В связи
с переходом к рыночным принципам
решения вопросов обеспечения жильем
одной из существенных проблем социально-экономического
развития России стал многократный разрыв
между размером текущих денежных
поступлений граждан (зарплата, предпринимательский
доход) и высокой стоимостью объектов
жилой недвижимости.
В условиях
заметного снижения возможностей государства
и предприятий по финансированию
жилищного строительства в стране
сложилась ситуация, когда большая
часть населения не имеет возможности
улучшить свои жилищные условия. Если
раньше для граждан главным способом
решения жилищной проблемы являлось
получение государственного жилья,
то сегодня эта задача решается в
основном путем приобретения или
строительства жилья за счет собственных
сбережений. Между тем, жилищный вопрос
в наибольшей степени затрагивает
группы населения с низкими и
средними доходами, которые не в
состоянии единовременно внести
все средства за приобретаемое жилье.
В настоящее
время с помощью ипотечного кредитования
должна решаться проблема обеспечения
населения жильем. С помощью механизма
ипотеки произойдет приток средств
на рынок жилья, оживится строительство
и сопряженные с ним секторы
промышленности, расширятся рабочие
места, повысятся доходы населения
и бюджетов всех уровней. Поэтому
необходимо использовать те реальные
условия и возможности, которыми
располагают регионы, создавать
необходимые организационные правовые
и финансовые предпосылки для
подъема массового строительства
жилья с использованием рыночных
и государственных механизмов регулирования
процессов в этом социально важном
секторе экономики.
Ипотека
является тем звеном экономики, которое
обладает возможностью обеспечить взаимосвязь
между денежными ресурсами населения,
банками, финансово-строительными компаниями
и предприятиями стройиндустрии
и направлять финансовые средства в реальный
сектор экономики.
Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая
юридическому или физическому лицу банками
под залог недвижимости: земли, производственных
и жилых зданий, помещений, сооружений.
Самый распространенный вариант использования
ипотеки в России - это покупка физическим
лицом квартиры в кредит. Закладывается
при этом, как правило, вновь покупаемое
жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся
в собственности квартиру.
Ипотечный
кредит играет большую роль в
замещении государственных источников
финансирования потребностей предприятий,
фирм и жилищного строительства
банковским кредитом на надежной
основе. Его развитие способствует
наращиванию инвестиционной
активности хозяйствующих субъектов
в условиях дефицитности кредитных
ресурсов долгосрочного характера,
высоких темпов инфляции.
Развитие ипотечного кредитования
в России
Ипотечное
кредитование было первым на Руси видом
кредитования.
Уже в XIII-XIV
вв. одновременно с правом частной
собственности на землю возник заклад,
но долгое время он существовал фактически
без законодательного оформления.
В 1754г. были
созданы первые кредитные учреждения:
для дворянства - санкт-петербургские
и московские конторы государственного
банка при Сенате и Сенатской
Конторе, для купцов - в Петербургском
порту и Коммерц-коллегии. Банки
кредитовали дворянство и купечество
под залог имений. В 1786г. эти банки
были реорганизованы в Государственный
заемный банк.
29 октября
1768г. манифестом Екатерины II в
России впервые юридически был
закреплен выпуск бумажных денег
- ассигнаций. Эмиссия бумажных денег
была возложена на ассигнационные
банки, созданные в Москве и
Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное
заимствование кредитных ресурсов
на государственные нужды проводилось
из средств Государственного заемного
банка.
С начала
70-х годов XIX столетия в стране действовало
11 акционерных ипотечных (земельных)
банков. История работы этих финансовых
учреждений тесно переплетена с
социально-экономической жизнью страны
на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии
кредитной системы и как следствие,
взлет российской экономики к 1913
году, до сих пор недостаточно оценен,
хотя именно акционеры этих банков
проводили масштабные операции с
землей и недвижимостью. Ипотечное
кредитование становилось очень
распространенным.
Частную
ипотеку возглавляли 10 акционерных
земельных банков, выдав ссуды
под землю и городскую недвижимость
на четко определенной территории.
Они предоставляли кредит в виде
реализуемых на бирже закладных
листов (особого рода ценных бумаг,
действующих на ипотечном рынке,
имеющих колеблющийся курс). В случае
"неисправности" должника, имущество
"уходило" с публичных торгов.
Акции и закладные листы ипотечных
банков были излюбленным средством
помещения капиталов для российских
предпринимателей и рантье.
В 1896 г. улучшились
условия кредитования и для крестьян:
размер кредита вырос до 100% стоимости
приобретаемой земли, ставка составила
3,5 - 4,5 % годовых.
В это
время в России выходит закон
об организации учреждений мелкого
кредита. Начинается бурный рост залоговых
учреждений. Возникают ссудо-сберегательные
и кредитные товарищества, сельские,
волостные и станичные общественные
ссудо-сберегательные кассы и земские
кассы, которым государство оказывает
огромную помощь. Вновь открываемые
кредитные институты могли образовывать
первоначальный капитал из заемных
средств, которые затем погашали
за счет своих прибылей, причем в
большинстве случаев кредитором выступал
непосредственно Государственный банк
России.
К 1917 г. в
России существовала развитая система
ипотечного кредитования, которая имела
законодательное обеспечение и
была хорошо организована. В финансовое
обращение широко вовлекались ипотечные
ценные бумаги: закладные листы, различные
обязательства, векселя, сертификаты,
а также непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости
способствовало бурному развитию экономики,
промышленности, сельского и городского
хозяйства. По объемам ценных бумаг,
обеспеченных ипотечными обязательствами,
обращающихся на европейских рынках,
Россия превалировала над всеми
европейскими странами.
Специфический
российский опыт долгосрочного кредитования,
и, в частности, под залог земли,
разнообразие кредитно-инвестиционных
технологий и инфраструктуры в области
залога недвижимости, несомненно, сыграли
огромную роль в развитие как американской,
так и европейских ипотек, послужили
базой для создания новых инвестиционных
и ипотечных инструментов. После
Октябрьской революции в России
были полностью ликвидированы ипотечные
кредитные организации, так же как
и само право на частную собственность.
Возрождение ипотеки в России
началось с реформ 90-х годов. Первым
зарегистрированным в России банком
(май 1992 года), в названии которого фигурировало
слово «ипотека», стал Санкт-Петербургский
Ипотекобанк. В 1992 году был принят Федеральный
закон Российской Федерации «О залоге»,
в 1998 принят закон Федеральный закон «Об
ипотеке (залоге недвижимости)». В 1997 году
по решению Правительства РФ было создано
Открытое акционерное общество «Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию».
По данным «Эксперт РА», объем предоставленных
в 2010 году ипотечных кредитов составил
380 млрд. руб., что в 2,5 раза больше результатов
2009 года. В 2011 году ипотека продолжает
демонстрировать уверенный рост: объем
выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил
аналогичный показатель двух первых месяцев
2010 года.
Основные
тенденции развития ипотечного кредитования
в РФ:
- снижение уровня концентрации на рынке;
- рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
- в качестве источника погашения все больше рассматривается выручка от сдачи в аренду недвижимости, а не доход от продажи жилья;
- смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;
- значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте.
В этом году
объем выдачи кредитов может достигнуть
докризисных уровней (в 2008 этот показатель
составил 655 миллиардов рублей), как минимум,
в номинальном выражении. Такое мнение
высказывают аналитики в отчете Агентства
по ипотечному жилищному кредитованию
(АИЖК) по итогам второго квартала 2011 года.
АИЖК прогнозирует, что ставки по ипотечным
кредитам в рублях стабилизируется на
уровне 11,8-12,2% к концу 2011 года. Агентство
планирует, что доля семей, имеющих возможность
приобрести жилье с помощью собственных
и заемных средств, должна вырасти с 19,8%
в 2010 г. до 30% в 2015 г. и до 50% в 2020 г. Выдача
ипотечных кредитов всеми участниками
рынка должна увеличиться почти втрое
– с 301000 в 2010 г. до 868000 в 2020 г.
Участники
ипотечной системы
Участниками
ипотечной системы являются:
- банки, которые осуществляют проверку платежеспособности заемщика;
- оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
- страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного – кредитования;
- ипотечные брокеры, помогающие выбрать заемщику наиболее подходящую программу кредитования.
Классификация
ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты классифицируются
по различным признакам:
1. По объекту
недвижимости:
- земельные участки;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
- объекты незавершенного строительства.
2. По целям
кредитования:
- приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;
- приобретение земельного участка под застройку.
3. По виду
кредитора: банковские и небанковские
кредиты.
4. По виду
заемщиков:
- как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
- сотрудникам банков;
- сотрудникам фирм - клиентов банка;
- клиентам риэлтерских фирм;
- лицам, проживающим в данном регионе;
- всем желающим.
5. По способу
рефинансирования. Ипотечным кредитованием
занимаются различные кредитные
институты. Особенности их деятельности
заключены в способе рефинансирования
выдаваемых кредитов.
6. По способу
амортизации долга:
- постоянный ипотечный кредит;
- кредит с переменными выплатами;
- кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
7. По виду
процентной ставки:
- кредит с фиксированной процентной ставкой;
- кредит с переменной процентной ставкой.
8. По возможности
досрочного погашения:
- с правом досрочного погашения;
- без права досрочного погашения;
- с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
9. По степени
обеспеченности (величине первоначального
платежа). Сумма кредита может
составлять от 50 до 100 процентов стоимости
заложенного имущества. Кроме
того, ипотечные кредиты могут
быть:
- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Основные
участники ипотечного кредитования
На рынке долгосрочного ипотечного
жилищного кредитования действуют
следующие основные участники:
- заемщики — граждане РФ;
- продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
- кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам ипотечные кредиты (займы);
- операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов;
- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;
- страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
- оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
- риэлтерские фирмы — юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья;
- инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.);
- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и иные, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.