Экономика недвижимости: объект и предмет исследования, основные проблемы и взаимосвязи

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СТРОИТЕЛЬНЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ

 

Факультет Экономики  и управления

 

 

Доклад по экономике недвижимости

 

Тема: «Экономика недвижимости: объект и предмет исследования, основные проблемы и взаимосвязи».

 

Вариант № 16

 

 

                                                                          Выполнила:

Студентка 4 курса 7 группы

Петрова П.А.

 

 

 

 

 

 

Москва,

2013

 

 

 

Содержание

  
1. Понятие недвижимости…………………………………………………………………………..….3

1.2. Функции рынка недвижимости…… …………………………………………………..….8 
2. Основные проблемы рынка недвижимости…………………………….….11

3. Взаимосвязь рынка недвижимости с различными факторами……………12

 Заключение …………………………………………………………………………………………………..14

Список литературы…………………………………………………………………………………..…..16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Понятие недвижимости.

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет  его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты . 
 
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству. 
 
К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено) . 
 
Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения. 
В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).  
 
К основным особенностям рынка недвижимости относятся:  
 
- рыночные сделки с недвижимостью затрагивают имущественные права собственников недвижимости в широком спектре, которые могут меняться в зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов; 
 
- финансирование сделок с недвижимостью может жестко ограничивать свободное конкурентное функционирование рынка недвижимости; 
 
- информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности; 
 
- недвижимость в отличие от другого рыночного объекта практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам; 
 
- операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками. 
 
Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов: 
 
- экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада); 
 
- финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от степени и стадии экономического развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости; 
 
- взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона. 
 
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. . 
 
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.  
 
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: 
 
- создание новых объектов недвижимости; 
 
- передачу прав на недвижимость; 
 
- установление равновесных цен на объекты недвижимости; 
 
- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; 
 
- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; 
 
- инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом: со сменой собственника: 
 
- куплю-продажу объектов недвижимости; 
 
- наследование; 
 
- дарение; 
 
- мену; 
 
- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости); с частичным или полным изменением состава собственников: 
 
- приватизацию; 
 
- национализацию; 
 
- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; 
 
- внесение в уставный капитал; 
 
- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников); без смены собственника: 
 
- инвестирование в недвижимость; 
 
- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция); 
 
- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; 
 
- управление, эксплуатация; 
 
- залог; 
 
- аренду; 
 
- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;  
 
- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности; 
 
- ренту; 
 
- пожизненное содержание с иждивением; 
 
- передачу в доверительное управление; 
 
- введение (снятие) сервитутов и иных обременении; 
 
- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости. 
 
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости. Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:- низкой ликвидностью;- цикличным характером . 
 
Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике. 
 
 
Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

 
Когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения транзакционных издержек. Этим можно объяснить практически  отсутствие риэлтерских фирм на первичном  рынке жилья. Эти особенности  дают основание характеризовать  данный рынок как специфический  сектор экономики. 
 
Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.  
 
Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). 
 
Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а, следовательно, и на спрос и предложение.

1.2.Функции рынка  недвижимости

Рынок недвижимости оказывает  существенное воздействие на все  стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных  функций. К таким функциям можно  отнести следующие:

• ценообразующая;
• регулирующая;
• коммерческая;
• санирующая;
• информационная;
• посредническая;
• стимулирующая;
• инвестиционная;
• конкуренции;
• перераспределения земель и других объектов;
• социальная.

Одна из главных функций  РН — ценообразующая — заключается в установлении равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При цене ниже равновесной возникает избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточное предложение. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области жилищного строительства и коммунального обслуживания и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости посредством цены на объекты недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная  функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора, анализа и распространения обобщенной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости уверенно, с учетом сложившейся на конкретный момент ситуации, принимать решения относительно объектов недвижимости в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи для множества независимых и экономически обособленных (в результате общественного разделения труда) покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними и предоставляя возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники — риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения, в виде прибыли от эффективного внедрения достижений научно-технического прогресса в создание и использование недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает к высокой деловой активности, стимулирует поиск новых возможностей для эффективного управления недвижимым имуществом.

Инвестиционная  функция заключается в том, что РН является привлекательным способом сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. Предприятия, земельные участки, здания и сооружения в результате неоднократного перераспределения на рынке переходят в конечном счете к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Помимо указанных выше функций некоторые авторы выделяют ряд функций РН, касающихся непосредственно  объектов недвижимости и имеющих  важное социальное значение:

• создание новых объектов недвижимости;
• эксплуатация (управление) объектов недвижимости.

В результате выполнения этих функций на рынке недвижимости осуществляются различного рода операции, связанные  со сменой собственника, с частичным  или полным изменением состава собственников, без изменения состава собственников. Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются на рынке  недвижимости и с использованием рыночных механизмов.

2.Основные проблемы  рынка недвижимости

Не секрет, что кризис уже отразился на рынке коммерческой недвижимости, но жители пока не осознали его масштабов и даже отдаленно  не представляют себе, что их ждет в  ближайшие полгода-год, а возможно и несколько лет. Рынок коммерческой недвижимости, в отличие от жилого фонда, менее подвержен различным  колебаниям. А все потому, что  инвестиции, вкладываемые в деловую  недвижимость, более прогнозируемы  и достаточно стабильны. Кроме того, коммерческая недвижимость в меньшей  степени зависит от эмоций: все  решения взвешены и принимаются  только на основе анализа рынка. Тем  не менее негативные результаты уже  есть. В первую очередь специалисты  рынка говорят о снижении платежеспособности потенциальных покупателей арендаторов  и о кризисе ликвидности. На рынке  коммерческой недвижимости воцарилось затишье. Покупатели, а также арендаторы выжидают, когда снизится цена, а  собственники надеются, что, может быть, все образуется и радикального снижения цен не произойдет.

Снижение спроса на торговую недвижимость мотивированно тем, что  предприниматели предпочитают сосредоточиться  в торговых комплексах с высокой  проходимостью. Если раньше объекты  коммерческой недвижимости на первых этажах строящихся домов выставлялись на продажу, то теперь большинство застройщиков предпочитает сдавать их в аренду. Тем самым они сохраняют за собой объект коммерческой недвижимости и получают прибыль. В принципе это  очень грамотный подход. Потому что  на неспокойном рынке это самая  правильная позиция: не продавать, а  сохранять, и у кого есть возможность, наоборот, даже приобретать. В лучшие моменты деловой активности на рынке  коммерческой недвижимости преобладала  покупка-продажа. Потом ситуация выровнялась: было 50 % аренды и 50 % — покупки. Сейчас маятник качнулся в сторону аренды помещений. Кроме того в сложившейся  ситуации велика вероятность того, что цена может упасть еще ниже.

Отсутствие ценовых ориентиров резко увеличивает неопределенность в банковской сфере в отношении  заемщиков, что практически лишает возможности проводить нормальную кредитную политику. Отсутствие ценовых  ориентиров создает всеобщее недоверие  и панику, останавливается инвестиционный процесс, следствием является безработица, социальная напряженность.

Что касается сегментов, пострадавших в условиях кризиса более всего, это складская недвижимость, так  как цены на нее до этого и так  были невысокие, и офисы первичного рынка, которые в результате еще  около двух лет будут оставаться незаполненными. В целом же, в  наибольшей степени кризис коснулся переоцененных объектов. Процент  падения цен на них самый высокий

Анализ ситуации на рынке недвижимости городов России показывает, что наш сегмент экономики  – управляемый и саморегулируемый объект, как самолет, 8 лет подряд уверенно набирал высоту, но в середине с.г. вступил в зону турбулентности. Она характеризуется чрезвычайно  большой неопределенностью и  непредсказуемостью внешних условий  функционирования рынка.

3.Взаимосвязь рынка недвижимости с различными факторами.

Взаимодействие спроса и  предложения определяет цену на объекты  недвижимости. Недвижимость обладает ценой, если она обладает полезностью  для какого-либо пользователя или  группы пользователей. Несмотря на то, что полезность — главный критерий, она не является единственным фактором, влияющим на цену. Немаловажным условием является также относительная дефицитность недвижимости. Основа спроса — желание  потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

На спрос и предложение  на РН воздействует ряд факторов:

1. экономических:
• изменение уровня доходов населения;
• изменение уровня доходов бизнеса;
• доступность финансовых, в частности кредитных, ресурсов;
• ставки арендной платы;
• стоимость строительства;
• тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы;
2. социальных:
• изменение численности населения;
• изменение образовательного уровня;
• изменение уровня преступности;
3. административных:
• реальная налоговая ставка;
• уровень налога на имущество;
• уровень земельного налога;
• зональные ограничения;
• условия совершения сделок;
• условия получения прав на застройку;
4. условий окружающей среды:
• экологическая обстановка;
• уровень развития инфраструктуры.