Ипотечное кредитование

     5) оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

     6) поощрение предприятий и организаций, имеющих долгосрочные ресурсы, вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.

     Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

     - вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

     - государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

     - государственной регистрации подлежат:

     - право собственности на недвижимое имущество;

     - сделки с недвижимостью;

     - ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

     - создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

     - государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

     - государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Но термин «ипотека» впервые в российском законодательстве появился с принятием Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872 – 1, в котором в разделе II имелась специальная глава 2, посвященная залогу предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотеке).

     Однако с развитием ипотечного кредитования и социально-экономической реформы, а также изменения на рынке недвижимости потребовали принятие нового закона – Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102 – ФЗ.

     Он значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. А именно:

     - регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц);

     - в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и т.д.) или обременения правами третьих лиц;

     - изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором: теперь допускаются его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

     Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

     Но за последнее время законодательство об ипотеке (залоге недвижимости) изменилось кардинально. Государство явно стремится упростить отношения в этой сфере. С момента введения в действие Закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" претерпел уже восемь редакций. Он шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. Последние поправки в него были внесены Законом № 216-ФЗ от 30.12.2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

     2.2 Условия получения и основные программы ипотечного кредитования в России

     Процесс ипотечного кредитования можно разделить на несколько этапов:

     - предварительный - сбор документов и информации о клиенте и объекте ипотеки, обсуждение условий получения кредита на покупку жилья с заемщиком;

     - принятие решения о выдаче кредита - оценка финансового риска, размеры кредита, проценты и другие условия получения ипотечного кредита;

     - заключение договора;

     - погашение кредита;

     - закрытие ипотечного кредита.

     Условия ипотечного кредитования можно свести к общему списку параметров для получения квартиры в кредит:

     - валюта кредита на покупку жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро).

     - процентная ставка - от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США. Она зависит от заработной платы заемщика и от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты.

     - сумма кредита на покупку жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья.

     - сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет.Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т.д. на свое усмотрение и устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них

     - размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья.Первоначальный взнос довольно тесно связан с процентной ставкой по кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будутвыше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.

     Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита

     Существует несколько вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту:

     аннуитетные платежи - по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита;

     дифференцированные платежи - зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи.

     В законодательстве РФ исполнение условий ипотечного кредита обеспечивается ст.77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)"(действующая редакция от 19.05.2013).

     Для удостоверения прав на погашение кредита на покупку жилья, а также права залога на жилое помещение, составляется закладная- это именная ценная бумага, которая удостоверяет что жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также подтверждает право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь, а также застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или его повреждения. Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика. Стоимость объекта ипотеки, в данном случае жилья, определяется на основе оценки его независимым экспертом. При подаче заявления в банк на получение ипотечного кредита, к ним прилагается оценка квартиры независимым экспертом, но банк может провести самостоятельную оценку собственными специалистами. Заемщик должен, как и в случае обычного кредита, предоставить справку о своих официальных доходах за последние шесть месяцев.

     В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. По данным рэнкинга Аналитического Центра Русипотеки десятка лидеров рынка ипотечного кредитования выглядит следующим образом.

                                                                                                Таблица 1.

Лидеры рынка ипотечного кредитования России. 

Итоги 6 месяцев 2013 года		Итоги 2012 года		Итоги 2011 года
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем,млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
1. Сбербанк	234 203	1. Сбербанк	445 665	1. Сбербанк	320 712
2. ВТБ24	97 669	2. ВТБ24	157 608	2. ВТБ 24	80 382
3. Газпромбанк	36 032	3. Газпромбанк	64 201	3. Газпромбанк	45 690
4. Дельтакредит	11 650	4. Дельтакредит	22 635	4. ДельтаКредит	18 144
5. Росбанк	8 434	5. Росбанк	17 637	5. Росбанк	13 084
6. Связь-Банк	8 338	6. Связь-Банк	15 414	6. Уралсиб	9 619
7. Райффайзенбанк	7 540	7. Уралсиб	13 991	7.Райффайзенбанк	9 612
8. Ханты-Мансийский Банк	6 160	8. Возрождение	11 801	8. Возрождение	9 150
9. Абсолют Банк	6 064	9. АК Барс	10 448	9. Запсибкомбанк	8 792
10. Банк Санкт-Петербург	5 875	10.Ханты-Мансийский Банк	10 082	10. Абсолют Банк	8 581

     Программа ипотеки - это по существу, кредит на жилье, предоставляемый банком на определенных условиях. Главной задачей заемщика является взять кредит на выгодных условиях, то есть минимизировать свои расходы при оформлении ипотечного кредита. Для этого нужно правильно выбрать банк с соответствующей программой ипотеки. Любая ипотечная программа, кредитующая любую форму собственности, имеет основные составляющие, определяющие отношения заемщика и кредитора по поводу предоставления ипотечного кредита и регулирующая их финансовые взаимоотношения, вплоть до полного погашения ипотечного кредита.

     На первичном рынке условия кредитования менее выгодны, чем на вторичном. Проценты по кредиту на строящееся жилье на 2-3% выше, чем на вторичном рынке. Первый взнос, как правило, 30-40% от стоимости квартир. Максимальный срок кредитования меньше, чем на вторичном, и составляет 25 лет. Обязательное условие банка- подтвержденный работодателем доход заемщика, часто требуются поручители на период строительства. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья, связаны с рисками первичного рынка недвижимости, множественными случаями банкротства застройщиков, мошенничеством, сложностью контроля этого рынка. Таким образом, заемщик ограничен в выборе квартиры, а также и в выборе банка. Это является очевидным минусом кредитования первичного рынка. Обязательным является страхование жизни и трудоспособности заемщика.

     Вторичное жилье - часть рынка недвижимости, в большей степени подчиненная рыночным законам. На этом рынке цена в большей степени зависит от предложения. Ипотека вторичного жилья более доступна. К преимуществам кредитования вторичного жилья можно отнести меньшую, по сравнению с первичным рынком кредитную ставку и более длинный срок кредитования. Очень важно, что заемщик, оплатив первоначальный взнос, сразу въезжает в квартиру и вступает в права собственности. К расчетам по ипотеке вторичного рынка могут привлекаться различные средства, как официальный доход заемщика, так и другие виды доходов. На стоимость вторичного жилья влияют такие факторы, как степень развития инфраструктуры, год постройки дома, общее состояние квартиры, внутренняя отделка. Основная закономерность развития вторичного рынка - принцип “опта”: чем больше площадь квартиры, тем дешевле квадратный метр в ней. Согласно данным мониторинга, разница в уровне цен на первичном и вторичном рынках постепенно сокращается и на сегодня составляет порядка 11%. В целом спрос на жилье на вторичном рынке прогрессивно растет, а вместе с ним растут и цены.

     Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки. Ипотека хороша тем, что пока идет строительство, вы уже сможете запланировать свое будущее. Вы также экономите, поскольку приобретаете квартиру или дом по самой низкой цене. Ипотека на рынке строительства жилья развивается, в основном, путем двусторонних договоренностей между банками и строителями.

     2.3.Риски при ипотечном кредитовании

     Ипотечное кредитование неизменно сопровождается рисками как для заемщика, так и для кредитора. Их причины коренятся в несовершенстве отечественного законодательства, нестабильности экономики, а также ряде других объективных обстоятельств, возникновение которых нельзя предугадать заранее. Знание рисков при ипотеке не предотвратит нежелательные последствия, но позволит взвешенно оценить ситуацию и застраховаться от потери собственности или финансовых средств.

     Риски для банков. Для банков риски при ипотеке связаны с тем, что у заемщика может возникнуть объективная причина, по которой он не сможет вносить платежи в соответствии с условиями кредитного соглашения. Нарушение графика внесения платежей или их полное прекращение отражается на ликвидности кредитующей организации и может негативно сказаться на запланированном движении денежных потоков. Риски при ипотечном кредитовании можно разделить на две основные категории:

     - риски связанные с конкретным заемщиком(кредитный риск) – определяют вероятность временной неуплаты процентов по ипотеке и основного долга заемщиком. Минимизировать ущерб от подобной ситуации позволяет правильный выбор технологий и инструментов кредитования. Существенными факторами снижения риска являются первичный взнос и правильный выбор доли максимальных ежемесячных платежей от уровня доходов семьи. Впоследствии риски банка заметно уменьшаются по мере накопления выплат по кредитному долгу. Также серьезный риск для банка могут представлять досрочные платежи, которые заметно снижают доходность сделки и требуют поиска объектов для внепланового инвестирования. При этом общая ситуация на рынке может оказаться неблагоприятной для инвестиций.

                                                                                                            Таблица 2.

Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам

Дата	Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн руб.
01.01.13	1 997 204
01.01.12	1 478 982
01.01.11	1 129 373
01.01.10	1 010 889
01.01.09	1 070 329
01.01.08	611 212
01.01.07	233 897
01.01.06	52 789
01.01.05	17 772

 

     - риски кредитного портфеля – определяют вероятность снижения стоимости активов банка из-за большого объема рискованных кредитов или падения фактической доходности от выданных кредитов вследствие изменения ситуации на рынке. Сложная финансовая ситуация может возникнуть вследствие несбалансированности активов и пассивов банка, при которой он окажется перед фактом нехватки средств для исполнения собственных долговых обещаний.