Анализ рынка недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ 
ВВЕДЕНИЕ 3 

1.  
   Основные понятия и особенности рынка недвижимости и его инфраструктурА 5
1.  
   Рынок недвижимости – понятие, основные сегменты 5
2.  
   Функции и участники рынка недвижимости 8
3.  
   Инфрастуктура рынка недвижимости 11
2.  
   аНАЛИЗ рынка недвижимости Тольятти 13

 
2.1 Особенности рынка недвижимости  Тольятти 13 
 
2.2 Анализ состояния рынка жилой недвижимости Тольятти 14 
 
2.3 Анализ привлекательности рынка жилой недвижимости Тольятти 20 
 
3. Предложения по развитию рынка жилой недвижимости в Тольятти 24 
 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 26 
 
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 28 
 
ПРИЛОЖЕНИЕ 30 
 
ВВЕДЕНИЕ 
В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики – рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения. 
 
Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем. 
 
Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.  
 
Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.  
 
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.  
 
Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. 
 
Таким образом, налицо актуальность сформулированной темы работы. 
 
Целью курсовой работы является разработать рекомендации по развитию рынка недвижимости. 
 
Для достижения поставленной цели в работе поставлены и решены следующие задачи: 
 
- определены понятие рынка недвижимости, его основные сегменты; 
 
- изучены функции и основные участники рынка недвижимости; 
 
- определено понятие инфраструктуры; 
 
- рассмотрены особенности рынка недвижимости Тольятти; 
 
- проанализировано состояние рынка недвижимости Тольятти; 
 
- проанализирована привлекательность рынка недвижимости Тольятти; 
 
- рассмотрены предложения по развитию рынка недвижимости Тольятти. 
 
Объектом исследования является рынок недвижимости Тольятти. 
 
Предметом исследования – система экономических отношений действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.  
 
Для написания курсовой работы были использованы методические пособия, классические и современные труды отечественных и зарубежных экономистов в области недвижимости, справочники по недвижимости и всемирная сеть Интернет. 

1.  
   Основные понятия и особенности рынка недвижимости И ЕГО ИНФРАСТРУКТУРА

1.  
   Рынок недвижимости – понятие, основные сегменты 

 
 
Недвижимость создается трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости как одном из важнейших секторов рыночной экономики. 
 
Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.¹ 
 
Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.  
 
Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.1). 
 
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.  
 
Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость  
 
е го со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. 
 
Рис. 1. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов. 
 
При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится много частей, каждая из которых будет характеризоваться принадлежностью к какому-то товарному сектору или потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами. 
 
В рыночной экономике важно найти свою нишу, т.е. сориентироваться на будущих покупателей и определить товар, который будет пользоваться спросом. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие (рис. 2)²: 
 
- Рынок земли (земельных участков); 
 
- Рынок жилья; 
 
- Рынок нежилых помещений; 
 
- Рынок промышленной недвижимости. 
 
 
Рис.2 Структурные составляющие рынка недвижимости. 
 
Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.  
 
Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продажи объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможны изменения как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки. 
 
Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг. 
 
В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке (государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основой продавец недвижимости), и вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц). 
 

2.  
   Функции и участники рынка недвижимости

 
 
Рынок недвижимости оказывает большое  влияние на все стороны жизни  и деятельности людей, выполняя ряд  общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. 
 
Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д. 
 
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др. 
 
Коммерческая функция состоит в реализации потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. 
 
Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту. 
 
Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах. 
 
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам. 
 
Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью. 
 
Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков. 
 
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование. 
 
Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы. 
 
Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. 
 

3.  
   Инфраструктура рынка недвижимости

 
 
Формирование и развитие рынка  недвижимости невозможно без наличия  структур и услуг, обеспечивающих его  функционирование.  
 
Для нормальной деятельности рынка наибольшее значение имеют те структуры, которые на профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы отношений между участниками сделок и информационную среду для его функционирования. Большое значение для становления рыночных отношений в сфере недвижимости имеет наличие информации самого различного характера – профессиональной, рекламной, справочной, экономической правовой и деловой. 
 
Среди профессиональных участников рынка недвижимости наибольший удельный вес занимают посреднические организации – риэлтерские фирмы. Эти фирмы действуют как на вторичном, так и на первичном рынках недвижимости. 
 
Риэлтерские фирмы, как показывает практика в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России, подразделяются на три группы: 
 
Крупные фирмы отличаются прежде всего значительным штатом сотрудников, обширной базой данных, сформировавшейся структурой управления и большим количеством регулярно осуществляемых сделок с недвижимостью (30-50 сделок в месяц). Эти фирмы уделяют большое внимание созданию положительного имиджа в обществе, для чего проводят активную рекламную политику. Они стремятся развивать деловые контакты с муниципальными структурами и принимают деятельное участие в работе профессиональных объединений участников рынка. По мере развития фирмы этой группы диверсифицируют свою деятельность и начинают инвестировать средства в новое строительство, в создание средств массовой информации (газет, журналов, информационных агентств и т.д.), выпускать жилищные сертификаты и другие ценные бумаги, заниматься строительством, реконструкцией и ремонтом объектов. 
 
Средние фирмы заключают 10-20 сделок в месяц, они, так же как и фирмы первой группы, гарантируют клиентам юридическую чистоту подготовленных ими сделок, обеспечивают сжатые сроки оформления сделок, проводят дилерские операции. Их рекламная тактика направлена на получение эффекта среди определенных групп населения и на конкретных объектах. 
 
Группа мелких фирм постоянно уменьшается, так как многие из них оказываются не в состоянии соответствовать тем требованиям, которые предъявляют муниципальные власти при лицензировании. Деятельность мелких фирм – это по существу организованная и зарегистрированная форма деятельности частных маклеров. Они имеют небольшой оборот, работают в большинстве случаев по конкретным заказам и ограничиваются функциями посредников.  
 
Уровень компетентности профессиональных участников рынка определяется их специальной подготовкой и использованием современных компьютерных и телекоммуникационных технологий. Внедрением цивилизованных основ на рынке недвижимости занимаются профессиональные общественные объединения. 
 
Инфраструктура рынка жилья России в приложении 1.  
 

2.  
   аНАЛИЗ рынка жилой недвижимости в Тольятти

1.  
   Особенности рынка недвижимости Тольятти

 
 
Недвижимость в Тольятти имеют  свою историю. И были факторы, которые  кардинально меняли ее. Так, в начале девяностых годов, во время социально-экономического преобразования, строительство в  Тольятти начало набирать широкого размаху. Было возведено множество жилых  секторов, и кто знает как сложилась  бы ситуация если бы не кризис, который  начался в 98 году. Он сильно снизил темпы  строительства. Строительство пошло  на спад, и оказалась бессильно  против всеобщего безденежья. Но даже после того подъема, который начался после 98 года, ситуация так и не смогла стать такой же как до кризиса. Платежеспособность горожан осталась почти такой же, а значит, и квартиры они не стали покупать лучше. Что в свою очередь означает прежнее состояние строительной отрасли. А в связи с тем что в Тольятти все квартиры выдают за элитное жилье, то ситуация становится еще более пагубной. Ведь если сравнить строительство и недвижимость Тольятти и недвижимость Самары, то первая значительно отстает. Ведь в Самаре делают ставку на то, что лучше продать жилье немного дешевле, чем допускать его простой. Ведь если сравнить цены, то не вооруженным глазом видна разница. Три - четыре тысячи за квадратный метр, именно такую разницу составляют цены на жилье в Тольятти и в Самаре. 
 
А ведь квартиры Тольятти представляют довольно простую планировку. Один вид, это планировка, в которой большая кухня и коридор. Эту планировку еще называют «ульновской». Еще один характерный вид, это макаравская планировка. Такие квартиры свойственны панельным девятиэтажкам. А квартиры - «улучшенки» являются достопримечательностью четырнадцатиэтажек возведенных из кирпича. 
 
Что же касается коммерческой недвижимости, то коммерческая недвижимость в Тольятти так же переживает не лучшие времена. Этому было несколько причин. Первая из которых, тот самый кризис 98 года. Далее пошел подъем, ведь после кризиса начали появляться частные предпринимательства. А их потребность в офисах укрепила недвижимость. Но уже к 2007 году все потребности в данной отрасли были сполна удовлетворены, и коммерческая недвижимость Тольятти узнала еще один негативный фактор, который называется перенасыщение рынка. В итоге цены на мелкие объекты упали, а на такие как офисы, подымаются довольно медленно, из последних сил только успевая покрывать инфляцию. Но по прогнозам аналитиков, подобная ситуация будет длиться до конца текущего года. В дальнейшем же, она способна изменится к лучшему. Кризис к тому времени немного ослабит свою хватку и, как и после 98 года. Начнут появляться новые предприниматели, которым в свою очередь для успешного ведения бизнеса, так же потребуются офисы и офисные помещения. 
 
Земельные участки в Тольятти также не намерена в ближайшее время рати в цене. Ведь их стоимость за последние стабильно подымалась, и пытавшиеся угнаться за ней люди, безнадежно отстали. И теперь, землевладельцам необходимо сделать привал на повышение цены на земельные участки в Тольятти. Ведь дорога, но не продаваемая земля не принесет никакой пользы.