Техническая эксплуатация гостиничных предприятий

Техническая эксплуатация гостиничных предприятий.

 

Принципы  проектирования гостиничных зданий и сооружений.

 

Функциональная  организация здания любого гостиничного комплекса, прежде всего, зависит от типа гостиницы и её вместимости.

 

Вместимость гостиниц определяется числом постоянных спальных мест. При увеличении вместимости гостиниц появляется экономическая целесообразность применения более мощного и современного технологического и инженерного оборудования, сокращается подсобная площадь, а также площадь коридоров, холлов по отношению к площади, предоставляемой непосредственно в распоряжение гостей, что приводит к сокращению удельно-строительных затрат. Вместе с тем, увеличение вместимости гостиниц целесообразно в разумных пределах, после которых гостиницы становятся трудно управляемыми. Этим пределом, в основном, считают вместимость около 2000 мест.

 

Современная гостиница  средней и большой вместимости  и высокого уровня комфорта является сложным комплексным объектом, в  состав которого входит значительное число помещений разного функционального назначения: жилые помещения, приёма и обслуживания, общественного питания (с развитым составом производственных помещений и сложным технологическим оборудованием), помещения культурно-массового назначения, бытового обслуживания, административные, развитой состав служебных, хозяйственных помещений, подсобных, технических и др.

 

В состав некоторых  гостиниц включают также помещения  для деловых контактов (конференц-залы или залы многофункционального использования), бизнес-центры, киноконцертные залы, бассейн, сауны, спортзалы, кегельбаны, помещения для организации выставок, предприятия торговли, гаражи и пр.

 

Для эффективной  планировочной организации различные  помещения гостиницы группируют по функциональным признакам, позволяющим организовать между ними чёткие технологические взаимосвязи, отвечающие санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, способствующие удобству эксплуатации гостиницы, а также повышающие комфорт проживания в ней.

 

Сложность организации правильной взаимосвязи различных помещений состоит ещё и в том, что проживающие в гостинице не должны видеть повседневную работу всех вспомогательных служб. Функциональные схемы гостиниц строятся с учётом сложных технологических процессов, протекающих в гостиницах.

 

Для функциональной организации гостиницы существенное значение имеет число входов в  здание. Гостиницы большой вместимости  и высокого уровня комфорта обычно имеют не менее 3 – 4 входов. Гостиницы  малой вместимости нередко ограничиваются двумя входами в здание (главным и в служебно-бытовое помещение), а также погрузочно-разгрузочной площадкой в хозяйственном дворе.

 

Структура номерного  фонда (количество одноместных, двухместных, люксов) зависит от типа отеля, его  классности, и сегмента рынка, на котором он работает.

 

Этажность и  пропускная способность лифтов. Многоэтажные конструкции экономят площадь (и, соответственно стоимость) земельного участка, но увеличивают  стоимость строительства, прежде всего, за счет лифтов.

 

 

Стадии проектирования:

 

1. Предпроектное  предложение (архитектурная концепция). Это самая недорогая стадия  проектирования. Заказчик получает  альбом формата А4 или А3, состоящий  из 10-15 листов с наиболее общей  информацией о будущем объекте:  эскиз генплана, фасады, планы, разрезы (все без детализации), компьютерная 3D визуализация. Этот вид работ заказывают те застройщики, которые еще не определились с объемами строительных работ, с источниками финансирования, с архитектурной концепцией будущего сооружения, или же те, кто ищет партнеров для долевого участия в строительстве.

 

2. Эскизный проект  или технико-экономические обоснования  (ЭП.ТЭО) обычно включают в себя: ситуационный план, генплан, фасады, разрезы, планы с основными  размерами, с расстановкой мебели  или инженерного оборудования, с расчетом площадей и объемов, с окончательным решением архитектурно-художественных задач. Стоимость такого проекта обычно составляет 15-30% от стоимости полного проектирования.

 

3. Рабочая документация - самый полный комплект проектной  документации, включающий в себя разделы: архитектурно-строительный, конструктивное решение, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, электрооборудование, сметы. Стоимость рабочей документации составляет 70-85% от стоимости полного проектирования и в каждом конкретном случае может корректироваться.

 

 

Основные принципы, принимаемые во внимание при проектировании и сооружении здания гостиницы:

Здание (или  комплекс зданий) должны органически вписываться в окружающую среду, сохраняя особенности городского или сельского ландшафта;

Следует учитывать  природно-климатические факторы, температуру  и влажность воздуха, количество осадков, скорость и направление  ветра и пр.;

Планировка здания должна обеспечивать рациональную организацию обслуживания и соответствующий комфорт проживающим, отвечать функциональным требованиям (удобство подъезда к зданию, близость магистралей);

Здание должно соответствовать эстетическим, техническим, санитарно-гигиеническим, экологическим нормам. Следует предусматривать возможность реконструкции здания;

Архитектурное, конструктивное и планировочное  решения здания должны обеспечивать оптимальное соотношение затрат на его эксплуатацию и доходов  от предоставления услуг гостиничного предприятия;

При проектировании здания определенную роль играют рекламные  соображения: обеспечение оформления фасада, подчеркивающего престижность гостиницы, установление рекордов определенного  направления (самая высокая гостиница, самая экзотичная гостиница и т.д.).

Площадь участка  определяется заданием на проектирование или проектом с учетом условий  размещения, характера городской  среды, функционального состава и категории гостиницы.

 

В составе участка  должны быть предусмотрены:

благоустроенные площадки перед входами в помещения  общественного и жилого назначения (из расчета не менее 0,2 кв. м на одного проживающего);

площадки для  стоянки автомобилей;

площадки для  временной парковки автомобилей  и автобусов;

внутренние  сквозные проезды, подъезды к главному и другим входам в гостиницу, въезды в подземные гаражи или стоянки (шириной 7,0 м при двустороннем движении);

хозяйственная зона, изолированная от зоны гостей, с проездом для грузового транспорта шириной не менее 4,5 м и с поворотной площадкой размером не менее 12,0 х 12,0 м, с подъездами автотранспорта к разгрузочным площадкам и дебаркадерам.

 

При проектировании планировки и застройки гостиниц следует соблюдать:

интенсивность использования территории, дифференцированную для центрального ядра города, городских узлов, примагистральных и межмагистральных территорий;

количественное  соотношение территорий или фонда  различного функционального назначения, соответствующее функционально - планировочному образованию;

требования  охраны памятников истории и культуры, сохранения исторической планировки и застройки;

требования  охраны окружающей среды и территорий природного комплекса (ПК);

санитарно - гигиенические  нормы и требования пожарной безопасности.

 

В случае расположения помещений гостиниц в составе многофункциональных зданий, а также в случаях блокирования помещений гостиниц с другими предприятиями и учреждениями гостиницы должны быть планировочно отделены, изолированы и обеспечены самостоятельными входами и коммуникациями (вертикальными и горизонтальными). Для гостиниц вместимостью до 30 мест категорий * и ** допускаются совмещенные с другими предприятиями и учреждениями входы и коммуникации.

 

Общие требования к помещениям в гостинице

При строительстве и отделке  помещений гостиниц следует применять экологически чистые и безопасные материалы, прошедшие гигиеническую сертификацию и имеющие сертификат соответствия.

 

Помещения гостиниц должны быть защищены от ионизирующего и  высокочастотного излучения, в том  числе от внутренних источников (медицинского, кухонного, технического оборудования и др.).

 

В четырех и пятизвездочных гостиницах необходимо предусматривать  обеспечение работы инженерных систем не менее чем от двух раздельных источников, дублирование регулировок (включая ручной режим), индикацию аварийных режимов и ситуаций, запись условий аварий компьютерами и др. Все теплообменные аппараты и насосное оборудование должны иметь не менее 100 % резерва. В сблокированных системах предусматривается возможность раздельной регулировки.

 

 

 

Дягрова М. Т4-Г