Ипотечное кредитование

Новое развитие вторичный  ипотечный рынок США получил  с начала 70-х годов с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие  по условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность  и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения.

Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства  его развитию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Основные  проблемы развития и пути совершенствования  ипотечного жилищного кредитования  в России

 

2.1. Анализ современного  состояния ипотечного жилищного  кредитования в России

 

Динамика выдачи ипотечных  кредитов в России по итогам III квартала 2010 года показывает, что рынок ипотечного жилищного кредитования находится  в фазе уверенного восстановительного роста (рисунок 1). По данным Банка России, за сентябрь 2010 года предоставлено 28,372 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 35,9 млрд рублей. Всего, за три квартала 2010 года выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд рублей. Объём кредитов, выданных за три квартала 2010 года, в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за первые восемь месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.

 

Рисунок  1 – Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов с 2009- 2010 г.г. помесячно, млрд. руб.⁹

На 01.10.2010 средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата за январь - сентябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,8% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года средняя цена на жилье выросла более чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях и  иностранной валюте, накопленным  итогом с начала года (2009-2010 гг.):

 За три квартала 2010 года, накопленным итогом с  начала года, средневзвешенная ставка  по ипотечному кредиту в рублях  составила, как и месяцем ранее, 13,4%, а по кредитам в иностранной  валюте – 11,1%.

Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о замедлении темпов их снижения, как ранее прогнозировал Аналитический центр АИЖК (рисунок 2). Так, ставки по кредитам в рублях, выданным в течение сентября, понизились на 0,1 п. п., и составили 13,2%. Месяцем ранее ставки, напротив, повысились на 0,1 п. п. По отношению к декабрю 2009 года месячное снижение средней величины ставки по ипотечному кредиту в рублях составило 0,6 п. п. Однако основное снижение пришлось на период январь – апрель, когда ставки снизились до 13,4%.

 

Рисунок 2 – Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течение месяца (2009-2010 гг.).¹⁰

 

Такая ситуация объясняется  массовым снижением размера первоначального взноса крупнейшими участниками рынка в начале июля. Больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом нашёл отражение в величине процентных ставок выданных кредитов. В то же время некоторое влияние на ставки оказало общее повышение инфляционных ожиданий на рынке в связи с увеличением волатильности рубля и перспективой неурожая.

Тем не менее, в настоящий  момент прослеживается тенденция снижения ставок ведущими игроками ипотечного рынка. АИЖК ожидает, что до конца  года будет преобладать тенденция осторожного снижения средневзвешенных и месячных ставок выдачи по ипотечным кредитам. При этом основной эффект от снижения ставок предложения на выдаче ипотечных кредитов скажется в начале 2011 года.

 

Рисунок 3 – Доля просроченной задолженности в 2009 – 2010 гг.¹¹

 
          Темп  прироста накопленной просроченной  задолженности по ипотечным кредитам  в сентябре замедлился (рисунок 3). За месяц она увеличилась на 2,3%, до 42,7 млрд. рублей, тогда как месяцем ранее темп прироста составил 4,4%. Общий объём ипотечной задолженности на балансах банков за месяц вырос на 1,3%, до 1069,6 млрд. рублей.

Замедление темпов прироста просроченной задолженности, в свою очередь, привело к снижению темпов прироста в сентябре доли просроченной задолженности в общем объёме ипотечной задолженности: за месяц она выросла на 0,05 п. п., при том что в предыдущем месяце увеличение доли просроченной задолженности составило 0,1 п. п

По данным Банка России на 01.10.2010 задолженность по ипотечным  кредитам, имеющая просроченные платежи, составила 14,3% от общего объема накопленной  задолженности.

Рисунок 4 – Структура просроченной задолженности на 01.02.2010 по сроку допущенных просроченных платежей, %.¹²

 
          При этом  совокупная доля «дефолтной» задолженности - с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет 7,1%; доля задолженности с «технической» просрочкой платежей (до одного месяца) – 5,2%; а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) – 2% (рис. 4). В качестве положительной тенденции можно отметить тот факт, что с начала года объём задолженности без просроченных платежей практически не уменьшился. Увеличение объёма «дефолтной» задолженности происходило, судя по динамике, преимущественно за счет нарастания просрочки по «старым» кредитам, уже имевшим просрочки более 31 дня. По мере выдачи ипотечных кредитов и накоплению новой ипотечной задолженности на балансах банков, Аналитический центр АИЖК ожидает постепенной стабилизации доли просроченной задолженности к концу 2010 года и ее постепенного снижения в 2011 году. Объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки не превышает одного месяца, по итогам года должен составить не менее 90%.

 В сентябре 2010 года  Агентством по ипотечному жилищному  кредитованию было рефинансировано  3702 ипотечных кредита на сумму  4,3 млрд рублей, что составляет 13% в количественном и 11,9% в денежном  выражении от всех выданных  в этот период ипотечных кредитов. За три квартала 2010 года АИЖК рефинансировало 34,167 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 37,1 млрд рублей, что составляет 18,2% в количественном и 15,8% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов.

  Рисунок 5 - Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в2009 –2010гг.,%¹³

 
          Причинами  снижения объема рефинансирования и доли АИЖК в третьем квартале 2010 года стали рост выдачи кредитов банками по собственным программам в связи с восстановлением рынка ипотечного кредитования, а также целенаправленная политика Агентства, имеющая своей целью развитие специальных продуктов (военная ипотека, кредиты для распорядителей материнского капитала, кредиты, выдаваемые на покупку жилья на первичном рынке) (рисунок 5).

 

 

2.2. Сравнительный анализ  проблем развития ипотеки в  России и за рубежом

 

В России процентные ставки по ипотечным кредитам заметно выше, чем за рубежом.  Так, по данным АИЖК, средневзвешенная фиксированная ставка предложения в рублях находится на уровне 17,03%, в долларах – на уровне 13,89%». Для сравнения, в США ставка колеблется в пределах 4,5-6%, в Канаде – 3,6-6,2%, во Франции – 3,75-4%, в Великобритании – 1,89 – 7,69%», в Испании, Италии, Германии — 4-5%, в Греции — 6,25%, в Португалии — от 2,75%, на Кипре – 4,25%.

В Великобритании в настоящее время средняя ставка по ипотечным кредитам находится на уровне 4% (для Великобритании текущий уровень процентной ставки по ипотечным кредитам является фактически историческим минимумом, который был достигнут за счет рекордного снижения Банком Англии ставки рефинансирования (сейчас она составляет менее 1%). Для сравнения в России ставка рефинансирования ЦБ РФ находится в настоящее время на уровне 8,25%) годовых, тогда как средняя ставка по ипотечным кредитам в иностранной валюте в России находится на уровне порядка 12% годовых, в рублях – порядка 14% годовых (по данным ЦБ РФ).

Отметим, что  текущие ставки по кредитам в России соответствуют тому уровню ставок, который наблюдался в Великобритании в начале 90-х годов.

Возможно, Россия дойдет до этого уровня ставок только через 20 лет, хотя и наше правительство прилагает все усилия, чтобы снизить процентные ставки до 8% в ближайшие годы.

Причиной низких ипотечных  ставок за рубежом является тот факт, что европейские банки могут сами финансировать свою деятельность в долгосрочной перспективе, выпуская облигации со сроком, соответствующим их потребностям. «В России же ипотечный сегмент развивается недавно, и у нас нет долгосрочных инструментов».

Интересен тот факт, что  за рубежом абсолютное большинство сделок по купле-продаже недвижимости осуществляется с помощью ипотеки, включая элитный сегмент. Причем к ипотеке прибегают не только местные, но и зарубежные покупатели. Например, в Великобритании, приехавшие в страну по программам HSMP или «Инвестор» нерезиденты могут получить ипотечный кредит. За рассмотрение кредитной заявки банки берут 0,5-1,5% от суммы займа. Необходимо оплатить услуги ипотечного консультанта, оценщика и страховой компании. Размер ипотечного кредита может доходить до 85% от общей стоимости объекта. Условия кредитования для нерезидентов: ипотека на срок до 25-30 лет; первоначальный взнос – 30%; процент за пользование кредитом – Libor + 1,5-1,8%. Подтверждение о получении кредитования выдается не ранее чем за 3-6 месяцев до момента окончания строительства объекта.

Что еще интересно, если в России для получения кредита необходимо предоставлять много документов, то на западе достаточно иметь официальный подтвержденный доход, а также желательно иметь какие-то дополнительные гарантии — подтверждение положительной кредитной истории из какого-либо банка, наличие других активов (недвижимости и т.д.) в РФ или других странах.

Стоит отметить, что банки  выдают ипотечные кредиты под  залог недвижимости. Соответственно, банк в Лондоне может выдать нерезиденту ипотечный кредит на покупку недвижимости в Великобритании, а не в России, как многие думают. По словам Коммерческого директора компании Bridge Consulting Юлии Кучеренко, при определенных обстоятельствах (в случае, если стабильные доходы гражданина России подтверждены вескими доказательствами) возможно получить ипотечный кредит на недвижимость в Европе, по месту получения кредита, но, вряд ли, европейские банки пойдут на риск, выдавая кредит на недвижимость, находящуюся на территории России. Однако, если покупатель получил в иностранном банке нецелевой кредит, не предусматривающий дополнительных ограничений, то он вполне может использовать его на покупку недвижимости в России. Но условия получения и процентные ставки по такому кредиту будут уже совсем другими, нежели по ипотеке.

На сегодняшний день наиболее стабильны рынки ипотечного кредитования Франции, Португалии, Испании, Кипра — здесь созданы прекрасные условия для кредитования иностранных покупателей, хотя некоторые ограничения на размер и срок кредита в этих странах все же существуют. Например, в настоящее время из-за кризиса существуют ограничения на получение ипотечного кредита в Греции для иностранцев. Практически все банки этого государства для уменьшения своих рисков увеличивают процентные ставки по кредитам и сокращают размеры выдаваемых сумм. Максимальная ставка по фиксированному кредиту сроком на 15 лет за прошедший месяц выросла на 0,75 пункта и сейчас составляет 6,25% годовых.

Заметим, что по такому же пути, как и в Греции, российские банки пошли с началом финансового кризиса — ставки по ипотеке пошли вверх в то время, как во многих странах наоборот кризис сделал ипотеку еще более доступной – базовые процентные ставки во многих странах находятся на беспрецедентно низком уровне.

Все же граждане России могут  рассчитывать на ипотечный кредит за рубежом под 4-5% годовых при размере первоначального взноса 40-50% от стоимости приобретаемого жилья, если недвижимость будет приобретаться на территории той страны, где берется кредит, как было выше сказано.

Но из-за кризиса в еврозоне, получение кредитов под европейские ставки маловероятны в ближайшем будущем. Зарубежные банки не готовы к финансированию российских покупок по двум основным причинам. Первая связана с трудностями в оценке недвижимости и прогноза дальнейшей ее стоимости. Вторая связана с высокими рисками «невозвратов», которые, по мнению банков, превышают предлагаемые 4% за рубежом с невозможностью юридического инструментального оформления залога этой недвижимости на территории России. Но, в случае, если гражданин РФ, имеет недвижимость, к примеру, на Кипре и у него есть Титул Собственности на нее, то он может заложить эту недвижимость и получить до 60% от ее стоимости в кредит, а полученные средства может инвестировать в России.