Анализ рынка недвижимости

Средняя фактическая  стоимость строительства 1 м² общей площади жилых домов в январе-июне 2004г.(рис. 6, рис. 7) составила по области 11497 рублей (в январе-июне 2003г. - 10201 рубль), в Ханты-Мансийском автономном округе-Югре - 15442 рубля (13067 рублей), Ямало-Ненецком - 20858 рублей (21131 рубль), на юге области - 7363 рубля (4612 рублей). [7]

Рис. 6 Средняя фактическая стоимость строительства 1 м² общей площади жилых домов в январе-июне 2004г (тыс. руб.)

 

Рис. 7 Средняя фактическая стоимость строительства 1 м² общей площади жилых домов в январе-июне 2003г (тыс. руб.)

Также фактором влияющими  на рынок недвижимости, является перевозки  грузов (Приложение 3, рис. 8, рис.9)

 

 

Рис.8 Грузооборот автомобильного транспорта январь – июнь 2004 года (млн. т-км)

 

Рис.9 Грузооборот автомобильного транспорта январь – июнь 2003 год (в%)

В структуре грузооборота значительную долю (более 90%) составляет трубопроводный транспорт. Создана одна из самых разветвленных сетей трубопроводов в России. На конец 2003г. протяженность магистральных трубопроводов составила 37,4 тыс. километров. [11]

В июне 2004г. индекс потребительских  цен (рис.10) к предыдущему месяцу по области составил 100,80%, в том числе на продовольственные товары – 100,88%, на непродовольственные товары – 100,73%, платные услуги – 100,80%, к декабрю 2003г. соответственно: 104,57%, 104,44%, 102,68%, 109,38%, к июню 2003г. соответственно: 107,94%, 105,08%, 108,59%, 112,56%,

 

 

Рис. 10 Динамика индекса потребительских цен на конец месяца в % к предыдущему месяцу

в январе-июне 2004г. к январю-июню 2003г. соответственно: 108,65%, 105,55%, 109,03%, 114,41%. (Приложение 4)

По оценке, в мае 2004г. среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника (рис. 10) по области составила 16790 рублей, в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре – 18683 рубля, в Ямало-Ненецком – 25200 рублей, на юге области – 7535 рублей.

Рис. 10 Среднемесячная номинальная заработная плата одного работника (тыс. руб.)

Численность населения  на 1 января 2004г. (с учетом итогов Всероссийской  переписи населения 2002г.) составила 3290,1 тыс. человек, из них 48,6% - мужчины, 51,4% - женщины. В области проживают представители 131 национальности. Наиболее многочисленные этнические группы, по данным переписи населения 2002г., - русские (71,6% от общего числа жителей), татары (7,4%), украинцы (6,5%). [6]    

  Область отличается суровыми природно-климатическими условиями, 90% территории отнесено к районам Крайнего Севера или приравнено к ним. Лишь 3% территории области занимают сельскохозяйственные угодья. Более благоприятные климатические условия юга позволяют выращивать зерно, картофель, овощи, грубые и сочные корма, наличие больших площадей сенокосов и пастбищ создает благоприятные условия для молочно-мясного животноводства. Здесь производится около 80% сельскохозяйственной продукции области. Восемь организаций участвуют в экспериментальной российско-французской программе развития мясного скотоводства.

Сельскохозяйственные организации  автономных округов специализируются на производстве молока, яиц, овощей защищенного  грунта. Развиты традиционные для  коренных народов Севера промыслы - оленеводство и рыболовство.

На душу населения в области  произведено 28 кг мяса (скот и птица  на убой), 152 кг молока, 358 штук яиц. По производству яиц на душу населения область  занимает лидирующее положение среди  регионов Уральского федерального округа.

В области активно используются все основные виды транспорта. В  структуре грузооборота грузооборота значительную долю (более 90%) составляет трубопроводный транспорт. Создана  одна из самых разветвленных сетей  трубопроводов в России. На конец 2003г. протяженность магистральных трубопроводов составила 37,4 тыс. километров.  
       Значительное развитие получил железнодорожный транспорт. Железная дорога связывает Транссибирскую магистраль через г.Тюмень и г.Тобольск с основными центрами добычи нефти и газа в автономных округах.  
Наиболее быстро развивается автомобильный транспорт. Интенсивно растет парк транспортных средств. Построены и функционируют магистральные автодороги круглогодичного действия, связывающие областной центр и промышленные центры Среднего Приобья. Ведется строительство моста длиной более 1,3 км через Иртыш неподалеку от г.Ханты-Мансийска. Мост войдет в федеральную трассу, которая свяжет г.Пермь и Серов (Свердловская область), центры нефтедобычи Среднего Приобья и г.Томск. В 2003г. протяженность автомобильных дорог составила 33 тыс. км, из них 21,9 тыс. - с твердым покрытием. [6]

Для многих районов области  большую значимость продолжает иметь  речной транспорт. В большинстве  промышленных центров, расположенных  на речных магистралях, действуют крупные речные порты.

Развит авиационный транспорт. Из аэропортов области воздушные  суда совершают полеты во многие города России и стран СНГ. Ряд аэропортов, в том числе в г.Тюмени, Нижневартовске, Салехарде, Радужном и Когалыме, производят таможенный и пограничный контроль и открыты для международного сообщения.

Разветвленная сеть современных телекоммуникаций обеспечивает широкий спектр услуг  связи. Развитие бизнеса в регионе  способствует росту предложения  всех их видов, в первую очередь документальной электросвязи, и услуг, предоставляемых с использованием сетей передачи данных. Особое значение приобретают сети, входящие во всемирную информационно-телекоммуникационную сеть Интернет.

Растет число абонентов беспроводной, в том числе сотовой и пейджинговой связи, осуществляется роуминг со многими городами России и мира. На рынке сотовой связи области работают около 30 операторов, как общероссийских, так и региональных. На конец 2003г. число подключенных к сетям абонентских терминалов сотовой подвижной связи составило 367,5 тыс. штук, подвижной радиосвязи - 4,2 тыс. штук, персонального радиовызова - 20,9 тыс. Вводятся в действие цифровые АТС, радиорелейные линии связи.

Все население области охвачено телевизионным вещанием, осуществляется прием эфирного и спутникового телевидения, работают FM - радиостанции.

1.2 Анализ  рынка недвижимости

На 1 января 2004г. в Едином государственном регистре предприятий  и организаций насчитывалось 83,3 тыс. хозяйствующих субъектов (2% от общего количества по России). Большинство осуществляет свою деятельность в торговле и общественном питании, строительстве, промышленности.  
      Развиваются различные формы функционирования субъектов малого предпринимательства: индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, организации малого предпринимательства, крестьянские (фермерские) хозяйства.

На начало 2004г. в области действовало 10,3 тыс. малых организаций, из них  по 31% - в строительстве, в торговле и общественном питании, 13% - в промышленности.  
Зарегистрировано 2473 крестьянских (фермерских) хозяйства. В 2003г. крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями произведено 15,5% от общего производства зерна, 4,7 - овощей, 2,2 - картофеля, 2,5 - молока, 2,1% - мяса (в убойном весе).  
      В 2003г. приватизировано 82 организации, с начала учета (с 1992г.) - 2613 организаций. Наиболее распространенный способ приватизации - продажа государственного и муниципального имущества на аукционах и коммерческих конкурсах. [9]

В настоящее время на рынке недвижимости Тюмени сложилась следующая ситуация: предложение (в первую очередь это касается первичного рынка жилья) значительно превышает платежеспособный спрос населения, но цены при этом не снижаются, как это должно произойти согласно закону спроса, а растут. Вместе с тем приобретение жилья было и остается проблемой №1 для большинства горожан. [10]

Характерным событием для Тюмени является мгновенная реакция рынка на появление  нескольких десятков покупателей из северных регионов, которые приобретают квартиры, как правило, без торга и по максимальной цене. Цены при этом увеличиваются сразу как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. [7]

Рис. 11 Динамика цен на квартиры в Тюмени.

Рынок жилья в настоящее время  находится в состоянии стабильной неустойчивости, которая характеризуется, с одной стороны, сравнительным  постоянством цен на жилье, с другой стороны диспропорцией в структуре  спроса и предложения. [11]

Что же касается ситуации по рынку недвижимости в общероссийских масштабах, то, в ближайшие 2-3 года рост цен на жилье в России продолжится, а затем должен стабилизироваться. В целом по России в 2003 году рост цен на рынке жилья составил около 25%.[12]

Рис. 12 Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья г. Тюмени за 2003г., 2004г.

Если рост объемов  ввода жилья будет составлять около 10% ежегодно, цены в ближайшие  годы стабилизируются. А дальнейшая ситуация с ценообразованием на рынке  жилья будет зависеть от состояния экономики. Однако в ближайшие 5 лет снижение стоимости жилья не будет, поскольку спрос на рынке все еще велик, а с развитием системы ипотечного жилищного кредитования он будет увеличиваться.

Спрос рождает повышение цен. Наметившийся в первые месяцы нового года спрос на квартиры, укрепился и продолжается. В результате этого рост цен на квартиры в Тюмени составил примерно 13-15% и еще продолжается. По оценкам специалистов при сохранении таких темпов, квартиры к концу 2004 года подорожают на 50-60%. Кроме этого, тенденция к увеличению цен привела к снижению предложений на рынке недвижимости на 10%.[4]

Стоимость 1 квадратного метра типового жилья в центре Тюмени на сегодняшний  день в среднем составляет 22 тыс. рублей. Приобрести достойную квартирку доступно далеко не каждому. [5]

Еще три года назад  двухкомнатная "хрущевка" с кухней-каморкой образца 60-х годов тянула на 150-250 тысяч рублей, ныне - от 600 тыс. руб. По прогнозам специалистов  спада  цен в областной столице больше не будет.

Общее количество коммерческих компаний работающих на рынке недвижимости в Тюмени составляет 58 агентств недвижимости, таки как: «Авангард»,  «Ареал», «Горси», «Константа», «Адвекс - Т» (приложение5).[2]

Более подробно о количестве сделок рассмотрим на примере достаточно известного агентства недвижимости в городе Тюмени «Адвекс -Т». [15] По данным компании «Адвекс-Т», за девять месяцев нынешнего года практически в три раза увеличилось количество сделок по «ипотеке», в сравнении с аналогичным периодом 2003 года. Стало известно, что с января по сентябрь 2004 года по ипотечным кредитам в компании «Адвекс-Т» было совершено 114 сделок купли-продажи готового жилья, из них – 56 сделок - в период с января по апрель, 58 сделок – с мая по сентябрь. Известно, что в апреле 2003 года компания «Адвекс-Т» совместно с банком «Агропромкредит» начала реализацию общегородской ипотечной программы, и по данным на декабрь 2003 года в рамках сотрудничества была осуществлена 41 сделка.

Среднее время на оформление сделок с недвижимостью составляет один месяц, при условии, что все необходимые документы собраны, и все правильно оформлено.

Жилье в Тюмени покупают приезжие, основная масса которых - северяне, тюменцы составляют лишь третью часть всех покупателей. Стоит  отметить, что покупают квартиры преимущественно люди со стабильным заработком в пределах 350-500 долларов на каждого члена семьи. Приобретение жилья по ипотечным кредитам составляет лишь 5% от общего количества сделок с недвижимостью в Тюмени. [15]

Наибольшим спросом  среди покупателей пользуются квартиры в центре Тюмени, Тюменском, Восточном микрорайонах, МЖК, а также в районе улиц Широтной и Московского тракта.

Наименьшую популярность завоевали квартиры в микрорайонах Заречном и Дома Обороны.

Информацию о рынке  недвижимости можно узнать из различных источников.

Одним из главных источников получения информации являются газеты, такие как: «Недвижимость и строительство  в Тюмени», «Из рук в руки», «Квартирный вопрос», «Недвижимость  для всех» и т. д.

Данные периодические  издания достаточно широко и основательно рассматривают вопросы, касающиеся недвижимости. Помимо спроса и предложения на недвижимость из данного источника можно извлечь полезную информацию, касающуюся благоустройства, застройки города, различные советы, интервью с депутатами, а также с людьми, работающими в агентствах недвижимости, в банках.

Другим, не менее важным источником информации является интернет. Это достаточно активный источник в  освящении вопросов рынка недвижимости, как по России, так и по вопросам местного рынка. Существует огромное количество сайтов, где можно найти различную информацию и статистику о недвижимости.  К таким сайтам относится, например, etagi.ru; oblstate.ru; uralpolit.ru; regionz.ru; n-gorod.ru и т.д.

1.3 Анализ местоположения объекта недвижимости

Описание объекта недвижимости при оценке

 

Характеристика объекта		Возможные значения
1. сегмент рынка		рынок жилья
2. текущее использование		проживание
3. вид данных		оценка
4. юридическое описание, регион, район, адрес		Тюменская область г. Покачи, ул.
5. право собственности		Право пользование
Характеристика участка
1. зона		селитебная
2. форма		многоугольник
3. топография		ровное место
4. состояние участка		разработан, имеются посадки
5. не благоприятные условия окружающий среды		отсутствуют
6. транспортная доступность		главная автодорога, в 200 м  и 300 м расположены  остановочные комплексы
7. качество дорог		с твердым покрытием
8. состояние дорог		хорошее
9. доступные инженерные коммуникации		водопровод, телефонная сеть,  электрические сети, теплотрасса
9. доступные инженерные коммуникации		водопровод, телефонная сеть,  электрические сети, теплотрасса
Характеристика здания
1. год постройки	1982 г.
2. первоначальная балансовая стоимость	100 тыс. руб.
3. год последнего капитального ремонта	2004 г.
4. число этажей	5 этажей
5. общая площадь	58 м2
6. полезная площадь	45 м2
7. строительный объём	2,5  м
8. площадь застройки	установить не удалось
9. техническое состояние	хорошее
10. группа капитальности	I группа
11. фундамент	ленточный
12. стены	кирпичные
13. колонны и столбы	отсутствуют
14.перекрытия	железобетонные плиты
15. кровля	шифер
16. степень огнестойкости	I степень
17. коммунальные услуги	вода, отопление, канализация, электроснабжение, телефон
18. дополнительные постройки и удобства	отсутствуют
Помещения
1. размещение в здании	2 этаж
2. отделка	сделан ремонт
3. вход	со двора
4. вид из окон	во двор,  на улицу
5. телефон	есть
Ближайшее окружение