Инвестиции в недвижимость,особенности инвестирования, цель

Что касается инвестиционной стоимости, будем рассуждать следующим  образом, инвестиционная стоимость  объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и  доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта  недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Инвестиционная  стоимость недвижимости для конкретного  инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения несовпадение в их оценках уровней риска и т.д. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

1.2. Особенности инвестиций в недвижимость

 

Вложения в  недвижимость является хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также получения благоприятного соотношения между риском и доходностью. В отличие от инвестиций в облигации, акции, опционы доходность инвестиций в недвижимость сильно зависит от решений связанных с управлением Н.и.

Доходность  инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости  от конкретных условий: 1) прирост рыночной стоимости недвижимости во времени  и реализации при перепродаже; 2) текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты  и других поступлений при использовании объекта;  и возможно 3) доход от реинвестирования получаемых текущих доходов.

По сравнению  с другими видами долгосрочных вложений, можно выделить преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость:

 

Инвестиции  в недвижимость
ДОСТОИНСТВА	НЕДОСТАТКИ
получение большей  прибыли	неполная информированность  инвесторов
устойчивость  потребительского спроса	значительные  трансакционные издержки
защита от инфляции	невысокая ликвидность
многообразие  источников финансирования	большой размер начального капитала
реальная возможность  получения кредитных средств  под данный объект	государственная регистрация сделок
становление среднего класса
реинвестирование получаемых денежных средств в виде арендной платы
эффективность вложений
высокая надежность

 

Рассмотрим  подробнее преимущества:

1) перспектива  развития, так как операции с  недвижимостью имеют большую  отдачу со временем, это свидетельствует  о наличии постоянного роста стоимости недвижимости и получение большей прибыли.  Но, конечно же, следует учитывать и кризисные ситуации, когда цены на недвижимость могут немного снижаться, сезонные колебания.

2) защита от  инфляции. Вложения средств в  недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

3) многообразие  источников финансирования. Представим  источники финансирования инвестиций  в недвижимость с помощью следующей схемы №1, предложенной В.А. Горемыкиным⁹:

 

 

 

4) реальная возможность  получения кредитных средств  под данный объект. Что касается  жилья, то рассматривается ипотечный  кредит, также в банке можно  брать кредит и на покупку основного средства с соответствующим обеспечением, кредит на приобретение коммерческой недвижимости (коммерческая ипотека), финансирование строительных проектов и т.д.

5) эффективность вложений. Показатели эффективности инвестиций в недвижимость представим с помощью следующей схемы №2:

 

 

 

 

6) становление  среднего класса - основы стабильности  в обществе, поскольку именно  средние слои населения выступают  основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т.д.

Основные особенности  рынка недвижимости таковы:

- рыночные сделки  с недвижимостью затрагивают  имущественные права собственников  недвижимости в широком спектре,  которые могут меняться в зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;

- финансирование  сделок с недвижимостью может жестко ограничивать свободное конкурентное функционирование рынка недвижимости;

- открытая информация  о состоянии рынка характеризуется  недостаточностью степени достоверности  и своевременности, неполнотой  объема, так как сделки с недвижимостью  часто носят исключительный и конфиденциальный характер, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;

- недвижимость  в отличие от другого рыночного  объекта практически невозможно  корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;

- владение Н.и.  и сделки с ним обычно предполагают  четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание  объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная  пошлина и другие сборы на сделки.

Развитие рынка  недвижимости в основном зависит  от следующих факторов:

- экономический  рост (спад) или ожидание такого  роста (спада);

- финансовые  возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от степени и стадии экономического развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;

- взаимосвязь  между стоимостью недвижимости  и экономической перспективой того или иного региона.

 

2. Финансирование  инвестиций в недвижимость: формы  и инструменты

2.1. Формы инвестирования в недвижимость.

 

Существуют  различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость¹⁰:

• по правовому статусу инвестора (частные и государственные);
• по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);
• по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

В качестве посредника может выступить институциональный  инвестор. Формы инвестиционных институтов, работающих на рынке недвижимости, различны в разных странах. Конечно, более привлекательным для инвестора было бы владение на индивидуальных правах собственности, а не коллективных, но главный недостаток- это то, что для этаких вложений требуется сравнительно крупный капитал и, следовательно, это доступно только наиболее обеспеченным инвесторам и для тех, кто профессионально занимается инвестированием в недвижимость.

В США наибольшую известность приобрели два типа организаций: трастовые инвестиционные риэлтерские фонды и партнерства  по управлению недвижимостью.

Трастовый инвестиционный риэлторский фонд REIT (Real Estate Investments Trusts) – это разновидность инвестиционных компаний закрытого типа. Начиная с 2001 года REITs, входят в расчет индекса S&P500, одного из ведущих показателей деятельности американского рынка ценных бумаг. Он вкладывает деньги, полученные от продажи акций инвесторам, в различные объекты недвижимости и/или закладные на недвижимость. Целью инвестирования в такие фонды является получение высокого дохода за счет роста цен на недвижимость и/или регулярных выплат доходов, полученных от процентов по ипотеке или от сдачи недвижимости в аренду.

В Австралии  первые публичные фонды недвижимости появились в 1971 году, они существуют в форме трастов. В Канаде - в 1993 году, они создавались в форме  трастов открытого или закрытого  типа. Несмотря на существование фондов недвижимости открытого типа, в Канаде есть некоторые ограничения относительно погашения паев, за невыполнение которых предусматриваются высокие скидки при погашении паев (паи погашаются дешевле их официальной стоимости). В Великобритании законопроект, касающийся работы фондов недвижимости, был принят в 2006 году и вступил в силу только с января 2007 года. Сразу 9 компаний, занимающихся недвижимостью, преобразовались в REITs.  Фонды недвижимости во Франции называются société d’investissement immobiliers cotées или SIIC. Они появились в 2003 году.

Партнерства закрытого  типа по управлению недвижимостью (Real Estate Limited Partnerships, RELP) – объединение инвесторов, вкладывающее средства в различные виды недвижимости. Одни компании создаются для спекуляций с пустующими земельными участками, другие помещают капитал в  приносящую доход  недвижимость, третьи инвестируют в разного рода закладные. Менеджеры компаний типа RELP берут на себя роль генерального («полного») партнера, что означает неограниченную ответственность, в то время как остальные инвесторы являются партнерами с ограниченной ответственностью, поэтому законные претензии к ним могут быть предъявлены только в размере их первоначальных вложений. Ограниченная ответственность с потенциально высоким доходом, который обеспечивает эта форма партнерства, делает их привлекательным для инвесторов, желающих приобрести недвижимость.

Относительно  для России перспективный метод  инвестирования в недвижимость –  это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). ПИФН — инвестирование в разрешенные категории недвижимости и активы имущественного характера. Этот тип инвестиционного фонда может быть только закрытым по срокам инвестирования и содержать в целом почти все те же активы, что и другие фонды.

ПИФН позволяют вкладывать практически любую доступную сумму в пай. После чего инвестор получает право на дивиденды от управления реализуемым проектом. При этом структура управления проектом прозрачна. Имя пайщика, примерная стоимость его имущества не подлежат разглашению. На имущество, переданное в качестве пая, не может быть наложен арест. При этом обычная доходность для инструментов такого рода могла доходить до 100 процентов годовых. Однако в нынешней ситуации доходность этих инструментов остается под вопросом.

Кроме того, инвестору  придется достаточно долго ждать  отдачи инвестиций –         3 года и более. Конечно, формально, инвестор имеет достаточно большую свободу  в управлении своей долей –  возможность переуступать, продавать, покупать доли, формировать доли не только из денег, но и из имущества, в том числе недвижимого. Но сделать это (продать и купить) при прочих равных условиях инвестору будет очень затруднительно. Организованного рынка паями ЗПИФов не существует. А вернуть свою долю управляющей компании пайщик сможет только после расформирования фонда, которое происходит, как уже говорилось не ранее, чем через 3 года.

Преимущества  управления объектом недвижимости с  использованием механизма ЗПИФН, обусловлены  рядом налоговых льгот предоставляемых действующим законодательством РФ. В частности фонды недвижимости, создаваемые собственниками недвижимости для управления своим имуществом (рентные фонды) не являются плательщиками налога на прибыль. Деятельность таких фондов направлена на получение доходов в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости и на увеличение рыночной стоимости объекта. Отличие такого ПИФа от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду.

Итак, подчеркнем, что неудобством создания ЗПИФН является невозможность в любой момент вывести из него деньги. Так, учредители не вправе требовать от управляющей компании прекращения договора, то есть погашения паев до истечения срока действия договора (п. 6 ст. 11 Закона № 156-ФЗ). И единственная возможность для пайщика получить свои деньги до окончания срока действия договора и выйти из игры - реализация паев на вторичном рынке.

 

2.2. Инструменты инвестирования в недвижимость

 

Инвестирование  в недвижимость включает следующие  инструменты: ипотека; опционы, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов.¹¹

Ипотека - это  залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается во владении и пользовании должника¹². Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости¹³. С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. С экономической точки зрения ипотека - рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.