Ипотечно-инвестиционный анализ. Техника Эллвуда

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального

образования

Ростовский государственный  экономический университет «РИНХ»

Финансовый факультет

Кафедра «Оценка недвижимости»

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

По дисциплине «Оценка  недвижимости»

на тему:

«Ипотечно-инвестиционный анализ. Техника Эллвуда»

 

 

 

 

 

 

Выполнила

Студентка гр. 548   Сикач О. Л.

 

Проверила

к.э.н., доцент            Цой Р. А.

 

 

 

Ростов-на-Дону

2011

Содержание

Введение …………………………………………………………………………3
1. Понятие ипотечно-инвестиционного  анализа… …………………………… 5      1.1 Сущность ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению……………………………………………………………………….5      1.2 Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда (пример)………………...8
2. Оценка объекта недвижимости………………………………………………13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 При оценке недвижимости  применяются различные подходы  в оценке. Одним из наиболее  распространенных является –  доходный подход, который представляет  с собой совокупность различных  методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Одной из особенностей доходного подхода является ипотечно-инвестиционный анализ, который является моделью данного подхода.

 Актуальность темы заключается в том, что ипотечно-инвестиционный анализ играет существенную роль в наше время, так как данная техника часто применяется на практике. Дело в том, что практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. Чаще всего объекты недвижимости существенно превышают размер собственного капитала клиента. В подобных случаях клиент прибегает к использованию заемного капитала. С учетом подобной ситуации, а также в рамках доходного подхода целесообразно использовать ипотечно-инвестиционный анализ.

 Выполнение курсовой работы преследует следующие цели:

1. Раскрыть сущность ипотечно-инвестиционного анализа;
2. Выявить достоинства и недостатки ипотечно-инвестиционного анализа;
3. Раскрыть сущность техники Эллвуда;
4. Показать эффективность использования данной техники на примере.

 Задачами курсовой работы являются:

• изучение основной темы, включающую ипотечно-инвестиционный анализ и технику Эллвуда;
• анализ основных концепций по изучаемой проблеме; уточнение основных понятий по изучаемой проблеме;
• определение объекта и предмета исследования;
• резюмирование предварительно полученных выводов в целях дальнейшей их разработки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие ипотечно-инвестиционного  анализа. 

1.1 Сущность ипотечно-инвестиционного  анализа. Подходы к его проведению.

 

 Ипотечно-инвестиционные модели позволяют определить настоящую стоимость собственности, базируясь на соотношении собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ - это анализ структуры капитала, он является аналитическим инструментом, который предельно облегчает сам процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.

 Большинство инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с помощью привлечения ипотечных кредитов. При использовании ипотечного кредитования, инвесторы получают финансовый левередж. Он способствует:

- увеличению текущей отдачи;

-извлечению большей выгоды из прироста стоимости собственности;

-обеспечению большей диверсифицированности активов;

-увеличению вычетов на выплату процентов;

-начислению износа в целях налогообложения.

Кредиторы получают гарантированную сумму дохода, а также обеспечение кредита. При нарушении обязательств по задолженности, ипотечные кредиторы имеют право на требование операционного дохода заемщика и его активов. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет с собой технику остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.

 При текущем использовании или после перепродажи объекта инвесторы имеют право на получение остатка чистого операционного дохода и цены перепродажи только тогда, когда будут произведены все выплаты по кредитам.

 Ипотечно-инвестиционный анализ представляет с собой определение стоимости объекта как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом имеет значение мнение инвестора, связанное с тем, что он оплачивает стоимость капитала, а не стоимость самой недвижимости. Кредит является средством для увеличения инвестируемых средств и считается необходимым для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, которые поступают к инвестору от регулярного дохода и от реверсии. А дисконтирование платежей по обслуживанию долга рассчитывает стоимость заемного капитала.

 Нормы дисконтирования и характеристики денежных потоков непосредственно влияют на определение текущей стоимости собственности. Это значит, что текущая стоимость напрямую зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

В ипотечно-инвестиционном анализе существует два подхода к его проведению:

1. Традиционный - традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа основана на положении о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса рассчитывается с помощью дисконтирования денежного потока до уплаты налогов. В рамках этого расчета в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, которая определяется как среднерыночное значение.
2. Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода в рамках использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Помимо техники Эллвуда в данном подходе используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.

 Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности с помощью деления годового дохода на соответствующую норму дохода; в другом случае годовой доход умножается на соответствующий коэффициент дохода.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного  анализа используют:

• Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;
• Метод инвестиционной группы;
• Метод прямой капитализации.

 

1.2. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

 

Техника Эллвуда — является одним из подходов к проведению ипотечно-инвестиционного анализа. При расчете общего коэффициента капитализации данный подход позволяет получить тот же результат, что и традиционная техника с учетом тех же допущений. Особенностью данной техники является краткая формула расчета при заданном коэффициенте ипотечной задолженности и процентном изменении стоимости объекта. Эта же формула может быть применена при имеющихся - основной суммы ипотеки и оценочной цены перепродажи. Техника Эллвуда может быть использована в случае получения нового финансирования, а также при принятии покупателем уже существующей задолженности.

 Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период. Эти допущения важны для оценки стоимости. В технике Эллвуда С-фактор является важнейшим. Он представляет с собой результат синтеза других переменных.

 Техника Эллвуда дает мощный быстрореализуемый инструмент ипотечно-инвестиционного анализа. Пользователи должны быть внимательны при анализе положенных в ее основу допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними.

 Особенностью техники Эллвуда является то, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более корректна в случаях при заданных - суммы кредита и цены перепродажи. Технику Эллвуда чаще используют, когда известны коэффициенты.

 Для определения коэффициента капитализации используют следующую формулу (1) Эллвуда:

,      (1)

 

    где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

         Y - ставка отдачи на собственный капитал;

         m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);

         C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

         d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:

         + dep - снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;

         - app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;

        (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;

         Δ - изменение дохода;

         J - коэффициент стабилизации дохода.

        Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен (2):

 

          R = Y - m * C - d * (SFF;Y),                    (2)

 

Ипотечный коэффициент Эллвуда представлен следующей формулой:

 

C = Y + P * (SFF;Y) - f ,   (3)

    где C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

          Y - ставка отдачи на собственный капитал;

          P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;

(SFF;Y) - фактор фонда  возмещения по ставке отдачи  на собственный капитал за  прогнозный период;

          f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.

Часть текущего остатка кредита, выплаченная за прогнозный период является процентом выплаты кредита. Он определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период (4):

,   (4)

где P - процент выплаты кредита;

i - ставка процента по кредиту;

t - полный срок амортизации кредита;

T - период владения  собственностью.

 

Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле (5):

,   (5)

где Y - ставка отдачи на собственный капитал;

      T - период владения собственностью.

Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы (6):

 

,   (6)

    где f - ежегодная ипотечная постоянная;

         i - ставка процента по кредиту в год;

          t - полный срок амортизации кредита.

 Техника Эллвуда используется как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.