Автор работы: Пользователь скрыл имя, 12 Января 2013 в 11:55, отчет по практике
Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использова¬ния выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.
1. Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффектив¬ного использования недвижимости…………………………………………………………………………………………...3
Критерии анализа наиболее эффективного использования………………………….....................4
Юридическая допустимость…………………………………………………………………4
Физическая осуществимость………………………………………………………………...5
Финансовая обеспеченность………………………………………………………………...5
Максимальная продуктивность……………………………………………………………..6
Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использо¬вания оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного уча¬стка……………………………………………..7
Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного…………………………………………………………………………………………….8
2. Методы оценки наиболее эффективного использования не-движимости……………………………………………………………………………………………..9
Первый метод………………………………………………………………………………...9
Второй метод…………………………………………………………………………………9
Третий метод…………………………………………………………………………………9
Четвертый метод……………………………………………………………………………10
Пятый метод………………………………………………………………………………...10
3. Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости………………………………………………………………………………………....10
Обособленные виды использования………………………………………………............10
Промежуточные виды использования………………………………………………….....10
Юридически противоречивые виды использования…………………………………………...11
Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным…………....................11
Многопрофильные виды использования……………………………………………………….11
Виды использования специального назначения………………………………………….12
Спекулятивные виды использования…………………………………………………………...12
Избыточная и лишняя площадь участка…………………………………………………..12
4. Вывод………………………………………………………………………………………………..13
5. Литература…………………………………………………………………………………………..14
В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для имеющихся зданий и не подлежащая отделению от объекта и продаже, представляет собой лишнюю площадь.
4. Вывод
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки. Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли. Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений с значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков. Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимой собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использовании не превысит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости. При определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация данного принципа: «самое вероятное использование существующего объекта недвижимости», тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на «самое эффективное использование объекта недвижимости».
5. Литература
1. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО
Москва 1994.
2. Гордонов М. О некоторых вопросах совершенствования учета основных фондов//Вопросы оценки. № 4, 1997.
3. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки//Вопросы оценки, № 1, 1996.
4. Грибовский C.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.
5. Грибовский С.В. Концепция учета моделей амортизации основных фондов предприятий при оценке их рыночной стоимости // Вопросы оценки. № 3, 1998 (стр. 2—12)
6. Интернет-сайт Российского общество оценщиков - www.mrsa.ru
7. Паттури Я. В. Экономика
8. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь . № 3. 1999г.
Информация о работе Отчет о прохождении ознакомительной практики ЭУН