих возможностях самостоятельно использовать свою долю в земельном участке. В связи с изложенным относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому автор анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.

Анализ вариантов  использования оцениваемых помещений

Использование, как  производственных помещений

Нахождение объекта оценки в административном здании также  накладывает некоторые ограничения  на возможные варианты его использования. Например, недопустимо использования  помещений связанных для организации  производств, технологический процесс  которых, так или иначе, связан с  повышенным уровнем шума, вибрации, вредных выбросов, пожароопасности.

Использование помещений, как торговых

С учетом планировки помещения, которое разделено на множество  комнат разного размера, автор считает  осуществимым использование помещения  для размещения фирм торгующих малогабаритными  товарами (компьютеры, оргтехника, телефония).

Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи  и арендные ставки для торговых площадей выше, чем для офисных помещений. Поэтому такое использование  могло бы быть более эффективным. Вместе с тем, при выборе варианта наиболее эффективного использования  следует учесть, что использование  помещения для размещения полноценного магазина связано с большими затратами, обусловленными необходимостью значительной перепланировки и ремонта. Кроме  того, отрицательным фактором с точки  зрения этого варианта является то, что помещение размещено в  здании на втором уровне над цокольным  этажом, поэтому затруднительно организовать прямой вход с улицы, а также обустроить витрины. Также реализацию этого  варианта затрудняет недостаточное  количество места для вместительной  автостоянки, которая будет желательна в случае размещения магазина. Таким  образом, принимая во внимание, что  переоборудование оцениваемого помещения  в торговое сопряжено с большими затратами и что здание расположено  хотя и в оживленном месте, но недостаточно удачно с точки зрения массовой торговли (далеко от крупных перекрестков и  площадей), финансовая целесообразность этого варианта выглядит сомнительной.