Туристическая инфраструктура Сочи

В настоящее  время ведется активное строительство  транспортной развязки "Адлерское  кольцо". На это развязке завершается  монтаж пролетов на всем протяжении улицы  Мира вплоть до стальных путей. Длина  этой эстакады составляет 580,5 метра, и это один из самых крупных и значимых элементов в составе строящейся развязки. Ведется строительство пешеходного моста через автомобильную и железную дороги.

Это особо важный транспортный узел, связывающий Сочи и зону олимпийских объектов. Новая развязка в двух уровнях позволит разгрузить магистрали от пробок, которые возникали из-за железнодорожного переезда. Проектом предусмотрено возведение двух транспортных развязок - на улицах Ленина и Насыпной, которые будут соединены между собой эстакадой протяженностью 580 метров. "Адлерское кольцо" намечено ввести в эксплуатацию летом 2012 года.

Санаторно–курортный комплекс является базовой отраслью экономики Сочи и насчитывает более 600 предприятий с номерным фондом около 70 тыс. койко–мест. Это составляет около 50% всего курортного потенциала Краснодарского края.

По официальным данным, в I полугодии текущего года доходы от сочинских здравниц в консолидированный бюджет Краснодарского края составили 1,8 млрд рублей с ростом 121%. Удельный вес Сочи в общих доходах края по отрасли составил 60%.

На долю объектов относительно высокого качества (санатории, пансионаты и гостиницы) приходится не более 50%. Оставшаяся часть предложения — это индивидуальные средства размещения, туристические базы и базы отдыха. По оценкам MACON Realty Group, гостиничный фонд Сочи на 42% состоит из объектов, соответствующих категории 2 «звезды», 30% объектов соответствует уровню 3 «звезды», 25% — 1 «звезда». Сегмент наиболее высококлассных гостиниц (4 и 5 «звезд») формирует не более 3% от общего объема предложения, что является относительно невысокой долей.

С одной стороны, Сочи позиционируется как курорт премиум–класса, с другой — основная часть средств размещения рассчитана на экономичный сегмент туристов, сокращение числа которых происходит в последние годы в связи с удорожанием отдыха в Сочи. Проблема начала решаться за счет модернизации существующего номерного фонда и строительства новых объектов.

Характеристика рынка.

В связи с проведением Олимпиады 2014 г. присвоение «звезд» стало обязательным для сочинских гостиниц и отелей. К 2014 г. город должен получить дополнительно 42 тыс. новых современных гостиничных мест.

По официальным данным администрации Сочи, категория 5 «звезд» присвоена четырем объектам (см. таблицу), 4 «звезды» — у 17 отелей.

Однако заявленная «звездность» отеля не всегда жестко соответствует реальному уровню сервиса и условиям проживания в нем. По оценкам MACON Realty Group, отели 5 «звезд» соответствуют заявленной категории (общее количество номеров в них — 543). Категории 4 «звезды» соответствуют только шесть объектов (см. таблицу). Таким образом, совокупный номерной фонд гостиниц Сочи высокого класса составляет 1 550 единиц (3% от общего объема рынка).  
Основной объем предложения сочинских гостиничных номеров категории 4 и 5 «звезд» введен в эксплуатацию до 2003 г.

В дальнейшем средний темп ввода гостиниц не превышал одного объекта в год. До 2002  г. строились и вводились в эксплуатацию гостиницы преимущественно с большим номерным фондом (в среднем около 250 номеров). Начиная с 2003 г., масштаб строительства высококлассных гостиниц снизился (82  номера в среднем).

В последние годы общий объем предложения увеличивается в среднем на 6%. Для развивающегося рынка гостиничной недвижимости темпы роста являются достаточно низкими.

Численность туристов в  Сочи ежегодно растет, но темпы ввода  гостиничных объектов не способны существенно увеличить обеспеченность туристов номерами категории 4 и 5 «звезд» Данный показатель находится на уровне 0,3 номера на 1 тыс. туристов. Это существенно меньше, чем на аналогичных зарубежных морских курортах. Например, в Барселоне — 1,7 номера на 1 тыс. туристов.

При достаточно высоком  уровне спроса в Сочи существует объективный  дефицит качественных отелей в высоком  сегменте, особенно находящихся под  управлением международных операторов.  
   Почти все реализуемые на сегодня гостиничные проекты являются «олимпийскими» и реализуются либо за государственный счет (через банки с госучастием), либо инвесторами, которые возводят данные отели в качестве «обременений».

После того как будут сданы в эксплуатацию все олимпийские объекты, рынок гостиничной недвижимости города cтанет сбалансированным в том случае, если ежегодный рост туристов после проведения Олимпийских игр 2014 г. будет стабильно превышать планку в 20%. 
Сейчас строительство гостиниц в Сочи уровня 3 «звезды» не является актуальным, поскольку увеличение качественного номерного фонда данной категории происходит за счет реконструкции существующих гостиниц.  
По последним официальным данным, на ремонт и реконструкцию закрыто 15 санаторно–курортных организаций Сочи. Работы по капитальному ремонту и реконструкции отдельных корпусов осуществляют шесть здравниц. В III–IV квартале 2011 г. закрываются на ремонт гостиница «Приморская», «Жемчужина», пансионат «Солнечный Луч», Сочинский центральный военный санаторий. 

Наиболее перспективный  для инвестиций — рынок гостиниц уровня 4 «звезды».

Появление современного 4–звездочного отеля под управлением профессионального гостиничного оператора, обладающего привлекательными потребительскими характеристиками, позволит установить высокий уровень цен и обеспечить высокую среднегодовую загрузку. Это произойдет за счет «перетекания» значительной части клиентов из менее современных 4–звездочных объектов.  
Реализация проектов в категории 5 «звезд» будет более рискованной из–за дорогостоящих инвестиций и значительного роста объема предложения в будущем.

Олимпийские игры 2014 г., планы по проведению Чемпионата мира по футболу, соревнования «Формулы–1» сделают город привлекательным для зарубежных и российских туристов.

Способствовать ежегодному росту спроса будет постепенное развитие инфраструктуры города (в том числе в рамках проектов «олимпийского» строительства), которое дает возможности для нивелирования фактора сезонности и увеличения показателя среднегодовой заполняемости гостиничных объектов за счет увеличения спроса в низкий сезон.⁴

Исходя из выше сказанного, можно сделать вывод, о том, что  транспортная и гостиничная структура  города Сочи находится на самом пике своего становления. И конечно это  становление происходит благодаря  Олимпиаде 2014 года. Создается все  больше новых гостиниц различной категории и строятся новые дороги и кольцевые развязки.

2.2 Состояние, проблемы развития туризма в городе Сочи

 Исходя из распределения мест по учреждениям отдыха по районам, можно сделать вывод о специализации районов города. Центральный и Хостинский районы в большей степени ориентированы на санаторно-курортные услуги, а Адлерский и Лазаревский – на услуги туризма. Такая специализация обусловила соотношение круглогодичных мест и мест максимального развертывания по районам. В Центральном районе оно составляет 0,94, в Хостинском – 0,92, в Адлерском – 0,75 и в Лазаревском – 0,58. Таким образом, природно-ресурсный потенциал Адлерского и Лазаревского районов используется в меньшей степени, чем Центрального и Хостинского. В Лазаревском районе в холодное время года закрывается почти половина всех мест размещения. Это связано с уровнем освоения лечебных ресурсов, развитием инфраструктуры, учреждений культуры, торговли, общественного питания и других материальных ресурсов. К сказанному следует добавить, что 58% всех занятых в учреждениях туризма и рекреации сосредоточено в Центральном и Хостинском районах. Более полное использование потенциала Лазаревского района, имеющего наибольшую протяженность пляжной полосы, требует создания на его территории всех необходимых компонентов рекреационно-туристской инфраструктуры, а, следовательно, значительных капиталовложений. Прежде чем будут привлечены частные инвестиции непосредственно в сферу рекреации и туризма, необходим значительный объем капитальных вложений в создание инженерной инфраструктуры, в первую очередь дорог, систем водоснабжения и канализации, очистных сооружений. Такие объекты, как правило, создаются за счет бюджетов разных уровней. Однако, бюджетные возможности г. Сочи весьма ограничены, при этом очень велика зависимость городского бюджета от дотаций из федерального бюджета. Наиболее перспективным направлением повышения рекреационно-туристского потенциала Сочинского субрегиона выступает создание сети малых частных предприятий, как мест размещения – гостиниц, пансионатов, так и мест отдыха и спортивно-оздоровительных учреждений.

Следует особо подчеркнуть, что природная составляющая рекреационно-туристского  потенциала находится под постоянным антропогенным воздействием, поскольку  каждая из рекреационных технологий помимо собственно рекреационного продукта производит определенное количество загрязнителей, способных разрушать природный объект. Негативные последствия выражаются также в безвозвратном потреблении природных ресурсов. Следовательно, сохранение рекреационно-туристского потенциала требует обязательного наличия в регионе механизмов по воспроизводству элементов природной среды, являющихся источниками рекреации. Помимо природной среды в состав компонентов рекреационно-туристского потенциала входят и элементы основного капитала. В городе Сочи, протяженность которого, как уже отмечалось, составляет 145 км, все берегозащитные сооружения, линии электропередач, железная дорога – это объекты федеральной собственности. Затраты на поддержание этих объектов в нормальном состоянии невозможно покрыть из местного бюджета. В то же время используемые для рекреационных целей природные комплексы города настолько зависят от состояния этих объектов, что практически составляют с ними единое целое. Это относится, в частности, к пляжам, равновесное состояние которых было нарушено при строительстве железной дороги и автодорог, морского порта и других объектов, выемки гальки для строительных целей. Нормативными документами запрещена эксплуатация пляжей при его ширине менее 20 м и категория ему не присваивается. В то же время в Центральном районе г. Сочи многие пляжи имеют ширину всего 5–10 м, в Адлерском и ряде мест Лазаревского района есть места береговой линии вообще без пляжной зоны. 
Для Сочи в настоящий момент наиболее актуальным является вопрос об использовании пляжей, поскольку абсолютное большинство приезжающих в Сочи в теплый период указывают на морскую рекреацию как главную цель поездки.

Таким образом, количество посетителей пляжей фактически определяет количество отдыхающих в сезон. В большинстве европейских стран береговая полоса шириной от 50 до 100 метров находится исключительно в общественной собственности и не может быть передана никому в монопольное владение. Таким образом, обеспечивается полная и равная доступность к пляжу как источнику рекреации. Размещение на пляже каких-либо постоянных объектов запрещено, а услуги по прокату пляжного инвентаря не могут сопровождаться взиманием платы за вход на пляж. Иначе говоря, доступ к прибрежной полосе не может быть закрытым ни для кого. Данный принцип ни в коей мере не отвергает рыночных отношений в рекреационном природопользовании, поскольку конкурентная борьба должна вестись не относительно рекреационных ресурсов, а относительно спроса на рекреационно-туристский продукт.

Таким образом, важнейшими принципами эффективного использования  рекреационного потенциала являются: 
– отнесение ключевых источников рекреации и аттрактивных объектов данной местности исключительно к общественной собственности без права передачи их в чье-либо монопольное владение или пользование; 
– предоставление свободного доступа потребителей к любым источникам рекреации; 
– равный доступ всех производителей рекреационно-туристского продукта к ресурсам, необходимым для производства рекреационно-туристского продукта, на конкурентной основе.

Выполнение данных принципов  позволяет, во-первых, максимизировать  поток туристов в данную местность, поскольку он будет ограничиваться предельной емкостью самого рекреационного ресурса либо существующей сферой услуг, если она недостаточно развита. Во-вторых, существенно увеличивается спрос, и возрастают цены на местные ресурсы, необходимые для производства рекреационно-туристского продукта, в том числе и на землю. Именно такой подход к использованию рекреационно-туристских ресурсов представляется наиболее рациональным. При существующем же положении вещей наиболее ценные участки пляжей находятся на закрытых территориях, что ведет к весьма неполному их использованию и ограничению контроля со стороны местных органов. В этой ситуации экономический эффект от использования рекреационных ресурсов заметно снижается. Взимание ренты со всех туристских предприятий для воспроизводства рекреационного потенциала в данном случае также не вполне оправданно, поскольку часть этого потенциала используется монопольно, следовательно, монополизируются и рентные платежи. К числу ключевых рекреационных ресурсов в Сочи относятся не только пляжи, которые были рассмотрены в качестве наиболее показательного примера. Сюда же можно отнести и субтропические парки, находящиеся также в большинстве своем на закрытых территориях. В этой ситуации, как правило, решается проблема воспроизводства рекреационных ресурсов предприятиями-пользователями. Вне купального сезона помимо бальнеологических факторов туристов привлекает единственный пока в Сочи зимний курорт Красная Поляна, потенциал которого ограничен не столько природными факторами, сколько степенью освоения горнолыжных трасс. Существующие оценки предельной емкости Красной Поляны исходят из единовременной антропогенной нагрузки не более 20 тысяч человек, включая местное население (4 тыс. человек). Недостатком Красной Поляны является сравнительно короткий лыжный сезон – не более 3,5 месяцев. В перспективе, по мере освоения высокогорных трасс, он может быть увеличен до 5 месяцев. Таким образом, за сезон курорт может посетить 130–140 тыс. туристов и примерно такое же количество однодневных экскурсантов.