Определение износа объекта недвижимости

 

Использование помещений  в качестве склада

Не вызывает технических  трудностей использование помещения  в качестве склада, однако, такое  использование является совершенно неоправданным с точки зрения финансовой эффективности. Доходы от сдачи в аренду складских помещений существенно ниже от соответствующих доходов от использования его в качестве офисных помещений. Поэтому от такого варианта использования, как наиболее эффективного, следует отказаться.

Использование помещений  в качестве офисных

В результате приведённого анализа автором по тем или  иным критериям были отброшены все  возможные варианты использования  объекта за исключением размещения офиса. Данный вариант совпадает  с текущим использованием объекта  оценки. Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого помещения является его текущее использование в качестве офиса.

3.2 Расчет рыночной  стоимости объекта оценки затратным  подходом

Определение восстановительной  стоимости

Восстановительная стоимость  здания определяется по формуле:

(1)

где:

ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.

Πki – произведение корректирующих поправок.

Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).

I69-до – индекс перехода  от цен 1969 г. к ценам на  дату оценки.

Базовая восстановительная  стоимость

Как правило, расчет базовой  восстановительной стоимости производится по формуле:

(2)

где:

Vобъект – строительный объем объекта недвижимости.

УВСаналог –восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки

В качестве аналога здания, в котором находится оцениваемое  встроенное помещение, принято административное четырехэтажное кирпичное здание общим  объемом до 10000 м3 по данным сборника УПВС № 28.

Восстановительная стоимость 1 куб. м. здания аналога приводится в ценах 1969 года и составляет 21,7 руб.

Таким образом, базовая восстановительная  стоимость здания составляет

ВСб = 8222 * 21,7 = 178417,4 руб.

Корректирующие  поправки

Корректировка в  связи с отсутствием конструктивных элементов, предусмотренных аналогом

Поскольку у использованного  аналога в отличие от оцениваемого здания предусмотрены лифты, к стоимости  аналога следует применить поправку.

Согласно данным сборника в случае отсутствия данного вида благоустройства стоимость аналога  следует уменьшать на 4,4%. Таким  образом, корректирующий коэффициент  следует принять равным 0,96.

Поправка на ремонт, выполненный с использованием современных  импортных материалов

При расчете восстановительной  стоимости следует учесть, что  в ряде комнат оцениваемого помещения  был выполнен ремонт с использованием современных импортных материалов. Стоимость данного ремонта не учтена в стоимости аналога. Поскольку  поправка относится не ко всему зданию, а только к оцениваемому помещению  ее величину следует прибавить к  восстановительной стоимости оцениваемого помещения. Для расчета величины данной поправки требуется предварительно найти восстановительную стоимость  помещения, поэтому ее расчет приводится ниже.

Коэффициент прибыли  инвестора

Обычно при расчете  рыночной стоимости недвижимости с  использованием затратного подхода  предполагается что, инвестор, вкладывая  деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Для расчёта нормы прибыли инвестиций воспользуемся материалами банка данных по коммерческой недвижимости. (Описание банка данных приведено на сайте www.pcfko.ru). В соответствии с упомянутыми данными офисные помещения, в удовлетворительном состоянии, находящиеся в старых зданиях продаются в среднем по 350 - 450 долл. США за 1 кв. м. Эти же помещения сдаются в аренду по цене 120-170 долл. США в год. Как видно из данных, рентабельность такого бизнеса составляет 58 %. Отсюда нетрудно увидеть, что текущая отдача составляет в среднем 20 –22%%. Второй составляющей доходности инвестиций в недвижимость является рост её рыночной стоимости. Анализ тренда цен на недвижимость за последние годы показывает, что за исключением посткризисного отрицательного скачка цены на недвижимость в долларовом эквиваленте в центральных районах города растут с темпом 7-9 % в год. С учётом устойчивого (хотя и медленного) роста курса доллара и прогнозов его дальнейшего роста и налога на прибыль 20%, можно прогнозировать отдачу от роста стоимости объекта недвижимости на уровне, не менее 12 – 15%. Таким образом, конечная отдача от инвестиций в недвижимость составляет, по меньшей мере, 35%. Эта величина и принята в качестве нормы прибыли при оценке рыночной стоимости затратным методом.

Индекс пересчета

Индекс пересчета стоимости  объекта в текущий уровень  цен рассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:

(3)

где:

I69-84 принят по постановлению  Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г. для  объектов науки (т.к. здание  изначально строилось как НИИ)  равным 1,18 * 1,04 = 1,23

I84-2кв принят по данным, приведенным в региональном информационном  бюллетене "Индексы цен в  строительстве" №2 (46) 2002 г для  объектов непроизводственной сферы  равным 28,35.

I2кв. –ДО рассчитан по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене "Индексы цен в строительстве" равным 1,06.

По результатам расчета  индекс перехода составляет

I69-до = 1,23 * 28,35 * 1,06 = 36,91

 

Восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки

По результатам расчета  восстановительная стоимость здания в ценах на дату оценки составляет

ВС = 178417 * 0,96 * 1,35 * 36,91 = 8498488 руб.

Восстановительная стоимость оцениваемого помещения

Общая площадь оцениваемого помещения (без учёта доли в местах общего пользования, которая относится  к оцениваемым площадям) составляет 371,3 кв.м. Площадь здания по внутреннему  обмеру согласно техпаспорту составляет 2420,4 кв.м. Однако эта величина включает площадь мест общего пользования (входной  тамбур, вестибюль, лестничные клетки) - 258,1 кв.м. Как правило, площадь помещений  при рыночных продажах указывается  без учета мест общего пользования. Покупатель автоматически приобретает право пользования этими местами наряду с другими собственниками здания. Поэтому при расчете доли оцениваемого помещения в стоимости здания площадь здания следует уменьшить на величину мест общего пользования. Таким образом, площадь здания, принимаемая к расчету, составляет 2162,3 кв.м. Восстановительная стоимость объекта оценки, составляет:

ВСпом = 8498488 * 371,3 / 2162,3 = 1 459 320 руб.

Полученная величина не учитывает  поправку на ремонт помещения с использованием импортных материалов.

Определение поправки на ремонт

Поправка на ремонт рассчитывается в абсолютных значениях по формуле:

К= СР-СЭ (4)

где:

К – поправка на ремонт

СР – стоимость ремонта в текущих ценах (включая прибыль инвестора)

СЭ – текущая стоимость  элементов, которые были заменены в  процессе ремонта

Стоимость ремонта, принимаемая  для расчета поправки на ремонт, включает в себя затраты на ремонт и прибыль инвестора. Величина затрат определялась по сметам, предоставленным  заказчиком. Общая стоимость затрат на ремонт по сметам в ценах составляет 591168 руб. Эти данные соответствуют  среднерыночным ценам по городу, которые  получены Оценщиком из Комитета по архитектуре и градостроительству. Индекс пересчета в цены на дату оценки рассчитывается по данным регионального бюллетеня «Индексы цен в строительстве и составляет 1,28. Коэффициент прибыли инвестора был определен ранее и составляет 1,35. В результате стоимость ремонта в ценах на дату оценки составит

СР = 591168*1,28*1,35 = 1021415 руб.

Стоимость элементов, замененных в результате ремонта, производится по формуле:

(5)

где:

ВСпом – восстановительная стоимость помещения (без учета ремонта).

Sрем – площадь отремонтированных помещений. По результатам осмотра и расчетов по плану помещения составляет 207,4 кв.м.

Sпом – общая площадь оцениваемого помещения. Составляет 371,3 кв.м.

dиэ – доля замененных элементов.

Восстановительная стоимость  оцениваемого помещения с учетом поправки на ремонт составляет

ВСпом = 1 459 320+ 630 146 = 2089466 руб.

Определение износа

Износ имущества складывается из физического, функционального и  внешнего износов.

Физический износ

Физический износ –  это износ имущества, связанный  со снижением его работоспособности  в результате естественного физического  старения и влияния внешних неблагоприятных  факторов.

Расчет устранимого  физического износа

Коэффициент износа короткоживущих элементов за исключением внутренних инженерных систем определялся в  соответствии с рекомендациями «Правил  оценки физического износа жилых  зданий» ВСН 53-86 (р) по фактическому состоянию элементов, выявленному в результате внешнего осмотра. При этом величина износа характеризует отношение стоимости ремонта к стоимости установки нового элемента. Коэффициент износа внутренних инженерных систем определялся отдельным расчетом в зависимости от фактического срока службы элементов систем на момент оценки. Его расчет выполнялся по формуле:

 (6)

где:

 - коэффициент износа всех внутренних  инженерных систем

- коэффициент износа j - й инженерной системы.

- вес j - й инженерной системы в составе всех инженерных систем. Определяется на основании «Разъяснений к сборникам УПВС».

Коэффициент  определяется формуле:

 (7)

где:

- коэффициент износа z - го элемента инженерной системы. Определяется в зависимости от срока службы по графикам, приведенным в ВСН 53-86 (р)

- вес z - го элемента в составе инженерной системы. Определяется на основании данных ВСН 53-86 (р).

Таким образом, устранимый износ  короткоживущих элементов помещения  составляет 267998 руб.

Расчет неустранимого  износа

Как правило, неустранимый износ  объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока  экономической жизни по формуле:

 (8)

где:

- неустранимый физический износ,  руб.

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.

 – фактический срок жизни объекта

 – срок экономической жизни объекта

Фактический возраст объекта  определялся исходя из даты ввода  в эксплуатацию по данным справки  БТИ. Он составляет 34 года. При определении  ожидаемого срока физической жизни  использованы данные «Единых норм амортизационных  отчислений» для соответствующего типа зданий. Норма амортизации для  данного типа зданий составляет 1% в  год. Откуда ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.

По результатам расчетов неустранимый износ составляет

Инеустрфиз = 2089466 * (100 - 48) * 34/100 = 369418 руб.

Расчет полного  физического износа

Полный физический износ  объектов недвижимости рассчитывался  по формуле

 (9)

Величина полного физического  износа по результатам расчета составляет

Ифиз = 267998 + 369418 = 637416 руб.

Функциональный  износ

Функциональный износ  – это снижение стоимости объекта  из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному типу имущества. При использовании помещения в соответствии с предполагаемым вариантом использования, то есть в качестве офиса, при условии полного выполнения декоративного ремонта с использованием современных материалов, оцениваемый объект в основном отвечает современным требованиям, предъявляемым к офисам такого класса. О некотором несоответствии современным требованиям можно говорить в связи с недостаточным обеспечением помещений кондиционерами. Однако, во-первых, часть помещений всё-таки оборудована кондиционерами. Во-вторых, установка кондиционеров требует достаточно малых затрат и их учёт практически не повлияет на конечный результат, т.к. лежит в пределах погрешности методов оценки. Поэтому величина функционального износа объекта оценки принимается равной нулю

Внешний износ

Внешний износ представляет собой уменьшение стоимости объектов недвижимости в результате изменения  внешней ситуации под воздействием экономических, социальных, политических, экологических и др. факторов. Никаких  внешних процессов, которые могли  бы привести к снижению рыночной стоимости  объекта оценки, не отмечено. Место  нахождения здания сохраняет свою привлекательность, а наблюдающийся рост цен свидетельствует  только о положительных сдвигах  в данном районе. С учётом изложенного  величина внешнего износа принимается  равной нулю.

Общий износ. Таким образом, общий износ объекта оценки, составляет 637416 руб.

Расчет стоимости  замещения. По результатам расчетов стоимость замещения с учетом износа составляет СЗ = 2089466 - 637416 = 1452051 руб.

Определение стоимости  земельного участка

В соответствии с общими принципами оценки и согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. По имеющимся данным о рыночной стоимости единых объектов недвижимости в данной оценочной зоне можно определить необходимый мультипликатор и затем на его основе определить рыночную стоимость относящегося к объекту земельного участка. Эта возможность реализуется в рамках метода распределения. Суть метода состоит в следующем. Независимым методом, опираясь на большую статистику по сделкам с объектами недвижимости, определяется наиболее вероятная доля стоимости земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. На основании значения этой доли определяется мультипликатор, который характеризует соотношение между стоимостью земли и стоимостью замещения. Если этот мультипликатор сохраняет инвариантность для оценочной зоны и для некоторого класса объектов, к которому относится оцениваемый объект, то стоимость участка земли, относящегося к объекту, может быть оценена умножением стоимости замещения на значение данного мультипликатора. Определённый на основе базы данных мультипликатор для административно-жилых четырёх-пятиэтажных зданий в данной зоне равен 1,4. Отсюда рыночная стоимость земли, относящаяся к оцениваемому помещению, равна

Зсоб = 1452051 * 1,4 = 2032871 руб.

Площадь земли при расчете  выкупной цены принимается равной площади  участка (1400 кв.м.) умноженной на долю оцениваемого помещения в общей площади  здания (за исключением мест общего пользования) Доля = 371,3/(2420,4-258,1) =17,2%. Откуда

ВЦ = 8,99*1400*0,172*17= 36741 руб.

По результатам расчетов стоимость земли составляет

З=2032871 – 36741 = 1996130 руб.

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта  оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода составляет

РС = 1452051 + 1996130 = 3448181 руб. 

3.3 Расчет рыночной  стоимости объекта оценки доходным  подходом 

Выбор модели денежного  потока, горизонта прогноза и прогноз  потоков доходов от эксплуатации объекта

Выбор модели денежного  потока В данной работе денежный поток рассчитывается для собственного капитала на реальной основе с учетом фактора инфляции. При этом расчет ведется на посленалоговой основе. То есть при расчете потока учитывается налог на прибыль.

Выбор горизонта  прогноза