Расчет эксплутационных затрат на содержание зданий

Содержание

 

Введение           3

1 Виды зданий с точки  зрения эксплуатационных характеристик 4

2 Инженерное оборудование  зданий, ресурсы    7

2.1 Ресурсы        8

2.2 Системы кондиционирования  воздуха и отопления 9

2.3 Система внутреннего  и наружного освещения  12

2.4 Система диспетчеризации     13

3 Методика расчета затрат  на эксплуатацию зданий   13

3.1 Микроклимат        13

3.2 Освещение        19

3.3 Энергопотребление       21

Заключение          22

Список использованной литературы      23

 

 

Введение

 

Проблема экономии топливно-энергетических ресурсов в строительном секторе  – важнейшая проблема второй половины XX – начала XXI веков  - кардинальным образом может быть решена на основе экономической привлекательности  для инвесторов. Необходимо четко  представлять себе реальный уровень  затрат при эксплуатации зданий и  возможность сокращения последних  путем проведения энергосберегающих  мероприятий.

Потребительские качества здания  -  как среды обитания человека – включают в себя требования к  системам обеспечения качества микроклимата  и экологической безопасности помещений, энергетической эффективности здания, степени его интеллектуализации и гармонизации с естественной окружающей средой и т.д.

В контрольной работе будут рассмотрены, показатели потребительских качеств, которые относятся к инженерному оборудованию зданий, а именно: системы обеспечения микроклимата, энергопотребление, учет расходов топливно-энергетических ресурсов.

Методика оценки потребительских  качеств здания содержит три ключевых положения:

¾    Выбор главного или главных показателей потребительских  качеств здания

¾    «Наполнение» показателей  потребительских качеств их характеристиками

¾    Обоснование  характеристик значениями исходных показателей, значениями  минимально необходимого и максимально возможного улучшения исходных показателей

В контрольной работе я приведу методику определения первых двух из описанных выше положений.

 

1 Виды зданий с точки зрения эксплуатационных характеристик

 

При выборе основных показателей  потребительских качеств здания, следует исходить из того, что эксплуатационные характеристики в немалой степени зависят от типа рассматриваемого здания, от специфики его использования.

Так, например, если рассматривать  жилые помещения (в частности  многоквартирные дома), а не коммерческую недвижимость, то проблема экономии топливно-энергетических  ресурсов, стоит не перед инвестором, а перед непосредственным владельцем отдельно взятой квартиры, который  решает эту проблему в той мере, насколько ему это позволяет  сделать первоначальный проект здания. В этом случае, добиться значимой экономии, как правило, не получается.

Более высокого уровня экономии топливно-энергетических ресурсов можно  добиться от частных жилых помещений (будь-то коттеджи или таунхаусы). Эти строения, как правило, проектируются с учетом пожеланий будущего владельца. Степень экономии ресурсов в полной мере зависит от типа инженерных систем здания, а так же от степени интеллектуализации конкретно взятого здания.

Совсем другой подход нужно  использовать при оценке потребительских  качеств коммерческой недвижимости. Данный тип строений рассматривается  как источник прибыли для владельцев и инвесторов. И от того, в какой  мере это здание энергоэффективно, зависит уровень полученной (или недополученной) прибыли.

Инвестор или потенциальный  покупатель коммерческой недвижимости должен реально оценивать объем  эксплуатационных затрат, должен осознавать уровень потенциальной экономии топливно-энергетических ресурсов здания.

Все типы коммерческой недвижимости так же не стоит рассматривать как единое целое. Показатели потребительских качеств коммерческого здания в немалой степени зависят от предназначения рассматриваемого строения.

В данном случае, стоит выделить три основные подгруппы - это офисные  помещения, торговые помещения и  смешанный тип здания в котором  представлены как офисные, так и  торговые площади. Каждая из описанных  подгрупп имеет свою специфику работы, для каждой подгруппы существуют определенные требования и нормы. Кроме  того, для каждого из рассматриваемых  типов зданий описаны удельные нормы  расхода того или иного ресурса. При сравнении с реальным уровнем  расходов, это позволяет оценить  потенциальную экономию, достигаемую  при проведении ресурсосберегающих мероприятий. 

Торговые помещения с  точки зрения подсчета затрат на эксплуатацию условно можно разделить на несколько  типовых направлений. Исходя из проблематики данной статьи, достаточной является следующая детализация: гипермаркеты, торговые центры, супермаркеты, салоны и мебельные центры, универмаги и  промтоварные магазины. Опишем немного  подробнее каждый из них.

Гипермаркеты характеризуются, как правило, достаточно большими площадями, смешанными типами торговых площадей, чаще всего присутствием развлекательных  площадей, а также отделов предоставления различных услуг. Не редким явлением бывает и наличие административных и офисных помещений. Характеризуются  очень высокой посещаемостью, причем посетители проводят немало времени  в здании. Практически в 100 % случаев, это здания, специально построенные  для этих целей. Исходя из этого, используются достаточно продуманные инженерные системы. При проведении энергосберегающих  мероприятий и внедрении различного рода автоматизированных систем, можно  говорить о значительном потенциале экономии топливно-энергетических ресурсов.

Торговые центры располагают  меньшей площадью, чем гипермаркеты. Основной акцент делается на торговле непродовольственными товарами и на предоставлении услуг. Это, как правило, либо специально построенные для этого здания, либо реконструированные здания, построенные в более раннее время. Посещаемость, как и в случае с гипермаркетами, тоже достаточно высока, но посетители проводят меньше времени в здании. Данный тип зданий также обладает значительным потенциалом экономии ресурсов.

Основное отличие различных  салонов и мебельных центров  от описанных выше примеров  в  том, что при относительно большой  площади, они характеризуются не очень большим количеством посетителей. Такие помещения редко бывают смешанного типа, как правило, это  специализированные центры.

Супермаркеты это торговые площади, специализирующиеся на продаже  предметов потребления. В силу специфики  работы, нормы микроклимата достаточно подробно регламентированы. Характеризуются  большим потоком посетителей, но при этом относительно небольшим  временем пребывания посетителей в  помещении. Нередко это реконструированные продовольственные магазины советского образца. Здания, как правило, отличаются незначительной мерой интеллектуализации.

Универмаги и магазины для торговли промышленными товарами, похожи на супермаркеты, но характеризуются  меньшим потоком посетителей. Новые  здания не так часто строятся, как  правило, реконструируются старые. Потенциал  экономии топливно-энергетических ресурсов велик, но чаще всего ограничен устаревшими  инженерными системами здания.

Офисные помещения, в свою очередь, подразделяются два основных типа – приемные офисные помещения  и рабочие офисные помещения (либо вообще без посетителей, либо с их незначительным количеством).

При рассмотрении офисных  помещений немаловажную роль играет специфика работы организаций представленных в этих офисах. Например, специфика  работы определяет количество оргтехники находящейся в помещении, а ведь оргтехника оказывает немалое влияние на микроклимат помещений.

Также существуют различные  классификации, подразделяющие офисные  помещения в зависимости от конструктивных особенностей, в зависимости от типов  инженерных систем, от классов энергоэффективности зданий.

Так, например, офисные здания высоких классов, обладают высокой  степенью комфортности, в них применяются  достаточно эффективные инженерные системы и это в подавляющем  большинстве случаев специально построенные для этих целей здания.

К низшим классам относятся  реконструированные под офисные  нужды здания, с низкой степенью интеллектуализации и высоким уровнем  эксплуатационных затрат.

Не стоит упускать, что  нормы микроклимата в офисных  помещениях подробно регламентированы.

Специфика каждого отдельного класса описанной выше классификации  зданий, вносит свои коррективы как  в проблему выбора наиболее значимых показателей потребительских качеств здания, так и в методики подсчета количественных характеристик затрат на эксплуатацию. 

 

2 Инженерное оборудование зданий, ресурсы

 

Современная технология строительства  зданий подразумевает наличие большого количества инженерных систем, возрастают требования потребителей. Эти обстоятельства вынуждают застройщиков использовать для климатизации жилых и общественных помещений достаточно сложные системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Помимо систем климатизации, на подобных объектах функционирует целый ряд других систем: освещение, противопожарные системы, системы безопасности и охранного телевидения и др. Обеспечивают надежную и безотказную работу этих систем средства автоматизации и диспетчеризации. Данные системы при относительно низких капитальных затратах позволяют обеспечить высокие потребительские качества здания и снижение расходов на эксплуатацию за счет уменьшения энергопотребления и повышения надежности работы оборудования.

В составе системы автоматизации  можно выделить три функциональные части: периферийное оборудование, контроллеры и силовая часть. Периферийное оборудование представляет собой набор датчиков (датчики температуры воздуха, давления воды, температуры воды  - т.е. любых возмущающих воздействий) и исполнительное механизмы (клапаны, приводы и др.).

Контроллеры, по сути, представляют собой миникомпьютеры, которые год  от года становятся мощнее. Информационная емкость контроллеров определяется количеством входов и выходов.

Третья часть автоматики систем автоматизации – силовая. Это мощные потребители энергии, требующие внешнего источника питания  – двигатели вентиляторов, циркуляционные насосы и т.д.

 

2.1 Ресурсы

 

Эксплуатационные затраты  можно разделить на две составляющие: приобретаемые ресурсы, такие как  газ, вода, электроэнергия, тепловая энергия  и средства, необходимые для обслуживания здания: зарплата персонала, ремонт оборудования, проведение профилактических работ.

Наиболее значимыми расходами  в общей доле потребления, конечно, являются затраты на электроэнергию, отопление и заработную плату  обслуживающего персонала. Внедрение  автоматизированных систем управления инженерными системами здания позволяет  существенно сократить данные расходы.

Перечислим те инженерные системы, «интеллектуальное» управление которыми должно принести наиболее серьезный  экономический эффект.

 

2.2 Системы кондиционирования воздуха и отопления

 

При управлении микроклиматом  помещений наиважнейшей характеристикой  является температура воздуха, поддерживаемая на том, достаточном по санитарным нормам уровне, необходимом для комфортного  пребывания людей в здании. Незначительное отклонение в ту или в другую сторону  влечет за собой нерациональное расходование ресурсов. По мнению экспертов, понижение  температуры приточного воздуха  на 10 C, позволяет сократить энергопотребление  на 6 %. Но если в больших зданиях  при воздушном отоплении, контроль приточной температуры является жизненно необходимым для правильного  регулирования микроклимата, то батарейное отопление офисных зданий и жилых  домов оказывается высоко неэффективным  из-за отсутствия должного регулирования  параметров воздуха.

Кроме температуры большое  влияние на комфорт людей в  помещении оказывает влажность  воздуха, т.к. именно она вместе с  температурой формирует благоприятное  восприятие человеком микроклимата. Однако системы увлажнения/осушения воздуха являются достаточно дорогостоящими, поэтому они не так часто находят  применение.

Все системы управления климатом можно разделить на системы централизованного  контроля и многозонального контроля. Последние - более дорогостоящи, но наиболее эффективны и с точки  зрения эксплуатационных затрат, и  с позиции достижения максимального  комфорта для человека.

Системы отопления и системы  кондиционирования можно классифицировать по некоторым параметрам, причем каждая группа инженерных подсистем обладает различными параметрами энергоэффективности и отличается степенью возможной автоматизации.

 Традиционно, различные  системы отопления разделяют  по следующим параметрам: тип  первичного источника тепловой  энергии, тип теплоносителя, тип  греющих поверхностей.

По типу первичного источника  тепла выделяют системы отопления  на основе твердого топлива (уголь, торф, древесина и т.д.), жидкого топлива (как правило, различные нефтепродукты) и на основе природного газа. Также  источником тепловой энергии может  служить преобразованная электрическая  энергия (например, при использовании  электрических котлов). На данный момент, наиболее часто используемым источником является природный газ, он обладает рядом преимуществ перед другими  источниками, например, относительно невысокая  стоимость и  гораздо меньшая  степень загрязнения окружающей среды (особенно в сравнении с  источниками на основе твердого топлива).