Банкротство предприятия. Оценка ликвидационной стоимости предприятия

Основным вопросом, возникающим при расчете ликвидационной стоимости, остается вопрос перехода от рыночной стоимости имущества к ликвидационной.

Вообще ликвидационная стоимость может быть рассчитана двумя методами: прямым и косвенным.

Прямой метод основывается исключительно на сравнительном  подходе. Применение данного метода реализуется либо путем прямого  сравнения с аналогами, либо через  статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный  анализ). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода. Хотя в случае наличия необходимой информации он обладает высокой степенью объективности.

Косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости.

Схема расчета ликвидационной стоимости объекта имущества  при использовании косвенного метода выглядит следующим образом:

рыночная стоимость  объекта   скидка на факт вынужденности продажи.

Таким образом, основной методологической проблемой в данном случае является определение скидки на факт вынужденности продажи (поправки, отражающей условия продажи).

Существует несколько  способов определения скидки на вынужденный характер продажи: метод сравнения парных продаж (при котором анализируются цены продажи идентичного имущества в обычных условиях и в сжатые сроки экспозиции), метод прямого анализа характеристик и экспертный метод.

Чаще всего обращаются к третьему, экспертному методу, что обусловлено фактом ограниченности необходимой информации. Как правило, скидка на вынужденный характер продажи находится в диапазоне от 20% до 50% [7] . Безусловно, значение поправочного коэффициента может быть и иным, в зависимости от конкретных условий ликвидации.

В любом случае расчет данного коэффициента предполагает обоснование и выделение факторов, определяющих снижение рыночной стоимости  каждого конкретного вида имущества. После определения диапазонов скидки на вынужденность продажи в разрезе факторов производится тщательный анализ ситуации и выбор конкретного значения скидки для каждого фактора, после чего полученные значения суммируются. Аналогичные расчеты производятся для всех видов имущества, принадлежащих ликвидируемому предприятию.¹¹

Оценка ликвидационной стоимости предприятия имеет  своей целью формулирование основной задачи, которая должна быть решена в результате оценки. Формулирование цели включает определение:

• вида стоимости, которая оценивается;
• вида имущественных прав, которые оцениваются;
• полного наименования объекта оценки, включая организационно-правовую форму предприятия и вид собственности (федеральная, субъекта Федерации, муниципальная или частная);
• даты оценки

Функция оценки - это сфера  использования результатов данной оценки, или назначение оценки. Функция оценки указывает предположительного пользователя результатов оценки. Если данная оценка имеет и другие функции, их следует сформулировать в отдельных утвердительных предложениях.

Пользователи отчета об оценке должны обратить особое внимание на функцию оценки. Если сформулированная в отчете функция оценки не совпадает  с задачами пользователя оценки, то полученные результаты оценки нельзя использовать для принятия управленческого  решения.

 Определение вида стоимости, подлежащего оценке, имеет важное значение - вид стоимости обусловливает выбор методики оценки, а значит, и конечный результат оценки. Специалисты различают следующие виды стоимости предприятия: обоснованную, обоснованную рыночную, инвестиционную, внутреннюю (или фундаментальную), страховую, ликвидационную и пр. Ликвидационная стоимость в свою очередь подразделяется на упорядоченную ликвидационную стоимость, принудительную ликвидационную стоимость и ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия. Задача заказчика и эксперта-оценщика - точно определить вид стоимости, которую необходимо оценить.

Описание прав собственности  на предприятие включает юридическое, общее и физическое описание имущества  предприятия.

Юридическое описание имущества  предприятия основывается на договоре купли-продажи имущества предприятия  и свидетельстве о собственности, выданном соответствующим территориальным  фондом имущества, акте на землепользование, или свидетельстве о собственности на землю, выданных соответствующим земельным комитетом, и других правоустанавливающих документах.

Общее описание имущества  представляет собой описание местоположения предприятия и его инфраструктуры.

Физическое описание имущества включает фактическую или потенциально возможную характеристику оцениваемого имущества, например проектную или фактическую мощность оцениваемых машин и оборудования. Если оценивается не фактическое, а потенциально возможное состояние имущества предприятия, то это должно быть специально оговорено в задании на оценку и в отчете об оценке.

И наконец, важно определить дату, когда будет производиться  оценка ликвидационной стоимости предприятия, так как с течением времени  стоимость предприятия, особенно учитывая чрезвычайный характер ситуации, быстро меняется. Дата оценки обычно соответствует дате осмотра имущества предприятия экспертом-оценщиком.

Заказчики, пользователи результатов оценки и сами эксперты оценщики должны быть предельно внимательными  при рассмотрении и формулировании основных аспектов оценки.

Следует помнить, что существуют определенные требования к оформлению и содержанию отчета об оценке. Они сформулированы в 135-ФЗ и применяемых Оценщиками стандартах. Ниже мы остановимся на требованиях 135-ФЗ, поскольку, как отмечалось ранее, стандартов, обязательных к применению, в России не существует.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Закона и состоят в следующем:

Надлежащим исполнением  оценщиком своих обязанностей, возложенных  на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать  неоднозначного толкования или вводить  в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны  критерии установления оценки объекта  оценки и причины отступления  от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также  содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными  для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного  объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных  видов объектов оценки законодательством  Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы  отчетов.

Отчет собственноручно  подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

3.2 Основные подходы оценки объектов.

При определении  стоимости объектов оценки используют три основных подхода¹²:

- затратный  подход;

- рыночный подход;

- доходный подход.

В теории оценки считается, что при правильном применении все три подхода должны давать одинаковый результат. Однако на практике, каждый из этих подходов часто приводит к получению различных стоимостных характеристик объекта.

Затратный подход показывает оценку восстановительной  стоимости объекта за вычетом  износа, увеличенную на стоимость  земли.

Данный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта и исходит из того, что покупатель, проявляя должную предусмотрительность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется, например, получение соответствующего участка под застройку и возведение  аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

При оценке недвижимого  имущества затратным методом  большое распространение получил  подход, заключающийся в установлении текущей стоимости совокупных расходов по возведению объекта, имевших место в прошлые годы. Для этого широко используется соответствующая нормативная база "до перестроечного" периода.

Недостатком такого метода является возможное существенное отличие средних стоимостных  показателей и индексов инфляции от реалий рынка. К достоинствам затратного подхода относится его относительная простота и высокая степень методической проработки. Данный подход для некоторых уникальных объектов часто является единственным доступным.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Несмотря на внешнюю простоту данной посылки  именно доходный подход в наибольшей степени поддается математическому  моделированию.

В практике оценки в рамках доходного подхода выделяют два основных метода:

• метод прямой капитализации (удобен при равновеликих во времени платежах);
• метод дисконтирования денежных потоков (используется при меняющемся в ходе типичного периода владения потоке доходов).

Важной идеей  доходного подхода является идея о зависимости стоимости денег  от времени. Согласно этой идее некоторая сумма, получение которой ожидается нами в предсказуемом будущем, эквивалентна другой сумме, имеющейся у нас уже сегодня. И наоборот, имеющаяся у нас сегодня денежная сумма должна в будущем принести нам более высокую сумму. Скорость, с которой должна прирастать денежная масса определяется характеристиками рынка, ожиданиями инвесторов, величиной и характером инвестиционных рисков.

К основным недостаткам  доходного подхода относится  трудность его применения по отношению  к объектам, не приносящим дохода, или таким объектам доход от которых не очевиден.

Рыночный подход, часто называемый прямым сравнительным  анализом продаж, основан на том, что  субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь  на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным  с оцениваемыми объектами (аналоги). Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты-аналоги отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Рыночный подход способен давать приближенные результаты даже в условиях крайней нехватки информации, будучи же обеспечен надежной информацией в достаточном количестве, данный подход становится чрезвычайно надежным.

Недостатком рыночного  подхода является трудность его  применения при недостаточном количестве рыночных данных о сделках с аналогами. К достоинствам подхода относится его наглядность и большая ориентированность на реальный рынок. Именно в рамках данного подхода осуществляется так называемая бытовая оценка, проводимая ежедневно непрофессионалами для целей повседневных нужд. Особенно удобен данный подход в применении к массовым продажам, таким как продажа типовых квартир в черте города.