Экономика недвижимости

Содержание

Введение

1. Характеристика доходного подхода.
2. Характеристика сравнительного подхода.
3. Характеристика затратного подхода.

Заключение

Список используемой литературы

Практическая часть

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В настоящее время  недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом  собственников. По своей оценочной  стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных  направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)

Поэтому оценка недвижимого  имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна  как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько  методов оценки недвижимого и  другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы  к оценке недвижимого и другого  имущества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Характеристика доходного подхода.

 

Доходный метод основан  на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов  или выгод, то есть отражает:

·  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

·  риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость  объекта может быть определена как  его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

Теоретической базой  доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 1)

Принцип                                         Сфера влияния

ОЖИДАНИЯ (основной принцип,  на котором базируется оценка  по доходу)	Ценообразующие факторы
	Характеристика дохода
	Характеристика капитала
	Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯ	Выбор и анализ объектов-аналогов
	Анализ альтернативных инвестиций
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ	Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный  контроль, деловая активность; характеристики населения
ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса, вклада)	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование и  тип землепользования

Рис. 1

Основное преимущество доходного подхода по сравнению  с рыночным и затратным заключается  в том, что он большей степени  отражает представление инвестора  о недвижимости как источнике  дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным недостатком  доходного подхода является то, что  он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода  возможно применение двух методов:

·  прямой капитализации доходов;

·  дисконтированных денежных потоков.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим  критериям 

(рис. 2)

 

 

 

 

Критерии сравнения методов доходного подхода	Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора)
	Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ
	Способность учитывать  конкурентные колебания
	Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость	месторасположение
		размер
		потенциальная доходность

Рис. 2.

В основе данных методов  лежит предпосылка, что стоимость  недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании методов  капитализации доходов в стоимость  недвижимости преобразуется доход  за один временной период, а при  использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

 

 

 

 

 

2. Сравнительный  подход

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление  различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости. Необходимые условия и сфера применения.

Основным условием применения методов сравнительного подхода  при оценки недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность  качественной информации о сделках  с аналогичными объектами. Если рынок  недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно. Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно - для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами. Как правило сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

К факторам ограничивающим применимость сравнительного подхода, можно отнести:

· - уникальность оцениваемого объекта;

· -закрытость экономической  информации, которая для приобретателя доходный недвижимости обычно является приоритетной;

· -недостаточность информации об инвестиционных возможностей покупателя;

· -кризисная ситуация на рынке делает невозможным использования  даже качественной информации в связи  с тем, что она перестаёт отражать истинную рыночную мотивацию, принципы оценки.

Основу сравнительного подхода составляют базовые принципы оценки, которые обосновывают состав элементов сравнения, приведения ценообразующих характеристик, расчёт и внесение корректировок. Спрос и предложение. Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредитов, увеличивающий размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношения спроса и предложения или покупателей и продавцов на территориальном рынке определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цены. Специфические черты недвижимости - прикрепленность к земельному участку, длительный срок создания и высокая стоимость единичного товара - осложняют гибкую реакцию предложения на изменение спроса.

Анализ спросам и  предложения для оценки рыночной стоимости учитывает, с одной  стороны, количество потенциальных пользователей недвижимости конкретного назначения с учетом их покупательной способностей, с другой - все имеющиеся непроданные объекты, а так же объекты находящиеся в стадии реконструкции, проектирования и строительства. Замещение. В соответствии с принципом замещение стоимость объекта оценки лимитируется ценой, которую готов заплатить разумный независимый инвестор за аналогичный по полезности и востребованности объект собственности, объективность расчетов сравнительного подхода существенно зависит от активности рынка и качества информации. Внешние факторы. Привязанность недвижимости к местности приводит к тому, что её стоимость зависит от внешнего окружения. Цена аналогов формируется с учетом таких факторов, как объекты окружения, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, развитость инфраструктуры, состояние экологии и др., Кроме факторов внешнего окружения, оценщик обязан проанализировать динамику общеэкономического развития. Рост экономической активности или ее спад оказывает влияние на рыночную цену объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

3. Затратный  подход.

Для оценки стоимости  приносящей доход собственности  может быть использован затратный  подход. В этом случае оценивают  стоимость полного воспроизводства  или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитают из нее сумму оцениваемого износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного. Результатом является оценочная стоимость собственности.

При затратном подходе  важным является разница между стоимостью замещения и восстановительной  стоимостью (или стоимостью воспроизводства) объекта.

Восстановительная стоимость  объекта определяется расходами  в текущих ценах на строительство  точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения  определяется расходами в текущих  ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную  полезность, но построенного в новом  архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Таким образом, восстановительная  стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современною объекта-аналога.

Исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации, необходимо определить, какую из этих двух стоимостей принимать во внимание?

Затратный подход применяется  для целей:

1) налогообложения имущества  физических и юридических лиц  или ареста объектов недвижимости, когда нужно выделить объекты налогообложения (здание и земельный участок);

2) выделения части  имущественного комплекса, на  который будет наложен арест;

3) осуществления технико-экономического  обоснования нового строительства;

4) выбора наилучшего  и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

5) выбора профиля объекта  недвижимости;

6) итогового согласования  стоимости объекта недвижимости,

7) оценки зданий специального  назначения;

8) оценки объектов  на "пассивных" секторах рынка,

9) страхования и т.д.