Прогнозирование потребности в жилье и инвестиций в развитии жилищного строительства

Создание рынка жилья  не может с самого начала ориентироваться  на все слои населения. Сейчас приобретение жилья возможно только для самых  высокодоходных групп населения. Продуманный  режим кредитования способен включить в процесс приобретения жилья  следующую по доходам группу населения. В принципе это уже не предприниматели, а верхние слои среднего класса.

Задачи приоритетного  развития жилищного строительства  не могут решаться в отрыве от проблем  перераспределения и эксплуатации существующего жилищного фонда. При этом следует использовать систему  социальных дотаций для малообеспеченных групп населения. Однако необходимо продумать последовательность конкретных этапов решения данной задачи, согласовать  их между собой. Так, низкая квартирная плата, а отсутствие детально разработанного законодательства затрудняет переход  к эффективным способам эксплуатации многоквартирных домов.

Таким образом, целесообразно  на ближайший период реформ выделить жилищное строительство в качестве приоритетного направления развития экономики. Для этого потребуется, исходя из общеэкономических задач  и конкретной ситуации в России и  ее регионах, разработать пакет документов, позволяющих обеспечить реализацию намеченного приоритета. [4]

 

 

 

 

 

 

2. Прогнозирование и планирование жилищного хозяйства

С учетом состава жилищного  хозяйства проводится прогнозирование  его состояния и развития. Процесс  прогнозирования выполняется по двум направлениям — содержания имеющегося и возведения нового жилья за счет капитального строительства.

Содержание жилого фонда  включает ряд видов работ, в том  числе эксплуатацию, ремонт и реконструкцию.

Эксплуатация жилых домов - это комплекс мероприятий, направленных на поддержание зданий и их инженерного оборудования в состоянии, обеспечивающем надежное функционированиевсех систем, на создание благоприятных условий проживания населения. Сюда входит также надлежащее санитарное содержание зданий и прилегающих к ним территорий. Типичными видами работ являются диспетчеризация производственных процессов, осуществление контроля за состоянием, срочное устранение неисправностей, которые могут причинить материальные убытки и неудобства населению, выполнение других оперативных работ по обеспечению работоспособного и устойчивого функционирования систем подачи питьевой и горячей воды, тепла, энергии, уборке мест общего пользования, территории проживания и некоторых других. В этих целях создаются специальные структурные подразделения исполнителей в форме бригад, групп, смен, участков, работают отдельные исполнители.

При выполнении прогнозных расчетов следует в максимальной мере учитывать состояние и возможные  направления повышения эффективности  эксплуатации жилищного фонда: внедрение  систем автоматизации и диспетчеризации  управления и оперативного контроля за технологическими процессами, широкое  применение средств механизации  на уборке дворовых и внутриквартальных  территорий, мест общего пользования  в домах. Как показывает опыт работы некоторых ЖСК, для организации  технического обслуживания, работы диспетчерских  служб целесообразно формировать  рыночные структуры. [4]

Содержание жилого фонда  включает также проведение текущего и капитального ремонта. Текущий  ремонт жилых зданий заключается  в систематическом, своевременном  проведении работ по предохранению  конструктивных элементов, инженерного оборудования от преждевременного износа. Это, прежде всего, устранение относительно несложных дефектов, возникающих в процессе эксплуатации зданий (штукатурные, малярные, столярные и другие виды аналогичных работ) и сооружений (текущее обслуживание лифтов, выполнение профилактических регламентных работ, замена съемных деталей и агрегатов в различных инженерных системах и т.д.). Капитальный ремонт предполагает замену или восстановление отдельных частей здания, конструкций и оборудования в связи с их износом или разрушением. Обычно капитальный ремонт выполняется силами специализированных подразделений, функционирующих в системе ЖКХ, или путем найма специалистов из других отраслей народного хозяйства. [7]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1. Особенности жилищного строительства в современной России

На сегодняшний день экономических  преобразований в стране жилищное строительство  является основным элементом функционирования рынка жилья.

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые  складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет  другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял  жизнь каждой семьи. Эту сторону  дела искусно использовали коммунисты, вообще "изгнав" жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Экономическая наука оказалась  бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья - как  блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов  в СССР предпринимались робкие попытки  сформулировать понятие социального  гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских  экономистов. [6]

Жильё, по существу, "выпало" из первых программ перехода к рынку  в России ("400 дней", "500 дней"). Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более  того, из-за необоснованного замораживания  квартплаты, именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты  на его содержание и ремонт (в  госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состоянию на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20%.

Столкнувшись с политической и технической невозможностью "обвального" перехода к жилищному рынку, реформаторы  решили пойти по пути психологической "перековки" масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.

И тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного  строительства согласились с  тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения  жилья наметился определенный сдвиг  в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынка жилья  в России в настоящее время  зависит от множества факторов, в  том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в  муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре  рабочих мест и т.д. [5]

Нынешнее состояние рынка  жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором  действуют множество и продавцов  и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические  лица, предлагающие на продажу те или  иные совокупности прав на жильё.

В настоящее время новые  основы федеральной жилищной политики представляют "обеспечение права  каждому гражданину свободно в соответствии с потребностями и возможностями  семьи приобретать в собственность  или получать в пользование благоустроенное  жилище" подчеркивает намерение  государства действовать уже  не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать  гражданам не само жильё, а лишь право  его приобретения (займа, аренды или  покупки). Поэтому на первое место  в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка  жилья.

К настоящему времени основой  для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом "О собственности  в РФ" для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом "О приватизации жилищного фонда в РФ" для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.

Частная собственность физических и юридических лиц на целые  здания независимо от их функционального  назначения допускается Законом "О  собственности в РФ". [3]

Инфраструктура рынка  жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях  с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с  жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых  фигурирует слово "ипотечный", хотя самой системы долгосрочного  ипотечного кредитования пока нет.

Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка  жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые  посредничающие (брокерские) фирмы  по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают  в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс  институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия  риэлторов, вступить в которую могут  фирмы, работающие с жильём. На следующей  волне самоорганизации рынка  жилья будут возникать, видимо, более  демократичные образования, ориентированные  на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно  назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.

Рынок жилья на базе существующего  жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой  для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее считать  его полностью легальным нельзя..

Нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж - расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.

Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли  и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка. [4]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Реконструкция  и модернизация жилых объектов  и сетей

Одно из направлений содержания жилого фонда — реконструкция  и модернизация жилых объектов и  сетей. Особенно это актуально применительно  к крупнопанельным жилым домам  первых массовых серий, которые по многим показателям не удовлетворяют современным  требованиям комфорта и качества. Проведение реконструкции сдерживается отсутствием необходимого жилья  для отселения граждан, недостатком  материальных и финансовых ресурсов, а также мощностей строительных организаций. Для выполнения работ по реконструкции и модернизации жилых объектов и сетей также формируются специализированные организации или привлекаются подрядчики.

Жилой фонд находится в  различной собственности: государственной (фонд местных Советов и ведомственный); фонд колхозно-кооперативных, профсоюзных  и других общественных организаций; фонд жилищно-строительных организаций; жилье, принадлежащее населению  на правах личной собственности.

В государственном жилом  фонде, формирующемся за счет капитального строительства и путем передачи ведомственного жилья, основная роль по его содержанию принадлежит местным  органам управления. Это позволяет  преодолеть ведомственную разобщенность, более рационально и эффективно эксплуатировать жилой фонд за счет создания единых эксплуатационных и  ремонтно-строительных служб, а также  обеспечить более высокий уровень  обслуживания населения.

Эксплуатация жилого фонда  кооперативов, включая капитальный  ремонт, осуществляется в основном на принципах самоокупаемости, как  правило, силами жилищно-эксплуатационных организаций местных органов  власти, которым экономически выгодно  принимать на обслуживание фонд жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), поскольку при  этом снижаются удельные расходы  на управление, содержание аварийной  службы и др.

 

В планах жилищно-строительных организаций предусматриваются  следующие показатели: количество домостроений, размер жилой площади с разбивкой  по видам благоустройства, количество квартир и жилых комнат, число  жильцов, размеры нежилой площади, сдаваемой в аренду, доходы и расходы  по эксплуатации.

План эксплуатации жилищного  фонда местных Советов включает расчет потребности в финансовых средствах на капитальный и текущий  ремонт; план текущего ремонта по основным видам работ в натуральных  единицах измерения и в денежном выражении; план ремонта квартир  по заявкам населения (объемы работ  в денежном выражении, количество квартир); план внедрения новой техники; смету  доходов и расходов по эксплуатации; смету административно-управленческих расходов и др.