Анализ рынка недвижимости

2.  
   Анализ состояния рынка жилой недвижимости Тольятти

 
 
На фоне всеобщего  хаоса, который стали называть кризисом, мазута и галопирующего доллара, мучительные ощущения страстного желания что-то купить постепенно стали затухать и переходить в не менее страстные желания разобраться «во всем». 
 
 Прозаический вопрос – «куда деть деньги?» для многих тольяттинцев стал уже не интересен. Стали пополняться ряды не интересующихся и квитанциями на обновленные коммунальные платежи. У населения появилась полная потребительская апатия к дворцам, яхтам, иномаркам, копченой колбасе и т.д. 
 
 НО, рынок жилой недвижимости продолжает жить своей самостоятельной жизнью, освежается ассортимент предложений, корректируются цены. Квартирный вопрос продолжает находить свой «лекторат»: кто-то создает семью, ждет пополнения, кто-то разводится, кто-то освобождает жилплощадь. Такой жизненный процесс остановить сложнее, нежели доменную печь или заводской конвейер. 
 
Февральский объем предложений вторичного рынка (490 тыс. кв.м.), на фоне количественного всплеска октября немного снизился. Часть продавцов просто сняла с продажи свои квартиры, опасаясь за полученную с продажи наличность, часть собственников перенесли свои квартиры на рынок аренды, так же опасаясь за вырученный с продажи капитал. Тем не менее, рынок более пополнился квартирами нового фонда, квартирами с отделкой. 
 
 Таблица 1. 
 
Количество квартир на вторичном рынке жилья (янв. 2009г.)

 
  
 
Среди обменных квартир сохраняется  доминирующая масса желающим меняться на большее. Пока еще на рынке редчайшим  явлением оказываются варианты обмена на меньшую жилплощадь, за исключением  разъезжающихся трех и более комнатных квартир. 
 
Отсутствие платежеспособного покупателя заставило многих риэлтеров вернуться к весьма трудоемким психологическим и физическим процессам сращивания обменных цепочек. Многие «застоявшиеся» риэлтеры и собственники «зависших» квартир пока еще с трудом сговариваются на предлагаемые обменные варианты, все еще ожидая покупателей с наличностью.  
 
Первичный рынок предлагает квартиры в 60 строящихся домах, с планируемыми сроками ввода в эксплуатацию по 2011 год. Продавцами строящихся квартир выступают и частники-дольщики, и игроки-инвесторы, и не могущие обналичить свою зарплату субподрядчики, и непосредственно застройщики.  
 
 
 
Общий ценовой диапазон рекламируемых на первичном рынке предложений на февраль значительно расширился по сравнению с летним периодом и составил: 27 – 90 тыс.рублей. Более массово предложены квартиры в ценовом диапазоне: 40-46 тыс.р. за кв.м. Привести в единую систему ценовой ряд строящихся квадратных метров весьма затруднительно, так как за рекламируемой ценой стоит весьма разношерстный букет составляющих услуг, условий и технических характеристик. Цена метра в одном и том же строящемся доме может различаться в зависимости от того, кто продает. Каждая строительная компания предлагает свой «джентльменский» набор правил: от формы договорных отношений, до вариаций отделки и пр. При расчете средневзвешенного показателя цены условного квадратного метра планка февраля составила 42,2 тыс.р. 
 
К примеру, расчеты средневзвешенного показателя августа 2008 г. составляли 45 тыс.р. Ценовой диапазон доминирующей массы предложений рынка в августе составлял: 40-46 тыс.р. 
 
 
 
Рекламируемый ценовой фон предложений вторичного рынка февраля по сравнению с декабрем 2008 г. снизил свою планку. Рынок стал пополняться более дешевыми предложениями, тем самым,  изменив как ценовые диапазоны, так и средневзвешенные показатели. 
 
 Таблица 2. 
 
Ценовой диапазон квартир типовых планировок на средних этажах  
 
(февр.2009г., удорожание относительно дек.2008г.)

 
 
Покупатели стали выбирать квартиры нижнего ценового ряда, ценовая планка реальных продаж стала значительно  отличаться от рекламируемой ценовой  массы. 
 
Стало заметнее смещение цен 3-х комнатных квартир к двушкам, что хорошо просматривается на примере квартир московской планировки.  
 
 
 
 
Рассмотрим неоспоримые (как нам кажется) факты, влияющие сегодня на здоровое формирование рынка жилья и города в целом. Во-первых, количество населения Тольятти и как следствие потребность в оптимальной жилищной среде данного количества населения должно быть соразмерно наличию рабочих мест. Оптимальное число, т.е. необходимый минимум рабочих мест диктует в свою очередь баланс задействованного числа населения в экономике города и так сказать – иждивенцев, т.е. массы нетрудоспособного населения (дети, пенсионеры, инвалиды…). В теории можно создать идеальную модель экономической и социальной среды города, своего рода цель, к чему стремиться, понимаемый необходимый объем рабочих мест, число так называемых домовладений, из которого рассчитывается необходимый объем квадратных метров жилья, социальной и иной инфраструктуры. 
 
 
 
Из общего числа населения Тольятти, чуть более 700 тысяч человек, в экономике города были заняты 380 тыс. человек, из которых порядка 60 тысяч работающих составляли пенсионеры. Смена подрастающего поколения составляла чуть более 160 тысяч. Продолжая привычную  динамику (относительно стабильного времени) смертности, рождаемости и миграции, легко представить экономическую ситуацию города лет через 10-15: работающая масса в 380 тыс. человек переходит от «станка» на заслуженный отдых (если даст государство), и на их место встает молодое поколение. С учетом повышенной детско-юношеской смертности и повышенного числа инвалидности среди молодежи, тольяттинский рынок труда ожидает пополнение чуть более 100 тысяч человек. То есть, можно сказать, при таком раскладе зарабатывающая и значить платежеспособная масса населения Тольятти уменьшится более чем в половину. Потребительские возможности такой платежеспособной массы лучше себе не представлять. Есть повод о чем-то подумать. 
 

3.  
   Анализ привлекательности рынка жилой недвижимости Тольятти

 
 
В 2009 году отрицательный тренд на отечественном рынке недвижимости наметился не только в Тольятти: практически во всех российских городах  было зафиксировано падение цен. Так, по данным Российской гильдии риэлтеров, наиболее стойкими оказались рынки недвижимости в Самаре, где годовой спад цен составил всего 8,7%, Ульяновске (-9,5%) и Хабаровске (-10,6%). Максимальное падение зафиксировано в Тольятти (-36,3%) и Омске (-35,1%). С начала 2009 года цены на квартиры медленно, но верно устремились вниз, и лишь только ближе к осени их падение было приостановлено некоторой активностью на рынке. Как следствие – падение замедлилось, а самое дешевое жилье было быстро раскуплено. 
 
«Лишь во второй половине 2009 года в Тольятти стала наблюдаться какая-то активизация спроса, – делится своим видением ситуации на рынке директор «АН Терехова» Юрий Терехов. – Это объясняется несколькими факторами. Во-первых, правительственная пропаганда убедила общественное мнение, что кризис позади и дальше падать цены не могут.  
 
Во-вторых, в значительной степени активизировалась реклама и пропаганда ипотечного кредитования.  
 
В-третьих, нуждающиеся в жилье просто устали ждать, и проявилась тенденция отложенного спроса, поскольку огромному количеству тольяттинцев просто негде жить. Кроме того, во второй половине прошлого года, наконец, было разрешено использовать материнский капитал на приобретение жилья и несколько десятков льготников получили жилищные сертификаты. Эти факторы повлияли на то, что самое дешевое жилье достаточно быстро раскупили, и участники рынка сделали формально правильный вывод – жилье подорожало. Но если посмотреть внимательно, мы увидим, что относительно дорогое жилье не продается совсем, а верхняя ценовая планка типовых квартир в последние полгода заметно скорректировалась вниз». 
 
Сегодня на вторичном рынке жилья Тольятти представлено порядка 15 тысяч квартир. Ценовой диапазон очень широк. Верхний предел цен сохраняется где-то на уровне начала 2009 года, а нижний упал относительно января 2009 года почти на 40%. Однако, по словам директора ООО «Жилищный проект» Сергея Жолнерука, истинная ситуация выглядит несколько иначе, и реально присутствующих на рынке квартир насчитывается чуть более 10 тысяч. 
 
«Такой объем рынка держится в Тольятти уже пару лет. Преобладающие случаи во многих агентствах: выставлять одну и туже квартиру в электронную базу данных, где все объекты составляются алфавитно, повторяя по 3-5 раз свою квартиру с различными комментариями. Такой ценовой анархии, которая царит сейчас в рекламируемых предложениях, рынок не знал. Разброс цен на однородные квартиры может составлять сотни тысяч, а то и миллионы рублей. И риэлтерам удается продавать только квартиры, находящиеся в начале ценовой шкалы», – отмечает Жолнерук. 
 
По мнению же генерального директора АН «Русская жемчужина» Алексея Кирюшина, цены на недвижимость в Тольятти уже достигли своего дна. Но высказываются и диаметрально противоположные мнения. «Кризис только начинается. Думаю, что до конца лета нынешнего года будет понятно, кто прав – оптимисты или пессимисты. Себя отношу ко вторым. По крайней мере, для нашего автозавода этот год будет не лучше, чем прошедший. Поэтому, смею предположить, что в текущем году жилье в Тольятти подешевеет в среднем на 10-15%», – поясняет свою позицию Юрий Терехов. 
 
Не лучше обстоят дела и на первичном рынке. Итоги строительства, как по России, так и в Тольятти далеки от оптимизма. Более того, в 2010 году объемы строительства могут оказаться самыми низкими за всю историю страны. По предварительным расчетам федерального правительства, вместо запланированных 80 млн. квадратных метров жилья в строй в лучшем случае введут около 53 млн., то есть на 33,5% меньше. Независимые эксперты говорят о еще большем падении – до 30-32 млн. квадратных метров. Если говорить о Тольятти, то в 2007 году в нашем городе было введено в эксплуатацию 200 тыс. кв. м жилья, в 2008-м – 180 тыс. кв. м, а уже в 2009-м – порядка 70 тысяч. В 2010 году планируется построить не более 50-60 тыс. кв. м. 
 
Напомним, что еще в 2007 году с правительственной трибуны ставилась задача с 2010 года строить не менее 100-130 млн. квадратных метров в году, чтобы достичь показателя ввода нового жилья не менее одного квадратного метра на человека в год. Согласно подсчетам российского Минрегиона, в 2009 году на каждого жителя страны пришлось примерно 0,32 квадратного метра жилья. То есть для достижения результата необходимо строить почти в 3-3,2 раза больше, чем было запланировано, и в 5-6 раз больше, чем в прошлом году. 
 
Финансовый директор ООО «Городской строитель» Евгений Козлов: «Если тенденция по «умерщвлению» АВТОВАЗа продолжится, то вряд ли стоит ждать на рынке всплеска спроса и роста цен, так как продолжится отток работоспособного населения из города. С другой стороны, сужение предложений от строительных компаний породит дефицит на первичном рынке и, как следствие, рост цен на новостройки». 
 
В итоге все участники городского рынка недвижимости сходятся во мнении, что улучшение ситуации в первую очередь будет зависеть от самочувствия автозавода. «В 2010 году мы ожидаем некоторого оживления на рынке, которому будут способствовать ипотечные программы, уже предлагаемые крупными коммерческими банками, различные федеральные жилищные проекты. И многое будет зависеть от того, как будет развиваться ситуация на АВТОВАЗе. Насколько успешными окажутся федеральные программы по его спасению», – резюмирует ближайшие перспективы Алексей Кирюшин. 
 

3.  
   Предложения по развитию рынка жилой недвижимости в Тольятти

 
 
Проанализировав состояние рынка  жилья Тольятти, можно сделать  выводы, что основной причиной преобладания предложения над спросом является плохое благосостояния граждан Тольятти, отсутствие средств и возможностей для приобретения жилья. И как следствие идет снижение строительства жилья. Плохое благосостояние граждан можно объяснить низкими заработками, а то и безработицей.  
 
То есть основным, решающим фактором улучшения обстановки на рынке является развитие экономики города и изменение благосостояния горожан.  
 
Поэтому можно сделать следующие рекомендации по изменению сложившейся ситуации на рынке. 
 
Улучшение финансовых и производственных показателей ОАО «АВТОВАЗ» может стать позитивным фактором. Следствием этого может стать увеличение финансирования программы по субсидированию работников завода при покупке жилья. Также не стоит забывать про правительственную программу «Молодой семье — доступное жилье», которой в ближайшее время сможет воспользоваться еще большее количество семей, за счет роста рождаемости. В результате спрос на жилье может вырасти, хоть и не значительно. 
 
К позитивным факторам можно так же отнести введение в эксплуатацию в ближайшее время вновь построенного, но не сданного из-за бюрократических проволочек жилья, а также выделение земельных участков под новое строительство. Однако пока движения мэрии в эту сторону не наблюдается. 
 
Думаю, что изменение расценок на жилье в положительную сторону для покупателей (граждан) так же могло бы положительно отразиться на величине спроса.  
 
Так же можно было бы предложить изменить условия ипотечного кредитования, что бы позволило решить проблемы для людей со средними доходами.  
 
Повысить спрос на рынке недвижимости может увеличение числа людей способных приобрести жилье, а значит необходимо решить проблему с безработицей. Для этого необходимо организовывать больше рабочих мест. Этому может поспособствовать подъем производства, который в свою очередь зависит от покупательского спроса на продукцию и услуги. То есть, грубо говоря необходимо улучшать экономику города. 
 
Таким образом, можно сказать, что в целом жилье станет доступным не тогда, когда ценники на квартиры достигнут исторического минимума, а тогда, когда эти ценники перестанут быть недосягаемыми для обычных покупателей. Время покупать жилье действительно пришло, достигнуто даже не дно, а то состояние рынка, когда он готов обслуживать покупателя, а не просто допускать его к прилавку. Но кризис опустошил кошельки многих из тех, кто мог бы позволить себе такую дорогую покупку. В конечном итоге, именно это может стать главной преградой на пути к восстановлению рынка недвижимости, если не предпринять меры. 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 
 
Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов, что:  
 
1) рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость. Недвижимость создается трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости как одном из важнейших секторов рыночной экономики. 
 
2) недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п.  
 
3) рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную. 
 
4) формирование и развитие рынка недвижимости невозможно без наличия структур и услуг, обеспечивающих его функционирование. Для нормальной деятельности рынка наибольшее значение имеют те структуры, которые на профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы отношений между участниками сделок и информационную среду для его функционирования. Большое значение для становления рыночных отношений в сфере недвижимости имеет наличие информации самого различного характера – профессиональной, рекламной, справочной, экономической правовой и деловой. 
 
5) рынок недвижимости Тольятти находиться в стадии застоя. Для него характерен низкий спрос на жилье, т.к. цены на жилье высоки, а доходы населения низки. Строительство нового жилья в Тольятти сокращается с каждым годом и причина тому, так же высокие цены и низкий спрос на жилье. 
 
7) основным, решающим фактором улучшения обстановки на рынке жилой недвижимости Тольятти является развитие экономики города и изменение благосостояния горожан, а так же когда жилье станет доступным не тогда, когда ценники на квартиры достигнут исторического минимума, а тогда, когда эти ценники перестанут быть недосягаемыми для обычных покупателей. 
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

1.  
   Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для студентов вузов / А.Н. Асаул.— СПб. [и др.]: Питер, 2004 .— 512 с.
2.  
   Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Электронное пособие. (http://www.aup.ru).
3.  
   Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / И. Т. Балабанов.— СПб. и др.: Питер, 2006 .— 206с.
4.  
   Бочаров А.Н. Откровенно о недвижимости / Бочаров А. Н., Рысев Л. Ю., Сандалов Л. Г. — СПб.: КАРО, 2004 .— 190с.
5.  
   Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости.— М.: ИНФРА-М, 2005.— 669с.
6.  
   Голощапов Н.А. Недвижимость: Слов. - справочник / Н.А. Голощапов, С.И. Помазкова; Под ред.В.И.Осипова.— М.: ИТРК РСПП, 2006 .— 423 с.
7.  
   Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие для студ. вузов, обучающихся по направлению "Экономика" / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев.— М.: КНОРУС, 2007 .— 180 с. — Библиогр.: с. 179-180.
8.  
   Крутик А.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для студ. вузов, обуч. по экон. специальностям / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов, Ю. М. Горенбургов.— СПб.: Лань, 2005 .— 478 с.
9.  
   Котляров М.А. «Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России». Финансы и кредит №17-2004. 
10.  
    Каталог недвижимости «Парадный подъезд», апрель/2007.
11.  
    Миронова, Н.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов / Н.Н. Миронова, С.А. Шутьков.— М.; Ростов н/Д : Национальный институт бизнеса : Феникс, 2004 .— 154, [1] с. — (Высшее образование).— Библиогр.: с. 153 .
12.  
    Недвижимость: Практическая энциклопедия, под ред. И.С.Радченко. – М. ГроссМедиа, 2005. 
13.  
    Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика. – М.: Экономика, 2006. 
14.  
    Фридман, Джек. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Учебник: Пер. с англ. / Акад. нар. хоз-ва при Правительстве РФ.— М.: Дело Лтд, 2005.— 461с.
15.  
    Шабалин, Вадим Геннадьевич. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке в вопросах и ответах / В. Г. Шабалин.— изд. 10-е, испр. и доп. — М. : Филинъ : Омега-Л, 2006 .— 687 с.
16.  
    Шувалова Ирина «Российский рынок недвижимости этапы становления и развития» (http://www.dm-realty.ru). 
17.  
    Деловая газета Тольятти «Понедельник» (http://www.ponedelnik.info/)
18.  
    Рынок недвижимости Тольятти (http://www.gilishproekt.ru/News/)